POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejPOLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez KZZiP w Planowanie przestrzenne | Brak komentarzy
I. Wstęp
W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od kilku miesięcy pracuje specjalna sejmowa podkomisja. U podstaw proponowanych zmian legła idea stworzenia regulacji prawnej, która umożliwiałaby przeciwdziałanie postępującemu niszczeniu krajobrazu. Należy podkreślić, iż idea ta jest odzwierciedleniem unijnych wytycznych dot. promowania ochrony, gospodarki i planowania krajobrazu, zawartych w Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, której Polska jest stroną od czerwca 2004 roku. Nowelizacja ustawy przewiduje obowiązek powszechnej identyfikacji, waloryzacji krajobrazów oraz ich ochrony, ponadto zawiera regulacje porządkujące kwestie związane z lokalizacją tablic i urządzeń reklamowych.
Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie istoty proponowanych projektem zmian.
II. Identyfikacja i waloryzacja krajobrazu
Zagadnienie ochrony krajobrazu zostało uregulowane w projekcie poprzez włączenie do ustawy o ochronie przyrody nowego rozdziału- Planowanie ochrony krajobrazu. Nowa regulacja przewiduje, iż to w gestii sejmików województwa pozostanie ustanowienie wymogów ochrony krajobrazu. Owe wymogi mają być wyznaczane dla poszczególnych zdefiniowanych prawnie krajobrazów priorytetowych, na podstawie tzw. audytów krajobrazowych, których celem byłaby identyfikacja i charakterystyka rodzajów krajobrazów na terenie danego województwa, ich waloryzacja i wskazanie krajobrazów szczególnie wartościowych, tzw. krajobrazów priorytetowych. Przedmiotowe audyty należałyby do zadań własnych samorządu województwa, które byłyby zobowiązane do ich przeprowadzenia nie rzadziej niż raz na dwadzieścia lat.
Konsekwencją uznania danego krajobrazu za szczególnie cenny, byłoby wydanie, w drodze aktu prawa miejscowego, przez samorząd województwa urbanistycznych zasad ochrony krajobrazu. Wprowadzenie owych zasad dawałoby możliwość wprowadzenia ograniczeń dot. lokalizacji zabudowy oraz zasady lokalizacji dominant krajobrazowych tj. obiektów o wiodącym oddziaływaniu wizualnym w krajobrazie, np. wysokie budynki czy farmy wiatrowe. Urbanistyczne zasady będą mogły również precyzować wytyczne dot. ładu przestrzennego jak np. nieprzekraczalne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, czy dopuszczalną kolorystykę obiektów budowlanych.
III. Lokalizacja reklam
Projektodawcy dostrzegli problem lokalizacji tablic i urządzeń reklamowych w sposób praktycznie dowolny i bez ograniczeń, co do ich wyglądu. Remedium na powyższy problem mają stanowić nowe uprawnienia gminy do decydowania o zasadach rozmieszczania i wielkości nośników reklamowych. Proponowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwią radom gmin ustalanie, w drodze aktów prawa miejscowego, zasad sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, ogrodzeń i obiektów małej architektury. Dodatkowym narzędziem porządkującym przedmiotowe kwestie ma być umożliwienie gminom nakładania opłat od sytuowanych na ich terenach reklam. Jednak należy podkreślić, iż takie uprawnienie będzie przysługiwało gminom jedynie na obszarze, dla którego ustalono ww. zasady sytuowania reklam.
IV. Lokalizacja farm wiatrowych
Największe kontrowersje budzą projektowane zmiany, które będą miały duży wpływ na polski sektor energetyczny, którego przedstawiciele jednomyślnie krytykują prezydencki projekt, twierdząc, iż jest on projektem nieprzygotowanym, niejasnym i niespójnym z obowiązującymi obecnie regulacjami prawnymi, a ponadto uchwalenie ustawy krajobrazowej w obecnym kształcie będzie wiązało się z wysokimi kosztami.
