POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejW jaki sposób zalegalizować samowolę budowlaną?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo budowlane | Brak komentarzy
W jaki sposób zalegalizować samowolę budowlaną?
Kiedy dochodzi do samowoli budowlanej?
O samowoli budowlanej mówimy w przypadku, w którym obiekt budowlany lub roboty budowlane zostały wykonane bez wymaganego pozwolenia na budowę, lub też nie zostało dokonane wymagane przepisami Prawa budowlanego zgłoszenie, albo też inwestor rozpoczął realizacje inwestycji pomimo otrzymania decyzji o sprzeciwie wobec zamierzonych prac objętych zgłoszeniem.
W niniejszym artykule przedstawione zostaną podstawowe informacje dotyczące legalizacji inwestycji budowlanych, realizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę po dniu 31 grudnia 1994 roku. W przypadku natomiast obiektów wybudowanych wcześniej konieczne będzie każdorazowe przeanalizowanie wcześniejszych regulacji.
Warto zwrócić uwagę, iż w przypadku rozpoczęcia inwestycji bez wymaganego pozwolenia na budowę. przepisy Prawa budowlanego dają pierwszeństwo podjęciu próby legalizacji inwestycji.
Kiedy można zalegalizować samowolę budowlaną?
Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa jeżeli obiekt nie narusza obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub postanowień decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz nie narusza przepisów prawa, ze szczególnym uwzględnienie przepisów techniczno-budowlanym.
Organ nadzoru budowlanego, który poweźmie informacje o samowoli budowlanej, powinien w pierwszej kolejności przeanalizować, czy samowolnie realizowany obiekt będzie naruszał postanowienia miejscowego planu zagospodarowania terenu lub decyzji WZ. Jeżeli istnieje możliwość, iż obiekt nie będzie naruszał powyższych regulacji, wówczas organ wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, stwarzając tym samym właścicielowi obiektu możliwość podjęcia próby jego legalizacji. Jedynie w sytuacji uznania, iż w świetle oczywistych przesłanek doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem nie będzie możliwe, organ nadzoru budowlanego nakaże w drodze decyzji rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, bez przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego.
Należy pamiętać, iż adresatem powyższej decyzji lub postanowienia będzie obecny właściciel obiektu budowlanego, niezależni od tego czy był on odpowiedzialny za jego budowę. Dlatego też osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości powinny przed sfinalizowaniem transakcji sprawdzić legalność znajdującej się na takiej nieruchomości zabudowy (szerzej o badaniu prawnym nieruchomości w moim poprzednim wpisie – Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?).
Co zrobić ażeby, zalegalizować samowolę budowlaną?
Jeżeli inwestycja realizowana w warunkach samowoli może spełnić kryteria zgodności z zasadami zagospodarowania terenu oraz zgodności z prawem, wówczas organ nadzoru budowlanego wyznacza inwestorowi termin do przedstawienia zaświadczenia o zgodności realizowanej inwestycji z postanowieniami planu miejscowego albo przedstawienia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, oraz projekt budowlany wraz z koniecznymi opiniami i uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także inne dokumenty wymagane odrębnymi przepisami. Złożenie przez inwestora powyższych dokumentów jest tożsame ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego.
Warto podkreślić, iż w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, wymagana decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana już po stwierdzeniu przez organ samowoli budowlanej.
Organ dokonuje następnie kontroli wniosku oceniając zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, oraz wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane. Jeżeli powyższe badanie zakończy się pozytywnie wówczas organ określi w drodze postanowienia wysokość opląty legalizacyjnej. Po uiszczeniu przedmiotowej opłaty organ wydaje decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz, w razie potrzeby, o pozwoleniu na wznowienie robót.
Czy legalizacja samowoli budowlanej wiąże się z jakimiś kosztami?
Jak wskazałem już powyżej, w toku postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada na stronę obowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej. Wysokość tejże opłaty jest uzależniona od rodzaju realizowanej inwestycji i jej wielkości. W każdym jednakże przypadku przedmiotowa opłata jest stosunkowo znaczna z uwagi na jej quasi-karny charakter.
Przykładowo budowa domu letniskowego bez wymaganego pozwolenia na budowę będzie wiązała się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości 25000 złotych, natomiast samowolna budowa pensjonatu o kubaturze do 5000 m3 skutkować będzie opłatą legalizacyjną w wysokości 562500 z złotych.
