POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejKiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Wstęp
Oddając nieruchomości innej osobie w najem na czas określony lub nieokreślony, właściciel powinien mieć świadomość zasad na jakich będzie mógł w późniejszym okresie rozwiązać stosunek najmu. Uprawnienia właściciela do jednostronnego wypowiedzenia stosunku najmu zależeć będą przede wszystkim od typu zawartego najmu (na czas oznaczony lub nieoznaczony), rodzaju nieruchomości oddanej w najem, treści umowy, a także posiadania przez najemcę statusu lokatora w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zasadniczo strony umowy najmu mogą w zawartej umowie określić przypadki, w których mogłoby dojść do wcześniejszego rozwiązania umowy przez którąś ze stron, jednakże taka regulacja nie może naruszać zasad wynikających z przepisów prawa. W przeciwnym wypadku postanowienia uprawniające stronę do jednostronnego rozwiązania umowy okażą się nieważne i nie będzie można się na ich podstawie np. domagać nakazania eksmisji najemcy z zajmowanego pomieszczenia.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony
Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, której przedmiotem nie jest lokal mieszkalny najmowany przez lokatora, jest stosunkowo najłatwiejsze. Regulacje kodeksu cywilnego pozostawiają stronom dowolność w określeniu katalogu przypadków, w których strony mogłyby rozwiązać umowę. Jeżeli takie regulacje nie zostały zawarte w umowie, wówczas każda ze stron może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, uzależnionych od terminu zapłaty czynszu. Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; natomiast gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Dodatkowo umowa najmu może zostać rozwiązana przez jedną ze stron w przypadkach przewidzianych w ustawie, np. w przypadku nie usunięcia wad przedmiotu najmu przez wynajmującego, zwłoki z zapłatą czynszu przez najemcę, użytkowania przedmiotu najmu z w sposób sprzeczny z umową etc.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony
Możliwość jednostronnego rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony uzależnione jest od zawarcia przez strony stosownego postanowienia w treści umowy, określającego przypadki i zasady według, których jedna ze stron będzie uprawniona do rozwiązania umowy. W przypadku braku takich postanowień, strony nie są uprawnione do jednostronnego skrócenia okresu najmu.
Ponadto należy wyjaśnić, iż do rozwiązania umowy może dojść, podobnie jak w przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w sytuacji nienależytego wykonywania obowiązków kontraktowych przez jedną ze stron.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej lokalu mieszkalnego
W przypadku najmu lokali mieszkalnych mamy doczynienia z dalszymi obostrzeniami w zakresie możliwości jednostronnego rozwiązania stosunku najmu. Zakres ograniczeń możliwości swobodnego uregulowania przez stron zasad jednostronnego rozwiązywania umowy zależeć będzie od osoby najemcy, tj. czy najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tj. osobą korzystającą z lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jeżeli najemca nie jest lokatorem w rozumieniu powyższych przepisów, wówczas minimalny okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie. Ponadto możliwe jest wypowiedzenia umowy najmu z powodu istotnego naruszenia obowiązków umownych przez drugą stronę, z tym że, iż wynajmujący może jednostronnie wypowiedzieć umowę z powodu zaległości czynszowych za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, po uprzednim wyznaczeniu najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.
W przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego regulowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów uprawnienia właściciela do jednostronnego rozwiązania umowy najmu są daleko ograniczone, co w sposób szczegółowy zostało określone w art. 11 tejże ustawy. W przypadku nienależytego wykonywania obowiązków przez lokatora, takich jak użytkowanie lokalu w sposób sprzeczny z umową pomimo pisemnego upomnienia wynajmującego, zaległość w uiszczaniu opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności i nieuregulowanie zaległości pomimo wyznaczenia dodatkowego miesięcznego okresu płatności lub podnajęcia lokalu bez zgody właściciela, lub też lokal znajduje się w budynku wymagającym rozbiórki lub remontu, wynajmujący może rozwiązać stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
W przypadkach kiedy nie można stwierdzić nienależytego wykonywania obowiązków umownych przez lokatora wynajmujący będzie uprawniony do rozwiązania umowy jedynie w przypadku gdy sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu lub zamierza uczynić to ktoś z osób wobec których ma on obowiązek alimentacyjny albo czynsz najmu w skali roku jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu a najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż roku lub posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej nieruchomości. W przypadku wypowiedzenia stosunku najmu z uwagi na zamiar wynajmującego zamieszkania w lokalu długość okresu wypowiedzenia jest wówczas uzależniona od faktu przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu. Jeżeli najemca dysponuje takim tytułem prawnym okres wypowiedzenia wynosi pół roku, natomiast w przeciwnym wypadku 3 lata.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
W jednym ze wcześniejszych wpisów przedstawiałem Państwu podstawowe założenia umowy najmu okazjonalnego zaznaczając, iż skuteczne zawarcie takiej umowy, skutkować będzie ułatwieniami w zakresie rozwiązania zawartej umowy. W szczególności strony mogą zawrzeć w umowie klauzule uprawniającą którąkolwiek ze stron do wcześniejszego rozwiązania umowy, jednakże okres wypowiedzenia w przypadku umów, dla których czynsz płatny jest miesięcznie nie może być krótszy aniżeli trzy miesiące. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia jeżeli najemca nie dostarczył oświadczenia właściciela innego lokalu potwierdzające prawo do korzystania z takiej nieruchomości przez najemcę. W przypadkach nienależytego wykonywania umowy przez najemcę uprawnienia wynajmującego do jednostronnego rozwiązania umowy są analogiczne jak w przypadku zwykłej umowy najmu regulowanej ustawą o ochronie praw lokatorów.
