Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową

Wstęp

Właściciele lokali wchodzących w skład dużych spółdzielni mieszkaniowych są często zainteresowani wyłączeniem swoich budynków z ram administracyjnych spółdzielni i uregulowaniem zasad zarządzania nieruchomością według zasad przewidzianych przez wspólnoty mieszkaniowe. Pośród najczęstszych powodów takich planów wymienia się m.in. przekonanie, iż w ramach mniejszych ram organizacyjnych wspólnoty nieruchomość będzie zarządzana w lepszy sposób, a środki łożone przez właścicieli lokali będę wydawane w bardziej efektywny sposób, a przede wszystkim trafiać będą bezpośrednio na zaspokojenie potrzeb jednego lub góra kilku budynków, a nie całej substancji wielkiej spółdzielni.

W niniejszym wpisie opisane zostaną podstawowe modele „wyłączenia się” spod kurateli spółdzielni mieszkaniowej przez właścicieli wyodrębnionych lokali.

Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną na „wspólnotowy”

Zasadniczo do chwili wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego w danym budynku lub budynkach znajdujących się na jednej nieruchomości, nieruchomość pozostaje w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej, który jest sprawowany według zasad ustalonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu zarząd nieruchomością wspólną obligatoryjnie musi odbywać się zgodnie z zasadami ustawy o własności lokali.

Nie mniej w przypadku nieruchomości, w których proces wyodrębniania jest już stosunkowo zaawansowany, grupa właścicieli lokali dysponujących ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, iż do zarządzania nieruchomością wspólną stosować będzie się przepisy ustawy o własności lokali. Od chwili podjęcia takiej uchwały. Uchwała taka powinna zostać podjęta na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnie, a przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez każdego ze właścicieli.

Od momentu podjęcia powyższej uchwały spółdzielnia w dalszym ciągu sprawować będzie zarząd nieruchomości wspólnej, ale będzie to robić na zasadach zarządu powierzonego w rozumieniu postanowień art. 18 ustawy o własności lokali. Powyższe oznacza chociażby, iż spółdzielnia zobowiązana będzie do odrębnego rozliczania kosztów i wpływów dla nieruchomości w stosunku do której pojęto przedmiotową uchwałę. Ponadto właściciele lokali będą mogli w dowolnym momencie podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością i przekazać zarządzanie nieruchomością.

Podział i likwidacja spółdzielni

Drugim rozwiązaniem mogącym usprawnić sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest dokonanie podziału spółdzielni mieszkaniowej, poprzez odłączenie jednego lub większej liczby budynków ze spółdzielni do nowo utworzonej spółdzielni mieszkaniowej. W tym celu członkowie spółdzielni zainteresowani podziałem powinni podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Po podjęciu takiej uchwały sprawa podziału powinna zostać skierowana przez zarząd spółdzielni na walne zgromadzenie członków spółdzielni w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Ponadto na zarządzie spółdzielni spoczywać będzie obowiązek przygotowania w terminie 60 dni dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału. Następnie podział spółdzielni musi zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie walnego zgromadzenia, przy czym do odmowy zatwierdzenia może dojść jedynie w przypadku naruszenia przez podział istotnych interesów gospodarczych spółdzielni. Dodatkowo ewentualna odmowa zatwierdzenia podziału może podlegać kontroli sądowej.

Po pomyślnym podziale spółdzielni i wyodrębnieniu z niej mniejszego organizmu, właściciele mogą zdecydować o pozostawieniu zarządu przy spółdzielni, lub też dokonać jej likwidacji i zastąpienia nowej spółdzielni wspólnotą mieszkaniową.

Upadłość spółdzielni i automatyczne powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Dodatkowo należy wskazać, iż do automatycznego zastąpienia spółdzielni mieszkaniową przez wspólnotę mieszkaniową dojdzie także w przypadku upadłości spółdzielni, jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez podmiot inny niż inna spółdzielnia mieszkaniowa. W takim przypadku z mocy prawa w nabywanej nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa.

Por. przepisy

Ustawa z dnia 15 grudnia 2010 roku o spółdzielniach mieszkaniowych

Art. 24¹.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Art. 27. 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 24¹ oraz art. 26.

4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

Ustawa z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze

art. 108b. § 1. Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale w spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni.

§ 2. Zarząd dotychczasowej spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie dłużej niż w ciągu 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału, o którym mowa w § 1, oraz udostępnić je członkom żądającym podziału.

§ 3. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi spółdzielni żądania zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni, o której mowa w § 1, podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału. Uchwała odmawiająca podziału spółdzielni może być podjęta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.

§ 4. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni, w terminie określonym w § 3, uchwały o podziale spółdzielni, lub w razie podjęcia uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę, o której mowa w § 1, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia, o której mowa w § 3.

§ 5. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni spełniająca wymagania określone w art. 108 § 2 lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowią podstawę do dokonania wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej.

§ 6. Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia, o którym mowa w § 4, ponoszą solidarnie członkowie wnoszący o podział spółdzielni oraz dotychczasowa spółdzielnia.

• nieruchomość wspólna
• podział spółdzielni
• przekształcenie lokali
• spółdzielnia mieszkaniowa
• wspólnota mieszkaniowa
• zarząd nieruchomością wsólną