Trzeba także pamiętać, iż poza opłatą legalizacyjną, stanowiącą karę administracyjną, wobec inwestora realizującego inwestycje w warunkach samowoli budowlanej może zostać wszczęte postępowanie wykroczeniowe.
Kiedy dochodzi do rozbiórki samowolnie budowanego obiektu
Organ nakaże rozbiórkę samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego przede wszystkim, w przypadku niemożności doprowadzenia takiego obiektu do zgodności z uwarunkowaniami planistycznymi (zawartymi w decyzji WZ lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz z przepisami prawa, w tym przepisami techniczno budowlanymi. Dodatkowo do wydania nakazu rozbiórki może dojść w przypadku kiedy inwestor nie wykona obowiązków nałożonych na niego postanowieniem o wstrzymaniu robót budowlanych, jak tez nie uiści w terminie opłaty legalizacyjnej.
Koszty rozbiórki obiektu budowlanego obciążają inwestora lub właściciela takiego obiektu.
Por. przepisy Prawa budowlanego
Art. 48.
1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.
2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:
1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
- właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.
3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.
4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.
5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.
Art. 49.
1. Właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
- oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.
2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.
3. W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej.
4. W razie spełnienia wymagań, określonych w ust. 1, właściwy organ wydaje decyzję:
1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.
4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
5. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Art. 49a.
1. W przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym decyzji, o której mowa w art. 49 ust. 4, i wydania decyzji, o której mowa w art. 48 ust. 1, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi, z zastrzeżeniem ust. 2, w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.
2. Jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.
Art. 52.
Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51.
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Cele ustawy
10 czerwca 2011 r. do laski marszałkowskiej wpłyną projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem projektowanej ustawy ma być częściowe uregulowanie działalności deweloperskiej oraz wzmocnienie ochrony klientów w stosunkach umownych z deweloperami. Autorzy ustawy stoją na stanowisku, iż w obecnym stanie prawnym ryzyko realizacji inwestycji ponoszą właściciele lokali, a poziom ochrony ich praw jest niewystarczający, co powoduje, iż klienci deweloperów w Polsce znajdują się w bardziej niekorzystnej sytuacji, aniżeli osoby nabywające lokale lub domy jednorodzinne w innych krajach Unii Europejskiej.
Zgodnie z oświadczeniami autorów projektowanej ustawy, liczą oni na uchwalenie nowego prawa jeszcze przed końcem obecnej kadencji parlamentu. W dniu 26 lipca Komisja Infrastruktury przygotowała zaaktualizowaną wersję projektu.
Kształt proponowanych regulacji działalności deweloperskiej
Projektowana ustawa przewiduje fundamentalne zmiany w zasadach prowadzenia działalności deweloperskiej oraz stosunkach umownych pomiędzy deweloperami oraz ich klientami.
Zasady finansowania działalności deweloperskiej
W pierwszej kolejności należy wskazać zmiany w zakresie zasad finansowania inwestycji. Na chwilę obecna dominującym modelem finansowania inwestycji deweloperskiej jest wykorzystywanie środków własnych dewelopera oraz środków wpłacanych przez klientów w trakcie realizacji inwestycji. Według projektu ustawy, deweloperzy zobowiązani będą do założenia w wybranym banku dla każdej prowadzonej inwestycji rachunku powierniczego, który może przybrać albo postać rachunku zamkniętego, z którego środki zostałyby przekazane deweloperowi dopiero po wybudowaniu i przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę, albo rachunku powierniczego otwartego, z którego środki byłyby przekazywane deweloperowi w miarę postępu procesu inwestycyjnego pod kontrolą banku. Dodatkowo w przypadku wyboru otwartego rachunku powierniczego deweloper byłby zobowiązany do zastosowania zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów w postaci gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej. Gwarancja bankowa lub umowa ubezpieczeniowa mają gwarantować, że środki wpłacone przez klientów zostaną im zwrócone w przypadku upadłości dewelopera lub zwłoki w ukończeniu inwestycji przekraczającej 120 dni.
Według projektu ustawy koszt prowadzenia rachunku powierniczego, jak również uzyskania gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej obciążać ma dewelopera.
Zawieranie umowy deweloperskiej
Projekt ustawy przewiduje także nałożenie na dewelopera istotnych obowiązków informacyjnych wobec potencjalnych klientów oraz reguluje kształt umowy pomiędzy deweloperem a jego klientem.
