Kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?

Posiadanie a własność

Korzystanie przez daną osobę z nieruchomości nie oznacza jeszcze, iż taka osoba posiada, skuteczne wobec innych osób, prawo do władania taką nieruchomością. Na płaszczyźnie prawnej należy oddzielić własności lub innego prawa rzeczowego do danej nieruchomości od faktycznego władania daną nieruchomością, tj. posiadania. Posiadanie może mieć charakter zależny, np. gdy osoba faktycznie korzystająca z nieruchomością, działa za zgodą jej właściciela, albo posiadania samoistnego, kiedy osoba korzystająca z nieruchomości nie wywodzi swoich uprawnień do korzystania z niej od innych osób. Przykładowo można wskazać, iż posiadaczem zależnym będzie np. dzierżawca lub najemca, natomiast posiadaczem samoistnych będzie właściciel, albo tzw. „dziki lokator”. Podsumowując można stwierdzić, iż posiadaczem samoistnym będzie zatem osoba, która ma wolę, choć nie zawsze prawne podstawy, do władania nieruchomością jak właściciel.

Wyjaśnić także należy, iż osoba faktycznie władająca nieruchomością a niebędącą właścicielem może być jej posiadaczem w dobrej lub złej wierze. Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która zaczęła sprawować władztwo nad nieruchomością będąc w błędnym ale usprawiedliwionym przekonaniu, iż przysługuje jej prawo do tej nieruchomości. Przykładowo możemy wskazać, iż posiadaczem w dobrej wierze może być osoba, która zawarła nieważną umowę kupna nieruchomości. Natomiast posiadaczem w złej wierze jest osoba, która ma, lub powinna mieć świadomość, iż nie przysługują jej żadne uprawnienia do takiej nieruchomości.

Czym jest zasiedzenie?

Ponieważ utrzymująca się przez długi czas rozbieżność pomiędzy stanem własności i posiadania, może stanowić zagrożenie dla interesów osób trzecich, przepisy kodeksu cywilnego (art. 172 i nast.) przewidują, iż po upływie określonego okresu zasiedzenia, samoistny posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, nabywa własność takiej nieruchomości.

Dla ochrony interesów właścicieli przewidziane okresy zasiedzenia są stosunkowo długie i wynoszą w przypadku posiadacza w dobrej wierze 20 lat, a 30 lat w przypadku posiadacza w złej wierze. Po upływie powyższego okresu posiadacz nabywa własność nieruchomości, którą włada. Należy również wyjaśnić, iż do okresu posiadania przez daną osobę zalicza się także okres posiadania jej poprzedników.

Czy okres zasiedzenia może ulec przerwaniu?

Bieg zasiedzenia może ulec przerwaniu w przypadku podjęcia przez właściciela nieruchomości działań na drodze sądowej lub egzekucyjnej zmierzających do odzyskania własności. Zasiedzenie ulegnie także przerwaniu, jeśli posiadacz utraci i nie odzyska władztwa nad nieruchomością, którą chciał zasiedzieć.

Jak dowieść zasiedzenia?

Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa. Jednakże posiadacz nieruchomości, który uważa, iż nabył własność w drodze zasiedzenia, powinien wystąpić do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o stwierdzenie zasiedzenia. Postępowanie toczy się w trybie postępowania nieprocesowego, a sąd może wezwać osoby zainteresowane udziałem w takim postępowaniu poprzez ogłoszenie. Postanowienie sądu pozwoli nowemu właścicielowi wpisać nabyte prawo do księgi wieczystej nieruchomości.

Por. przepisy k.c.

Art. 172. § 1.  Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Art. 173. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Art. 174. Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

Art. 175. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

• kodeks cywilny
• nabycie nieruchomości
• zasiedzenie