Czym jest najem okazjonalny?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Czym jest najem okazjonalny?
Wstęp
Niestety niezbyt wiele osób, także profesjonalnie zajmujących się rynkiem nieruchomości, ma świadomość, iż w przypadku najmu lokalu mieszkalnego osobom fizycznym prawa i obowiązki właściciela lokalu są regulowane nie tylko przez przepisy kodeksu cywilnego, a także przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższa ustawa sposób zdecydowanie mniej korzystny reguluje uprawnienia właściciela lokalu m.in. w zakresie możliwości rozwiązania stosunku najmu. Strony umieszczając w umowie najmu postanowienia o treści niezgodnej z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, a nierzadko także z przepisami kodeksu cywilnego, zwykle nie mają świadomości negatywnych konsekwencji. Takie rozwiązania przyjęte przez strony np. w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu czy też zmiany wysokości czynszu w trakcie jej obowiązywania „będą działały” tak długo jak długo strony będą je respektowały.
W momencie natomiast powstania sporu i ewentualnego postępowania sądowego, takie postanowienia mogą zostać uznane za nieważne i w ich miejsce wejdą reguły określone przez powyższe akty prawne.
Dlatego też osoby zainteresowane wynajmem posiadanych lokali powinny rozważyć Zawiercie umów na warunkach najmu okazjonalnego, które to rozwiązania prawne zostały wprowadzone do ustawy o ochronie praw lokatorów z dniem 28 stycznia 2010 roku.
Warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego
Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć każdy właściciel lokalu mieszkalnego, jeżeli nie prowadzi on działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, a umowa zostanie zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy najmu należy dołączyć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem, informacji o innym lokalu do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić w przypadku zakończenia stosunku najmu, a także oświadczenie właściciela innego lokalu zawierające zgodę na zamieszkanie w takim lokalu przez najemcę w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu.
Właściciel lokalu w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu powinien zgłosić fakt zawarcia umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania.
Zalety najmu okazjonalnego
Za zawarciem umowy najmu na warunkach najmu okazjonalnego mogą przemawiać ułatwienia w zakresie rozwiązywania umów najmu jak i odzyskiwania lokalu po zakończeniu takiego stosunku przez wynajmującego.
W przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji wynajmujący powinien wezwać najemcę do opróżnienia lokalu wyznaczając mu w tym celu termin nie krótszy niż 7 dni. Wezwanie powinno zostać dokonane w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Jeżeli skierowane do najemcy wezwanie nie przyniesie rezultatu, wówczas wynajmujący będzie uprawniony wystąpić o sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, a zatem nie będzie potrzebne wszczynanie powództwa eksmisyjnego, a dzięki uprzedniemu wskazaniu lokalu do którego najemca może zostać eksmitowany, zmniejsza się ryzyko, iż wynajmujący nie będzie mógł przez długi czas odzyskać swojego lokalu.
Dzięki wyłączeniu istotnej części przepisów ustawy o ochronie praw lokatora, wynajmujący może na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego o najmie lokali ukształtować prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu w drodze wypowiedzenia.
Wady najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny, choć polepsza sytuację wynajmującego względem dotychczasowych regulacji, nie są rozwiązaniem pozbawionym mankamentów.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na dość istotne koszty związane z zawarciem takiej umowy, które mogą wiązać się z zawarciem przedmiotowej umowy. Złożenie przez najemcę oświadczenia o posiadaniu możliwości zamieszkania w innym lokalu wiązać się będzie z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej w wysokości nie większej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia. Także w przypadku złożenia przez właściciela innego lokalu oświadczenia o zgodzie na zamieszkaniu w takim lokalu w formie z podpisem poświadczonym notarialnie, także poświadczenie podpisu będzie wiązało się koniecznością uiszczenia opłaty.
Po drugie aby móc skorzystać z uregulowań dotyczących najmu okazjonalnego najemca musi posiadać możliwość zamieszkania w jakimś innym lokalu, np. należącym do krewnych, a zatem w przypadku pewnej grupy najemców nie będzie można skorzystać z powyższych rozwiązań.
Po trzecie wreszcie przyjęte uregulowania, choć bardziej elastyczne dla wynajmującyegoaniżeli zasady zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów, w dalszym ciągu są stosunkowo rygorystyczne dla wynajmujących, albowiem w miejsce wyłączonych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, strony zobowiązane będą stosować przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali mieszkalnych.
Cele regulacji
Wydaje się, że zasadniczym celem omawianych regulacji było ograniczenie szarej strefy na rynku najmu lokali. Według niektórych danych przychód z blisko 80% wynajmowanych lokali nie jest zgłaszanych przez wynajmujących do opodatkowania, dlatego też powiązanie zgłoszenia przez właściciela nieruchomości umowy do urzędu skarbowego z uzyskaniem przez niego zwolnienia z niektórych ograniczeń przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów , w wyraźny sposób wskazuje na powyższy cel działania ustawodawcy.
Przepisy
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z 2004 r. Nr 240, poz. 2407 oraz z 2005 r. Nr 157, poz. 1314).
Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.).
Art. 19c. 1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Art. 19d. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Art. 19e. W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a-19d.