Przed zawarciem umowy deweloper ma być zobowiązany do sporządzenia i wręczenia prospektu informacyjnego przedsięwzięcia, zawierającego szczegółowe informacje o realizowanej inwestycji oraz jej otoczeniu. Zakres informacji jaki miałby zostać zawarty w karcie informacyjnej przedsięwzięcia jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. informacje na temat nieruchomości objętej inwestycją, charakteru inwestycji, jej otoczenia, terminu przeniesienia prawa własności na klienta, harmonogram przedsięwzięcia, informacje o sposobie finansowania przedsięwzięcia, informacje dotyczące dewelopera, w tym jego doświadczenia oraz sytuacji finansowej. Dodatkowo na życzenie potencjalnego klienta deweloper zobowiązany jest udostępnić dokumenty dotyczące przedsięwzięcia, takich jak np. odpis księgi wieczystej, sprawozdania finansowe czy też projekt budowlany.
Zawarcie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych informacji zagrożone jest odpowiedzialnością karną.
Projektowana ustawa określa również treść umowy deweloperskiej oraz formę jej zawarcia. Odbiór techniczny i wydanie lokalu lub domu mógłby odbyć się dopiero po jego dopuszczeniu do użytkowania. Umowa deweloperska powinna zostać obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z projektem ustawy połowę kosztów notarialnych zobowiązny będzie ponieść deweloper. Określone zostałyby przypadki, w których klient ma prawo odstąpić od umowy, w tym m.in. w przypadku nieprawdziwości danych zawartych w prospekcie informacyjnym, jak również w przypadku niezrealizowania inwestycji w planowanym terminie i bezskutecznego upływu dodatkowego 120 dniowego terminu wyznaczonego przez klienta.
Szczególne regulacje w przypadku upadłości dewelopera
Ustawa przewiduje szczególne uregulowanie postępowania upadłościwego deweloperów. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, ma zostać wyodrębniona masa majątkowa, do której zostanie zaliczone prawo własności nieruchomości objętej inwestycją, środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a także wierzytelności dewelopera względem nabywców. Powyższe składniki mają zostać przeznaczone w pierwszej kolejności na uregulowanie zobowiązań dewelopera wobec jego klientów. Ogół klientów dewelopera ma tworzyć zgromadzenie nabywców, która ma zdecydować o kontynuowaniu procesu inwestycyjnego, jego zaprzestaniu lub zawarciu układu.
Ocena proponowanych rozwiązań legislacyjnych
Uwagi ogólne
Moim zdaniem podjęcie dyskusji nad potrzebą częściowego uregulowania działalności deweloperskiej jest zasadne i zasługuje na pełną akceptację.
Wątpliwości może budzić natomiast metoda i sposób regulacji przyjęty przez autorów projektu ustawy.
Potrzeba zapewnienia sobie mieszkania jest jedną z najbardziej pierwotnych potrzeb człowieka, której jednym ze sposobów zaspokojenia jest nabycie lokalu lub domu na rynku pierwotnym. Regulacja pierwotnego rynku mieszkaniowy jest więc zagadnieniem niezwykle istotnym w kraju, w którym niedobór mieszkań szacuje się w setkach tysięcy. Branża dewelopersko-budowlana, będąca od paru lat w stanie znaczącej zapaści, jest przy tym istotnym sektorem gospodarki, dającym bezpośrednio lub pośrednio prace setkom tysięcy osób.
Powyższe okoliczności nakazują, aby jakiekolwiek ingerencje ustawodawcy w przedmiotową działalność podejmowane były z należytą rozwagą i powinny zostać poprzedzone publiczną debatą. Analizując projekt ustawy oraz dotychczasowy przebieg procesu legislacyjnego można odnieść wrażenie, iż w niniejszej kwestii zdecydowano się na zbytni pośpiech, który może istotnie wpłynąć nie tylko na odpowiednie wyważenie zbiegających się interesów, ale też na jakości prac legislacyjnych.
Omówienie poszczególnych postanowień
Ze szczególną aprobatą należy przyjąć zamiar polepszenia sytuacji klientów w przypadku bankructwa dewelopera, których roszczenia w obecnym stanie prawnym rzadko zostają w istotnej części zaspokojone w przypadku podziału masy upadłości. Jednakże proponowane rozwiązania mogą wydawać się nazbyt daleko idące i prowadzić do nadmiernego uprzywilejowania nabywców lokali względem innych grup wierzycieli. Tworząc odrębną od pozostałej cześć majątku upadłego masę majątkową uprzywilejuje się bowiem w stopniu absolutnym nabywców lokali względem pozostałych wierzycieli dewelopera dotkniętych jego upadłością, w tym podwykonawców, dostawców i wierzycieli publicznych. Tak daleko posunięta ochrona może wydać się nieadekwatna, zwłaszcza wobec proponowanego zabezpieczenia wierzytelności klientów za pomocą rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej.