Rozwój energetyki wiatrowej to jeden z priorytetów polskiej polityki energetycznej
i ekologicznej. Nowelizacja ustawy w dużej mierze ingeruje w kwestie lokalizacji farm wiatrowych. Proponowane zmiany dot. ochrony krajobrazu, w świetle, których farmy wiatrowe byłyby zaliczane do dominant krajobrazowych, mogłyby w efekcie doprowadzić do zahamowania rozwoju tego sektora. Ponadto dużej krytyce został poddany pomysł odebrania gminom uprawnień w zakresie wydawania decyzji o lokalizacji farm wiatrowych na rzecz województw, co argumentuje się niezgodnością z konstytucyjną zasadą dot. kompetencji poszczególnych szczebli samorządowych oraz brakiem wymaganych w przedmiotowej kwestii informacji i wiedzy na poziomie województw.
V. Parki krajobrazowe
Proponowane zmiany ponadto wzmocnią dość znacznie pozycję parków krajobrazowych
i obszarów chronionego krajobrazu. Jednym z celów audytów krajobrazowych jest wytypowanie terenów, które powinny zostać objęte jedną z powyższych form ochrony. Projektodawca przewidział wprowadzenie ograniczeń w zakresie lokalizacji dominant krajobrazowych w parkach krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu, a ponadto nowe regulacje umożliwiałyby powołanie lub powiększenie na wniosek gminy obu ww. form ochrony.
VI. Podsumowanie
Ochrona polskiego krajobrazu przed postępującą degradacją jest dzisiaj niezbędna. Przedstawiony przez Prezydenta RP projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu może stanowić remedium dla powyższego problemu. Pozytywnie należy ocenić próbę wdrożenia postanowień Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, które pozwolą na skuteczną ochronę zarówno krajobrazu kulturowego, jak i przyrodniczego Polski. Nie mniej jednak należy pamiętać, iż pomimo nadrzędnego celu, jakim jest ochrona krajobrazu, rozwój energetyki odnawialnej jest jednym z priorytetów polskiej polityki energetycznej, a uchwalenie ustawy w obecnym kształcie zdecydowanie utrudni realizację inwestycji w Polsce, co negatywnie wpłynie na krajowy sektor energetyczny.
Autor: Olga Wasilewska – prawnik z Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy
Odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – nowelizacja?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Drogi | Brak komentarzy
Uwarunkowania ogólne
Problematyka realizacja inwestycji drogowych jest regulowana przede wszystkim ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana także specustawą drogową. Należy ona do grupy ustaw w szczególny sposób regulujący proces inwestycyjny i mających usprawnić realizację procesu budowlanego.
W toku postępowania administracyjnego poprzedzającego realizację inwestycji drogowej wojewoda lub starosta wydają decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Na mocy przedmiotowej decyzji m.in. dokonuje się podziału nieruchomości położonych w granicach linii rozgraniczających inwestycję i nieruchomości te stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. Na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej właściwy organ wydaje decyzję ustalającą odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości oraz ustanowione na nich ograniczone prawa rzeczowe. Decyzja odszkodowawcza, oparta na wycenie rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości, powinna zostać wydana w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja ZRID stała się ostateczna.
Legitymacja do udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo budowlane | Brak komentarzy
Legitymacja do udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę
W najnowszym numerze Palestry (nr 11-12/2011) ukazał się artykuł „Legitymacja do udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych i rozbiórkę obiektu budowlanego”, którego jestem współautorem. Przedstawiona została w nim tematyka możliwości uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania pozwolenia na budowę przez podmioty inne niż inwestor na gruncie dotychczasowego orzecznictwa sądów administracyjnych jak i poglądów przedstawicieli doktryny prawa.
Z kwestii rzadko poruszanych w piśmiennictwie prawniczym została przedstawiona kwestia możliwości w uczestniczenia w postępowaniach w sprawie pozwolenia na rozbiórkę obiektów budowlanych.
