POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejnajem… – audycja w Polskim Radiu 24
Opublikowane przez mariusz_zajac w Uncategorized | Brak komentarzy
najem… – audycja w Polskim Radiu 24
Wszystkich czytelników bloga Prawo Nieruchomości zapraszam serdecznie na internetową antenę Polskiego Radia 24, we wtorek 24 kwietnia krótko po godz. 12, na audycje z moim udziałem poświęconą problematyce zawierania umów najmu. W ramach audycji zostaną omówione najważniejsze aspekty zawierania tego typu umów oraz często występujące praktyczne problemy. Zapraszam serdecznie do zadawania pytań w trakcie audycji.
W późniejszym okresie audycja będzie dostępna w internetowych archiwach Polskiego Radia.
Pozdrawiam
Mariusz Zając
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Wstęp
Oddając nieruchomości innej osobie w najem na czas określony lub nieokreślony, właściciel powinien mieć świadomość zasad na jakich będzie mógł w późniejszym okresie rozwiązać stosunek najmu. Uprawnienia właściciela do jednostronnego wypowiedzenia stosunku najmu zależeć będą przede wszystkim od typu zawartego najmu (na czas oznaczony lub nieoznaczony), rodzaju nieruchomości oddanej w najem, treści umowy, a także posiadania przez najemcę statusu lokatora w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zasadniczo strony umowy najmu mogą w zawartej umowie określić przypadki, w których mogłoby dojść do wcześniejszego rozwiązania umowy przez którąś ze stron, jednakże taka regulacja nie może naruszać zasad wynikających z przepisów prawa. W przeciwnym wypadku postanowienia uprawniające stronę do jednostronnego rozwiązania umowy okażą się nieważne i nie będzie można się na ich podstawie np. domagać nakazania eksmisji najemcy z zajmowanego pomieszczenia.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony
Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, której przedmiotem nie jest lokal mieszkalny najmowany przez lokatora, jest stosunkowo najłatwiejsze. Regulacje kodeksu cywilnego pozostawiają stronom dowolność w określeniu katalogu przypadków, w których strony mogłyby rozwiązać umowę. Jeżeli takie regulacje nie zostały zawarte w umowie, wówczas każda ze stron może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, uzależnionych od terminu zapłaty czynszu. Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; natomiast gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Dodatkowo umowa najmu może zostać rozwiązana przez jedną ze stron w przypadkach przewidzianych w ustawie, np. w przypadku nie usunięcia wad przedmiotu najmu przez wynajmującego, zwłoki z zapłatą czynszu przez najemcę, użytkowania przedmiotu najmu z w sposób sprzeczny z umową etc.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony
Możliwość jednostronnego rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony uzależnione jest od zawarcia przez strony stosownego postanowienia w treści umowy, określającego przypadki i zasady według, których jedna ze stron będzie uprawniona do rozwiązania umowy. W przypadku braku takich postanowień, strony nie są uprawnione do jednostronnego skrócenia okresu najmu.
Ponadto należy wyjaśnić, iż do rozwiązania umowy może dojść, podobnie jak w przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w sytuacji nienależytego wykonywania obowiązków kontraktowych przez jedną ze stron.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej lokalu mieszkalnego
W przypadku najmu lokali mieszkalnych mamy doczynienia z dalszymi obostrzeniami w zakresie możliwości jednostronnego rozwiązania stosunku najmu. Zakres ograniczeń możliwości swobodnego uregulowania przez stron zasad jednostronnego rozwiązywania umowy zależeć będzie od osoby najemcy, tj. czy najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tj. osobą korzystającą z lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jeżeli najemca nie jest lokatorem w rozumieniu powyższych przepisów, wówczas minimalny okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie. Ponadto możliwe jest wypowiedzenia umowy najmu z powodu istotnego naruszenia obowiązków umownych przez drugą stronę, z tym że, iż wynajmujący może jednostronnie wypowiedzieć umowę z powodu zaległości czynszowych za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, po uprzednim wyznaczeniu najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.
W przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego regulowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów uprawnienia właściciela do jednostronnego rozwiązania umowy najmu są daleko ograniczone, co w sposób szczegółowy zostało określone w art. 11 tejże ustawy. W przypadku nienależytego wykonywania obowiązków przez lokatora, takich jak użytkowanie lokalu w sposób sprzeczny z umową pomimo pisemnego upomnienia wynajmującego, zaległość w uiszczaniu opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności i nieuregulowanie zaległości pomimo wyznaczenia dodatkowego miesięcznego okresu płatności lub podnajęcia lokalu bez zgody właściciela, lub też lokal znajduje się w budynku wymagającym rozbiórki lub remontu, wynajmujący może rozwiązać stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
W przypadkach kiedy nie można stwierdzić nienależytego wykonywania obowiązków umownych przez lokatora wynajmujący będzie uprawniony do rozwiązania umowy jedynie w przypadku gdy sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu lub zamierza uczynić to ktoś z osób wobec których ma on obowiązek alimentacyjny albo czynsz najmu w skali roku jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu a najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż roku lub posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej nieruchomości. W przypadku wypowiedzenia stosunku najmu z uwagi na zamiar wynajmującego zamieszkania w lokalu długość okresu wypowiedzenia jest wówczas uzależniona od faktu przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu. Jeżeli najemca dysponuje takim tytułem prawnym okres wypowiedzenia wynosi pół roku, natomiast w przeciwnym wypadku 3 lata.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
W jednym ze wcześniejszych wpisów przedstawiałem Państwu podstawowe założenia umowy najmu okazjonalnego zaznaczając, iż skuteczne zawarcie takiej umowy, skutkować będzie ułatwieniami w zakresie rozwiązania zawartej umowy. W szczególności strony mogą zawrzeć w umowie klauzule uprawniającą którąkolwiek ze stron do wcześniejszego rozwiązania umowy, jednakże okres wypowiedzenia w przypadku umów, dla których czynsz płatny jest miesięcznie nie może być krótszy aniżeli trzy miesiące. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia jeżeli najemca nie dostarczył oświadczenia właściciela innego lokalu potwierdzające prawo do korzystania z takiej nieruchomości przez najemcę. W przypadkach nienależytego wykonywania umowy przez najemcę uprawnienia wynajmującego do jednostronnego rozwiązania umowy są analogiczne jak w przypadku zwykłej umowy najmu regulowanej ustawą o ochronie praw lokatorów.
Czy najemca płaci podatek od nieruchomości? – uwagi dla wynajmujących
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Wstęp
Zawierając umowy najmu lub dzierżawy właściciele nieruchomości często umieszczają w nich postanowienia, w myśl których na korzystającym z nieruchomości (najemcy lub dzierżawcy) spoczywać będzie obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości, a niekiedy, w przypadku nieruchomości stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego, także opłat rocznych. Trzeba jednak pamiętać, iż takie postanowienia nie dają właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) całkowitego bezpieczeństwa w przypadku niesolidnego zachowania najemcy.
Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?
Podatek o nieruchomości został uregulowany przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z powyższym aktem obowiązek zapłaty podatku spoczywa na właścicielu nieruchomości, a w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego – na jej użytkowniku wieczystym. Dzierżawca lub najemca jest podatnikiem podatku od nieruchomości jedynie w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W pozostałych przypadkach, pomimo zawarcia umowy najmu lub dzierżawy, to właściciel nieruchomości pozostaje podatnikiem tego podatku. Dlatego też w przypadku powstania zaległości podatkowych ewentualne postępowanie egzekucyjne skierowane zostanie przeciwko właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości.
Należy także mieć na uwadze, iż wynajęcie lub oddanie w dzierżawę nieruchomości może niekiedy spowodować objęciem podatkiem gruntu dotychczas niepodlegającego opodatkowaniu, utratę zwolnienia lub zmianę wysokości podatku. W przypadku zaistnienia takiej okoliczności podatnik powinien złożyć deklarację podatkową do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w terminie 14 dni od ich zaistnienia.
Kto jest zobowiązany do uiszczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego?
Użytkownicy wieczyści nieruchomości zobowiązani są do corocznego płacenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Oczywiście przedmiotowe opłaty nie stanowią podatku, lecz podobnie jak podatek od nieruchomości obciążają użytkownika wieczystego nieruchomości, niezależnie od tego w czyim posiadaniu nieruchomość się faktycznie znajduje.