Wątpliwości może budzić uregulowanie umowy deweloperskiej w drodze odrębnego aktu prawnego, poza kodeksem cywilnym. W projekcie ustawy brakuje także odniesień do art. 9 ustawy o własności lokali, który w dyspozytywny sposób określa już treść umowy deweloperskiej. Nadmiernie rygorystyczne wydaje się także przyznanie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki dewelopera w ukończeniu inwestycji, niezależnie od winy dewelopera. Wskazać przy tym należy, iż terminowa realizacja inwestycji deweloperskiej w istotnym stopniu zależy nie tylko od działań dewelopera i jego podwykonawców i dostawców, ale także od działań organów administracji państwowej.
Zmiana modelu finansowania, poprzez wprowadzenie wymogu stosowania rachunku powierniczego, a w przypadku rachunku otwartego także dodatkowych instrumentów zabezpieczających, w istotny sposób może wpłynąć na koszty inwestycji. Koszty zostaną dodatkowo zwiększone poprzez nałożenie na bank obowiązku weryfikacji stanu realizacji inwestycji przez dewelopera.
Podsumowanie
Projekt ustawy postuluje wprowadzenie bardzo dalekiej ochrony interesów klientów inwestycji deweloperskich. Zdaniem autorów projektu wprowadzenie powyższych regulacji w pozytywny sposób wpłynie na ożywienie rynku mieszkaniowego i nie wpłynie negatywnie na sektor finansów publicznych. Zasadność takiego stanowiska jest jednak wątpliwa.
O ile zasadne może być uregulowanie przez ustawodawce pierwotnego rynku mieszkaniowego, to wydaję się, iż wprowadzony stopień ochrony powinien być adekwatny do realiów ekonomicznych deweloperów i ich klientów.
Postulowane rozwiązania, zwłaszcza w zakresie sposobu finansowania przedsięwzięć deweloperskich i zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów istotnie wpłyną na zwiększenie się kosztów prowadzenia działalności deweloperskiej. Jest przy tym oczywistym, iż cenę tych rozwiązań poniosą w wymiarze ekonomicznym klienci deweloperów, płacąc wyższą cenę za nabywane lokale.
Powyższe środki mogą zatem z jednej strony zwiększyć koszty nabycia lokali, a w konsekwencji zmniejszyć ich rzeczywistą dostępność dla klientów deweloperów, a więc osób mających uzyskać ochronę na podstawie proponowanej ustawy. Z drugiej natomiast strony wysoko postawione wymogi wobec deweloperów mogą skutkować wypchnięciem z rynku deweloperów małej i średniej wielkości, którzy w chwili obecnej wydają się być najbardziej dotknięci kryzysem, a w konsekwencji doprowadzi to do zmniejszenia konkurencji i dalszego wzrostu cen mieszkań.
Obecna sytuacja, choć nie całkowicie satysfakcjonująca z punktu widzenia interesu publicznego, nie uzasadnia w mojej ocenie tak nagłej interwencji ustawodawczej. Wbrew stanowisku autorów projektu ustawy w obecnym stanie prawnym umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, a szczególnym rodzajem umowy nienazwanej, ukształtowanej w praktyce obrotu i orzecznictwa. Podkreślić należny istotny dorobek orzeczniczy sądów powszechnych, w tym Sądu Najwyższego, Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz istotne działania Prezesa UOKIK, które skutkowały na przestrzeni minionych 14 lat znaczącym wzrostem poziomu ochrony prawnej klientów deweloperów. W zeszłym roku klienci uzyskali dodatkowe, potencjalnie bardzo skuteczne narzędzie, dochodzenia swoich praw w postaci pozwów zbiorowych. Dodatkowo w obecnej sytuacji rynkowej, wobec ogromnej nadwyżki podaży nowych mieszkań nad popytem, klienci deweloperów znajdują się w znaczącej lepszej sytuacji negocjacyjnej, co pozwala im znacząco zredukować ryzyko prawne przy zawieraniu umów deweloperskich. Z powyższych powodów warto rozważyć zainicjowanie szerszej debaty nad projektowanymi rozwiązaniami.