Zachęcam do zapoznania się z najnowszym numerem Palestry.
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Cele ustawy
10 czerwca 2011 r. do laski marszałkowskiej wpłyną projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem projektowanej ustawy ma być częściowe uregulowanie działalności deweloperskiej oraz wzmocnienie ochrony klientów w stosunkach umownych z deweloperami. Autorzy ustawy stoją na stanowisku, iż w obecnym stanie prawnym ryzyko realizacji inwestycji ponoszą właściciele lokali, a poziom ochrony ich praw jest niewystarczający, co powoduje, iż klienci deweloperów w Polsce znajdują się w bardziej niekorzystnej sytuacji, aniżeli osoby nabywające lokale lub domy jednorodzinne w innych krajach Unii Europejskiej.
Zgodnie z oświadczeniami autorów projektowanej ustawy, liczą oni na uchwalenie nowego prawa jeszcze przed końcem obecnej kadencji parlamentu. W dniu 26 lipca Komisja Infrastruktury przygotowała zaaktualizowaną wersję projektu.
Kształt proponowanych regulacji działalności deweloperskiej
Projektowana ustawa przewiduje fundamentalne zmiany w zasadach prowadzenia działalności deweloperskiej oraz stosunkach umownych pomiędzy deweloperami oraz ich klientami.
Zasady finansowania działalności deweloperskiej
W pierwszej kolejności należy wskazać zmiany w zakresie zasad finansowania inwestycji. Na chwilę obecna dominującym modelem finansowania inwestycji deweloperskiej jest wykorzystywanie środków własnych dewelopera oraz środków wpłacanych przez klientów w trakcie realizacji inwestycji. Według projektu ustawy, deweloperzy zobowiązani będą do założenia w wybranym banku dla każdej prowadzonej inwestycji rachunku powierniczego, który może przybrać albo postać rachunku zamkniętego, z którego środki zostałyby przekazane deweloperowi dopiero po wybudowaniu i przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę, albo rachunku powierniczego otwartego, z którego środki byłyby przekazywane deweloperowi w miarę postępu procesu inwestycyjnego pod kontrolą banku. Dodatkowo w przypadku wyboru otwartego rachunku powierniczego deweloper byłby zobowiązany do zastosowania zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów w postaci gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej. Gwarancja bankowa lub umowa ubezpieczeniowa mają gwarantować, że środki wpłacone przez klientów zostaną im zwrócone w przypadku upadłości dewelopera lub zwłoki w ukończeniu inwestycji przekraczającej 120 dni.
Według projektu ustawy koszt prowadzenia rachunku powierniczego, jak również uzyskania gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej obciążać ma dewelopera.
Zawieranie umowy deweloperskiej
Projekt ustawy przewiduje także nałożenie na dewelopera istotnych obowiązków informacyjnych wobec potencjalnych klientów oraz reguluje kształt umowy pomiędzy deweloperem a jego klientem.
Przed zawarciem umowy deweloper ma być zobowiązany do sporządzenia i wręczenia prospektu informacyjnego przedsięwzięcia, zawierającego szczegółowe informacje o realizowanej inwestycji oraz jej otoczeniu. Zakres informacji jaki miałby zostać zawarty w karcie informacyjnej przedsięwzięcia jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. informacje na temat nieruchomości objętej inwestycją, charakteru inwestycji, jej otoczenia, terminu przeniesienia prawa własności na klienta, harmonogram przedsięwzięcia, informacje o sposobie finansowania przedsięwzięcia, informacje dotyczące dewelopera, w tym jego doświadczenia oraz sytuacji finansowej. Dodatkowo na życzenie potencjalnego klienta deweloper zobowiązany jest udostępnić dokumenty dotyczące przedsięwzięcia, takich jak np. odpis księgi wieczystej, sprawozdania finansowe czy też projekt budowlany.