Skutki postanowień umownych
Powstaje, zatem pytanie – jakie znaczenie ma zawarcie w umowie najmu lub dzierżawy postanowień nakładających na korzystającego z nieruchomości ponoszenia kosztów podatku od nieruchomości, czy też opłat z tytuł użytkowania wieczystego. Jak bowiem wskazane zostało powyżej zawarcie takiego postanowienia w umowie nie zmienia faktu, iż organ podatkowy albo podmiot, który ustanowił prawo użytkowania wieczystego, będzie domagał się zapłaty bezpośrednio od właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Przedmiotowe postanowienie tworzy jedynie roszczenie po stronie właściciela wobec najemcy/dzierżawcy, aby zapłacił on powyższe świadczenia w należnej wysokości. Najemca/dzierżawca może wywiązać się z takiego obowiązku, o ile nie zostało to w bardziej szczegółowy sposób określone w umowie, albo wpłacając odpowiednią kwotę do urzędu, albo też przekazując ją właścicielowi.
W trosce o swoje interesy właściciel, o ile płatność powyższych świadczeń nie odbywa się za jego pośrednictwem, powinien na bieżąco kontrolować wykonywanie przedmiotowych zobowiązań przez osoby, którym udostępnił on nieruchomość.
Umowy najmu – wskazówki dla wynajmującego
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Umowy najmu
- wskazówki dla wynajmującego
Uwagi ogólne
Umowy najmu należą do najpowszechniej zawieranych umów, których przedmiotem są nieruchomości. Na podstawie umowy najmu wynajmujący oddaje nieruchomość najemcy do korzystania na czas określony lub nieokreślony w zamian za wypłacane okresowo wynagrodzenie. Umowa najmu jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego (art. 659 i nast. k.c.), a w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Powyższa regulacja wywołuje dla stron dwa zasadnicze skutki, po pierwsze strony nie mają pełnej swobody w ukształtowaniu treści umowy i muszą zastosować się bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, (2) a w zaś przypadku nieuregulowania jakiś kwestii w treści umowy zastosowanie znajdą dyspozytywne przepisy prawa cywilnego.
Poniżej przygotowałem krótkie podsumowanie najważniejszych kwestii, na jakie winien zwrócić uwagę wynajmujący negocjując umowę najmu.
Przedmiot umowy
W interesie Wynajmującego leży możliwie najdokładniejsze opisanie przedmiotu umowy. Ma to znaczenie zwłaszcza podczas zawierania umów o charakterze komercyjnym (np. najmu części hali magazynowej, czy budynku usługowego). Dobrze w takim przypadku zawczasu określić, czy najemca poza samym korzystaniem z przedmiotu najmu jest uprawniony do korzystania z dodatkowych powierzchni, takich jak np. miejsca parkingowe, a jeśli tak to na jakich zasadach. Dokładność przy formułowaniu postanowień umowy w powyższym zakresie pozwoli uniknąć sporów dotyczących korzystania z placu wyładunkowego czy miejsc parkingowych.
Stan przedmiotu najmu
Ważne jest dokładne ustalenie stanu nieruchomości w chwili wydania jej najemcy, co pozwoli uniknąć sporów po zakończeniu umowy najmu w zakresie przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Dobrym pomysłem może być np. dołączenie do protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentacji zdjęciowej.
Wynajmujący, znając stan przedmiotu najmu w chwili zawierania umowy, powinien też rozważyć zakres swojej odpowiedzialności za wady nieruchomości i w razie potrzeby zawrzeć w umowie stosowne oświadczenia i postanowienia ograniczające jego odpowiedzialność.
Dodatkowo warto rozważyć uregulowanie, w jakim zakresie o stan przedmiotu najmu, w okresie najmu powinien dbać wynajmujący, a w jakim najemca.
Sposób korzystania
W interesie wynajmującego leży określenie sposobu użytkowania nieruchomości oddanej w najem. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której dochodzi do nadmiernego zużycia nieruchomości lub też wykorzystania jej w sposób mogący szkodzić interesom Wynajmującego
Modyfikacje przedmiotu najmu
W przypadku umów zawieranych na dłuższy okres czasu najemcy najczęściej są zainteresowani wprowadzeniem określonych zmian w nieruchomości. Dla zabezpieczenia swoich interesów wynajmujący powinien wprowadzić mechanizm zgody, który przewidywałby konieczność uzyskiwania przez najemcę uprzedniej zgody na wszelkie istotne modyfikacje. Należy także rozważyć kwestie pozostawienia lub przywrócenia ewentualnych zmian po zakończeniu trwania umowy najmu.
