Uchwały we wspólnotach mieszkaniowych

Wstęp

We wspólnotach mieszkaniowych liczących więcej niż 7 lokali bieżącymi sprawami wspólnoty kieruje zasadniczo zarząd wspólnoty, wybierany przez właścicieli lokali, lub ewentualnie podmiot, któremu na podstawie umowy powierzono sprawowanie zarządu. Nie mniej jednak samodzielne uprawnienia zarządu wspólnoty ograniczone są do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

W przypadkach przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, wytoczenie powództwa procesu o nakazanie przymusowej sprzedaży lokalu przez właściciela zalegającego z opłatami i innych, podjęcie tych czynności wymaga uprzedniej uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na podjęcie takiej czynności oraz udzielającej pełnomocnictwa dla zarządu do jej dokonania. Dodatkowo formy uchwały wymaga powołanie członków zarządu wspólnoty oraz przyjęcie sprawozdania z działalności zarządu i udzielenie mu absolutorium.

Podejmowanie uchwał we wspólnotach mieszkaniowych nie jest obarczone bardzo dotkliwymi rygoryzmami formalnymi, a ustanowione wymogi formalne są przez sądy interpretowane w sposób stosunkowo liberalny. Przygotowując zebranie wspólnoty należy jednakże pamiętać o kilku zasadach, które postaram się przedstawić w tym wpisie.

Tryb podejmowania uchwał

Ustawa o własności lokali przewiduje dwa sposoby podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych, tj. w drodze głosowania na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Dopuszczalne jest także podejmowanie uchwał w systemie mieszanym.

Z uwagi na względy praktyczne, a także na przysługujące właścicielom lokali prawo kontroli działania wspólnoty zaleca się, aby wszystkie zostały utrwalone w formie pisemnej. Dodatkowo przypadku uchwał w sprawie wyrażenia zgody i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty mieszkaniowej do czynności, których przeprowadzenie wymaga zachowania szczególnej formy czynności (np. akt notarialnego) uchwała powinna zostać podjęta z zachowaniem takiej formy (np. ujęta w protokole z zebrania sporządzonym w formie aktu notarialnego).

Uchwały podejmowane na zebraniach

Zebrania właścicieli powinny odbywać się co najmniej raz w roku, przed końcem pierwszego kwartału. Dodatkowo zarząd może samodzielnie zwołać dodatkowe zebranie, o ile uzna to za potrzebne, jest także obowiązany to uczynić na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O miejscu i terminie zebrania, a także planowanym porządku obrad powinni zostać powiadomieni wszyscy właściciele lokali. Powyższe powiadomienie powinno zostać dokonane na piśmie na co najmniej na tydzień przed planowanym terminem spotkania. Należy jednak wskazać, iż właściciele lokali nie są ograniczone w możliwości podejmowania uchwał jedynie do spraw ujętych w porządku obrad i mogą oni podejmować uchwały także w sprawach nieprzewidzianych porządkiem obrad.

Uchwały podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów

W przypadku uchwał podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów należy pamiętać o konieczności ich osobistego zbierania przez zarząd wspólnoty lub ewentualnie przez ustanowionego zarządcę. Ponadto należy pamiętać konieczności późniejszego powiadomienia właścicieli lokali w formie pisemnej o treści podjętych uchwał.

W jaki sposób obliczane są głosy?

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów posiadanych przez właścicieli w nieruchomości wspólnej. Powyższa zasada w zakresie wyraźnie określonych spraw może zostać zastąpiona w drodze uchwały lub umowy pomiędzy członkami wspólnoty zasadą jeden właściciel – jeden głos. Dodatkowo, głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos może zostać wprowadzone na żądanie właścicieli do których należy co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku gdy suma udziałów przysługująca wszystkim właścicielom nie równa się 1 lub więcej niż połowa udziałów należy do jednego właściciela. Należy podkreślić, iż głosowanie według zasady 1 właściciel – 1 głos stanowi wyjątek od zasady głosowania udziałami i nie może ono zostać przyjęte we wspólnocie jako zasada przeprowadzania wszystkich głosowań.

W jaki sposób można zaskarżyć uchwałę?

Właścicielowi lokalu przysługuje prawo do zaskarżenia podjętej uchwały do sądu. Podstawą do wniesienia takiego powództwa może być niezgodność uchwały z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub też inne naruszenie prawnie chronionych interesów właściciela lokalu. Z powództwem przeciwko wspólnocie właściciel powinien wystąpić w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia, jeśli uchwała była podjęta na zebraniu, lub w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia o podjęciu uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Fakt wniesienia powództwa nie powoduje automatycznego wstrzymania wykonalności zaskarżonej uchwały.

Orzecznictwo

Zamiast podsumowania, na zakończeniu tego wpisu zamieszam tezy kilku najważniejszych orzeczeń Sądu Najwyższego w sprawie uchwał wspólnot mieszkaniowych:

Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.  – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09, opubl. OSNC-ZD 2010/2/50.

Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, opubl. M.Prawn. 2007/4/173;

Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, opubl. OSNC 2005/7-8/132;

• uchwały
• wspólnota mieszkaniowa