Zawarcie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych informacji zagrożone jest odpowiedzialnością karną.
Projektowana ustawa określa również treść umowy deweloperskiej oraz formę jej zawarcia. Odbiór techniczny i wydanie lokalu lub domu mógłby odbyć się dopiero po jego dopuszczeniu do użytkowania. Umowa deweloperska powinna zostać obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z projektem ustawy połowę kosztów notarialnych zobowiązny będzie ponieść deweloper. Określone zostałyby przypadki, w których klient ma prawo odstąpić od umowy, w tym m.in. w przypadku nieprawdziwości danych zawartych w prospekcie informacyjnym, jak również w przypadku niezrealizowania inwestycji w planowanym terminie i bezskutecznego upływu dodatkowego 120 dniowego terminu wyznaczonego przez klienta.
Szczególne regulacje w przypadku upadłości dewelopera
Ustawa przewiduje szczególne uregulowanie postępowania upadłościwego deweloperów. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, ma zostać wyodrębniona masa majątkowa, do której zostanie zaliczone prawo własności nieruchomości objętej inwestycją, środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a także wierzytelności dewelopera względem nabywców. Powyższe składniki mają zostać przeznaczone w pierwszej kolejności na uregulowanie zobowiązań dewelopera wobec jego klientów. Ogół klientów dewelopera ma tworzyć zgromadzenie nabywców, która ma zdecydować o kontynuowaniu procesu inwestycyjnego, jego zaprzestaniu lub zawarciu układu.
Ocena proponowanych rozwiązań legislacyjnych
Uwagi ogólne
Moim zdaniem podjęcie dyskusji nad potrzebą częściowego uregulowania działalności deweloperskiej jest zasadne i zasługuje na pełną akceptację.
Wątpliwości może budzić natomiast metoda i sposób regulacji przyjęty przez autorów projektu ustawy.
Potrzeba zapewnienia sobie mieszkania jest jedną z najbardziej pierwotnych potrzeb człowieka, której jednym ze sposobów zaspokojenia jest nabycie lokalu lub domu na rynku pierwotnym. Regulacja pierwotnego rynku mieszkaniowy jest więc zagadnieniem niezwykle istotnym w kraju, w którym niedobór mieszkań szacuje się w setkach tysięcy. Branża dewelopersko-budowlana, będąca od paru lat w stanie znaczącej zapaści, jest przy tym istotnym sektorem gospodarki, dającym bezpośrednio lub pośrednio prace setkom tysięcy osób.
Powyższe okoliczności nakazują, aby jakiekolwiek ingerencje ustawodawcy w przedmiotową działalność podejmowane były z należytą rozwagą i powinny zostać poprzedzone publiczną debatą. Analizując projekt ustawy oraz dotychczasowy przebieg procesu legislacyjnego można odnieść wrażenie, iż w niniejszej kwestii zdecydowano się na zbytni pośpiech, który może istotnie wpłynąć nie tylko na odpowiednie wyważenie zbiegających się interesów, ale też na jakości prac legislacyjnych.
Omówienie poszczególnych postanowień
Ze szczególną aprobatą należy przyjąć zamiar polepszenia sytuacji klientów w przypadku bankructwa dewelopera, których roszczenia w obecnym stanie prawnym rzadko zostają w istotnej części zaspokojone w przypadku podziału masy upadłości. Jednakże proponowane rozwiązania mogą wydawać się nazbyt daleko idące i prowadzić do nadmiernego uprzywilejowania nabywców lokali względem innych grup wierzycieli. Tworząc odrębną od pozostałej cześć majątku upadłego masę majątkową uprzywilejuje się bowiem w stopniu absolutnym nabywców lokali względem pozostałych wierzycieli dewelopera dotkniętych jego upadłością, w tym podwykonawców, dostawców i wierzycieli publicznych. Tak daleko posunięta ochrona może wydać się nieadekwatna, zwłaszcza wobec proponowanego zabezpieczenia wierzytelności klientów za pomocą rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej.