Okres najmu
Umowę najmu możemy zawrzeć na czas określony, kiedy strony z góry przewidują czas trwania umowy oraz na czas nieokreślony. Umowa na czas nie określony jest formą bardziej elastyczną i łatwiejszą do wcześniejszego rozwiązania. W przypadku stosunków w których stronom zależy na „sztywniejszym” zagwarantowaniu terminu trwania takiej umowy należy zawrzeć umowę na czas określony. Przepisy ograniczają maksymalną długość umowy najmu. Okres na jaki taka umowa zostaje zawarta nie może przekroczyć 30 lat w przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami oraz lat 10 w pozostałych wypadkach. Skutkiem zawarcia umowy na czas dłuższy jest, po upływie ustawowych okresów, przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Szczególną uwagę należy zwrócić na różnego rodzaju klauzule umowne przewidujące, automatyczne przedłużanie się umowy.
Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy
Umowy na czas nieokreślony można zasadniczo w każdym czasie wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia, nawet bez wprowadzania takich postanowień do treści umowy. W przypadku natomiast umów zawieranych na czas określony możliwość wypowiedzenia zależy od zawarcia w treści umowy odpowiednich postanowień.
Czynsz
Zawierając umowę najmu należy pamiętać o jej najczęściej kilkuletnim okresie obowiązywania, podczas którego wartość pieniądza (inflacja), jak i rynkowe stawki najmu mogą ulec zmianie. Może zatem się okazać, iż np. czynsz najmu, jaki ustaliliśmy zawierając umowę, okaże się po upływie kilku lat całkowicie nieadekwatny. Dlatego też dobrze jest zawrzeć w umowie najmu klauzulę waloryzującą, która będzie powodować automatyczną aktualizację czynszu. Najczęściej stosowaną podstawą do waloryzacji czynszu jest wskaźnik inflacji lub wskaźniki wzrostu cen określonych produktów i usług.
Forma zawarcia umowy
W przypadku umów najmu zawartych na czas określony, krótszy od roku, przepisy prawa nie wprowadzają wymogów odnośnie formy umowy. W przypadku natomiast pozostałych umów zawartych na czas określony konieczne jest zachowanie formy pisemnej. Skutkiem niedochowania tej formy jest przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Nie mniej mając na uwadze potrzebę precyzyjnego określenia warunków umowy
Wynajmujący powinien dobrze rozważyć ewentualną propozycję najemcy zawarcia umowy w formie pisemną z datą pewną. Taka forma znacząco poprawia bezpieczeństwo prawne najemcy w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania stosunku najmu (umowa nie będzie mogła zostać rozwiązana przez nowego właściciela), ale w oczywisty sposób utrudni również sprzedaż takiej nieruchomości.
Kaucja, gwarancje i kary umowne
Zawarcie umowy najmu niesie ze sobą kilka ryzyk, takich jak nieziszczenie czynszu, zniszczenie przedmiotu najmu czy przedterminowe wyprowadzenie się najemcy z zajmowanych pomieszczeń.
Do ochrony przed powyższymi zagrożeniami można przedsięwziąć kilka środków. Przede wszystkim warto zastrzec w umowie kaucje na poczet ewentualnych szkód w przedmiocie najmu, jak również nieuregulowanego czynszu i lub innych opłat jakie najemca miał uiszczać na podstawie umowy najmu. W przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami powszechnie stosuje się w miejsce kaucji gwarancje bankową lub ubezpieczeniową. Należy zadbać, aby przez cały okres trwania umowy była zachowana ciągłość złożonych gwarancji, a w szczególności jeśli składane przez najemcę gwarancje są krótsze niż okres najmu, najemca powinien składać kolejną gwarancję przed upływem okresu ważności poprzedniej.
Dobrym pomysłem jest także wprowadzenie kar umownych, , które mogą zapewnić odszkodowanie równe spodziewanym zyskom z umowy w przypadku wcześniejszego wyprowadzenia się najemcy.
Prawo podnajmu
W interesie wynajmującego leży zagwarantowanie sobie kontroli zarówno nad sposobem korzystania z jego nieruchomości, jak również nad osobą faktycznie korzystającą z wynajmowanej nieruchomości. Dlatego też warto zastrzec w umowie, iż podnajem nieruchomości wymagać będzie uprzedniej zgody wynajmującego.