Warto zobaczyć
Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obecny kształt)
Opinia Krajowej Rady Sądownictwa o projekcie ustawy
Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Jak otrzymać pozwolenie na budowę?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo budowlane | Brak komentarzy
Jak otrzymać pozwolenie na budowę?
Jedną z zasad Prawa budowlanego, wyrażoną w art. 28 ust. 1 tej ustawy, jest obowiązek uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę przed rozpoczęciem budowy obiektu lub podjęciem robót budowlanych. W niniejszym wpisie przedstawię podstawowe informacje n/t pozwoleń na budowę i zasad ich uzyskiwania.
Czym jest pozwolenie na budowę
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną na podstawie której organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdza przedłożony projekt budowlany i udziela pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę może być wydane zarówno na całość zamierzenia inwestycyjnego, jak również na pewien jego wycinek, jeżeli zamiarem inwestora jest wybudowanie w ramach inwestycji więcej niż jednego obiektu (pozwolenie etapowe).
Kto wydaje pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę jest wydawane przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, tj. przez właściwego starostę lub wojewodę. Wskazać należy, iż do kompetencji wojewody jako organu I instancji zastrzeżone zostały tylko określone rodzaje inwestycji (np. inwestycje na terenach zamkniętych, budowa urządzeń hydrotechnicznych), dlatego też w większości przypadku inwestor o wydanie pozwolenia na budowę powinien zwrócić się do właściwego starosty.
Kiedy pozwolenie na budowę nie jest potrzebne do realizacji inwestycji?
Pozwolenia na budowę nie potrzebujemy w przypadku inwestycji zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz inwestycji dla, których potrzebne jest dokonanie jedynie zgłoszenia. Powyższe obiekty oraz roboty budowlane zostały wymienione w art. 29 Prawa budowlanego. Przykładowo można wskazać, iż wymaga zgłoszenia m.in. budowa parterowych obiektów gospodarcze związanych z produkcją rolną o pow. do 35m. oraz parkingów dla samochodów osobowych do 10 miejsc.
Co powinien zawierać wniosek o wydanie pozwolenia na budowę?
Podstawowym załącznikiem do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę jest projekt budowlany złożony w czterech egzemplarzach, sporządzony przez osobę dysponującą odpowiednimi uprawnieniami. Oprócz projektu budowlanego inwestor musi przedłożyć decyzje o warunkach zabudowy, jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, potrzebne uzgodnienia i opinie do projektu oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Trzeba także pamiętać, iż w przypadku niektórych inwestycji mogą okazać się potrzebne także inne załączniki do wniosku, takie jak np. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, czy pozwolenie wodnoprawne.
Wzór wniosku o pozwolenie na budowę został określony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r.w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę
Jak długo oczekuje się na wydanie pozwolenia na budowę?
Zgodnie z art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego decyzja powinna zostać wydana w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku naruszenia tego terminu organ może zostać ukarany przez organ wyższej instancji karą pieniężną w wysokości 500 złotych za każdy dzień opóźnienia. Należy jednakże wskazać, iż ten termin obejmuje jedynie postępowanie przed organem administracji architektoniczno-budowlanej I instancji i nie obejmuje on czasu potrzebnego do uzyskania ewentualnych uzgodnień , doręczenie korespondencji, usunięcia ewentualnych braków, etc. Wobec powyższego należy uznać, iż w przypadku braku większych komplikacji i sporów z sąsiadami, inwestor powinien uzyskać ostateczną decyzję w okresie od 4 do 6 miesięcy od chwili złożenia wniosku.
Co bada organ architektoniczno-budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę?
Przed udzieleniem pozwolenia na budowę bada przede wszystkim zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska, zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń.
Kto może uczestniczyć w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę?
Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Pod pojęciem obszaru oddziaływania należy rozumieć, zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Powyższa regulacja oznacza, iż tylko sąsiedzi, których możliwość zagospodarowania nieruchomości zostanie ograniczona na podstawie przepisów prawa administracyjnego w skutek realizacji zamierzonej inwestycji, będą mogli uczestniczyć w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Należy jednakże pamiętać, iż powyższe ograniczenie liczby stron nie ma zastosowania w przypadku inwestycji wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania inwestycji na środowisko.
Czy można zaskarżyć decyzję o pozwoleniu na budowę?
Strona niezadowolonona z wydanej decyzji w sprawie pozwolenia na budowę może wnieść odwołanie od decyzji w terminie 14 dni od daty jej doręczenia.