Wątpliwości może budzić uregulowanie umowy deweloperskiej w drodze odrębnego aktu prawnego, poza kodeksem cywilnym. W projekcie ustawy brakuje także odniesień do art. 9 ustawy o własności lokali, który w dyspozytywny sposób określa już treść umowy deweloperskiej. Nadmiernie rygorystyczne wydaje się także przyznanie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki dewelopera w ukończeniu inwestycji, niezależnie od winy dewelopera. Wskazać przy tym należy, iż terminowa realizacja inwestycji deweloperskiej w istotnym stopniu zależy nie tylko od działań dewelopera i jego podwykonawców i dostawców, ale także od działań organów administracji państwowej.
Zmiana modelu finansowania, poprzez wprowadzenie wymogu stosowania rachunku powierniczego, a w przypadku rachunku otwartego także dodatkowych instrumentów zabezpieczających, w istotny sposób może wpłynąć na koszty inwestycji. Koszty zostaną dodatkowo zwiększone poprzez nałożenie na bank obowiązku weryfikacji stanu realizacji inwestycji przez dewelopera.
Podsumowanie
Projekt ustawy postuluje wprowadzenie bardzo dalekiej ochrony interesów klientów inwestycji deweloperskich. Zdaniem autorów projektu wprowadzenie powyższych regulacji w pozytywny sposób wpłynie na ożywienie rynku mieszkaniowego i nie wpłynie negatywnie na sektor finansów publicznych. Zasadność takiego stanowiska jest jednak wątpliwa.
O ile zasadne może być uregulowanie przez ustawodawce pierwotnego rynku mieszkaniowego, to wydaję się, iż wprowadzony stopień ochrony powinien być adekwatny do realiów ekonomicznych deweloperów i ich klientów.
Postulowane rozwiązania, zwłaszcza w zakresie sposobu finansowania przedsięwzięć deweloperskich i zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów istotnie wpłyną na zwiększenie się kosztów prowadzenia działalności deweloperskiej. Jest przy tym oczywistym, iż cenę tych rozwiązań poniosą w wymiarze ekonomicznym klienci deweloperów, płacąc wyższą cenę za nabywane lokale.
Powyższe środki mogą zatem z jednej strony zwiększyć koszty nabycia lokali, a w konsekwencji zmniejszyć ich rzeczywistą dostępność dla klientów deweloperów, a więc osób mających uzyskać ochronę na podstawie proponowanej ustawy. Z drugiej natomiast strony wysoko postawione wymogi wobec deweloperów mogą skutkować wypchnięciem z rynku deweloperów małej i średniej wielkości, którzy w chwili obecnej wydają się być najbardziej dotknięci kryzysem, a w konsekwencji doprowadzi to do zmniejszenia konkurencji i dalszego wzrostu cen mieszkań.
Obecna sytuacja, choć nie całkowicie satysfakcjonująca z punktu widzenia interesu publicznego, nie uzasadnia w mojej ocenie tak nagłej interwencji ustawodawczej. Wbrew stanowisku autorów projektu ustawy w obecnym stanie prawnym umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, a szczególnym rodzajem umowy nienazwanej, ukształtowanej w praktyce obrotu i orzecznictwa. Podkreślić należny istotny dorobek orzeczniczy sądów powszechnych, w tym Sądu Najwyższego, Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz istotne działania Prezesa UOKIK, które skutkowały na przestrzeni minionych 14 lat znaczącym wzrostem poziomu ochrony prawnej klientów deweloperów. W zeszłym roku klienci uzyskali dodatkowe, potencjalnie bardzo skuteczne narzędzie, dochodzenia swoich praw w postaci pozwów zbiorowych. Dodatkowo w obecnej sytuacji rynkowej, wobec ogromnej nadwyżki podaży nowych mieszkań nad popytem, klienci deweloperów znajdują się w znaczącej lepszej sytuacji negocjacyjnej, co pozwala im znacząco zredukować ryzyko prawne przy zawieraniu umów deweloperskich. Z powyższych powodów warto rozważyć zainicjowanie szerszej debaty nad projektowanymi rozwiązaniami.
Warto zobaczyć
Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obecny kształt)
Opinia Krajowej Rady Sądownictwa o projekcie ustawy
Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Komentowanie nie jest możliwe
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzją administracyjną potrzebną inwestorowi, który zamierza zrealizować inwestycję na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak bowiem wynika z art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja WZ określa dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości, determinując tym samym sposób w jaki właściciel może wykorzystać swoją nieruchomość. Co do zasady, inwestor potrzebuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla terenu nie objętego planem miejscowym w przypadku powzięcia zamiaru budowy obiektu budowlanego, wykonania innych robót budowlanych, lub też dokonania zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzja WZ jest wydawana, co do zasady, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na terenie którego ma zostać zrealizowana inwestycja, na wniosek inwestora. Należy przy tym wskazać, iż inwestor ubiegający się o wydanie decyzji, nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, który będzie potrzebny inwestorowi dopiero na etapie ubiegania się o pozwoleniu na budowę. W postępowaniu w sprawie wydania decyzji WZ, poza inwestorem, mogą wziąć udział wszystkie podmioty mające interes prawny w takim postępowaniu, przy czy pojęcie interesu prawnego nie jest na gruncie tego postępowania dodatkowo zawężone, tak jak ma to miejsce w postępowaniu o wydanie pozwolenie na budowę.
Jakie zasady rządzą postępowaniem w sprawie decyzji WZ?
Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest postępowaniem administracyjnym, które odbywa się według zasad określonych w kodeksie postępowania administracyjnego oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Naczelną zasadą postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada „dobrego sąsiedztwa”, w myśl której nowoprojektowana zabudowa powinna stanowić kontynuację cech i funkcji zabudowy istniejącej i w ten sposób zagwarantować ład przestrzenny także na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Dla określonej nieruchomość może być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, jeżeli taka nieruchomość sąsiaduje z przynajmniej jedną zabudowaną nieruchomością, ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, koniecznej dla obsługi zamierzonego przedsięwzięcia, a także nie są potrzebne dodatkowe zgody lub pozwolenia, lub takie zgody zostały przez inwestora uzyskane. Należy jednakże wskazać, iż od powyższych zasad ustawodawca przewidział pewne wyjątki.
Najważniejszym elementem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest przeprowadzana w obszarze wyznaczonym wokół granic nieruchomości. Wskazać należy, iż granice obszaru poddanego analizie powinny zostać zakreślone w odległości co najmniej równej trzykrotnej szerokość frontu działki, nie mniejszej jednakże niż 50 m. Należy podkreślić, iż błędne przeprowadzenie analizy okolicznej zabudowy stanowi bodajże najczęstszy rodzaj uchybień w tego typu sprawach. Dodatkowo należy wskazać, iż powyższa analiza powinna zostać ukończona i złożona do akt postępowania przed wezwaniem uczestników postępowania do zajęcia ostatecznego
Z uwagi na skomplikowaną materię, która jest regulowana powyższą decyzją, jej projekt powinien zostać sporządzony przez urbanistę lub architekta, wpisanego na listę właściwego samorządu zawodowego. Decyzja WZ określa przede wszystkim rodzaj dopuszczalnej zabudowy, linie rozgraniczające dla nowej inwestycje, a także warunki jakie nowa inwestycja musi spełnić z uwagi na wymagania ochrony ładu przestrzennego, ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czy też ochrony interesów osób trzecich.
Czy od decyzji WZ przysługuje odwołanie?
Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydane przez organ I instancji przysługuje prawo wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