Wybrane przepisy Prawa budowlanego:
Art. 28. 1. Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.
2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
3. Przepisu art. 31 Kodeksu postępowania administracyjnego nie stosuje się w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.
4. Przepisów ust. 2 i 3 nie stosuje się w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę wymagającym udziału społeczeństwa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W tym przypadku stosuje się przepisy art. 44 ustawy, o której mowa w zdaniu pierwszym.
Art. 32. 1. Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:
1) przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
2) uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów;
3) wyrażeniu zgody przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej – w przypadku budowy gazociągów o zasięgu krajowym lub jeżeli budowa ta wynika z umów międzynarodowych.
2. Uzgodnienie, wyrażenie zgody lub opinii, o których mowa w ust. 1 pkt 2, powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań.
3. Przepis ust. 2 nie dotyczy przypadków, w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji, oraz uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.
4. Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;
2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
4a. Nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych z naruszeniem przepisu art. 28 ust. 1.
5. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, wzory: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę.
6. Wzory wniosku i oświadczenia, o których mowa w ust. 5, powinny obejmować w szczególności dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia w prowadzonym postępowaniu. Wzór decyzji o pozwoleniu na budowę powinien obejmować w szczególności określenie organu wydającego decyzję, dane osobowe lub nazwę inwestora i innych stron postępowania oraz inne informacje niezbędne inwestorowi do legalnego wykonywania robót budowlanych.
Art. 33. 1. Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego.
2. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;
4) w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 82 ust. 2, projektowanych rozwiązań w zakresie:
a) linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,
b) przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego;
5) w przypadku obiektów handlowych zezwolenie, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz. U. Nr 127, poz. 880).(2)
2a. Na postanowienie, o którym mowa w ust. 2 pkt 4, nie przysługuje zażalenie.
3. Do wniosku o pozwolenie na budowę obiektów budowlanych:
1) których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników, takich jak: obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub
2) których projekty budowlane zawierają nowe, niesprawdzone w krajowej praktyce, rozwiązania techniczne, nieznajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach,
należy dołączyć specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra.
4. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć:
1) zgodę właściciela obiektu;
2) szkic usytuowania obiektu budowlanego;
3) opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
4) opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
5) pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne dokumenty, wymagane przepisami szczególnymi; nie dotyczy to uzgodnienia i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
6) w zależności od potrzeb, projekt rozbiórki obiektu.
5. Projekt budowlany i inne dokumenty, o których mowa w ust. 2-4, zawierające informacje niejawne mogą być za zgodą właściwego organu przechowywane przez inwestora.
Odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wobec podwykonawców
Opublikowane przez mariusz_zajac w Umowy | Brak komentarzy
Odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wobec podwykonawców
Uwagi ogólne
Skuteczne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego wymaga sprawnego współdziałania ze sobą wielu podmiotów. Na placu budowy często obecnych jest co najmniej kilka podmiotów realizujących zadania w zakresie budowy obiektu, z których tylko niektórzy połączeni są bezpośrednim węzłem umownym z inwestorem, natomiast pozostali pełnią funkcję podwykonawców. Podwykonawca może działać na podstawie umowy zawartej z głównym podwykonawcą, lub też z jednym z podwykonawców (podwykonawca dalszego stopnia). Ujemną, ale niestety częstą praktyką, inwestycji budowlanych są zatory płatnicze, w skutek, których wynagrodzenie za wykonane prace nie dociera lub dociera ze znacznym opóźnieniem do podwykonawców znajdujących się na końcu łańcucha podmiotów zaangażowanych w realizację inwestycji. Mając na uwadze powyższe zjawisko, na podstawie noweli kodeksu cywilnego z dnia 13 lutego 2003 roku, wprowadzona została, w art. 647(1) § 5 k.c., zasada solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy (względnie podwykonawcy) za zobowiązania wobec podwykonawców.
Czym jest i kiedy powstaje solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy?
Zgodnie z art. 366 § 1 k.c. solidarna odpowiedzialność oznacza, iż wierzyciel, podwykonawca, który wykonał roboty w ramach realizacji inwestycji może domagać się zapłaty wynagrodzenia nie tylko od podmioty, które te prace mu powierzył, ale także od inwestora na rzecz, którego powyższe prace zostały w istocie wykonane. Warunkiem powstania solidarnej odpowiedzialności jest zgoda inwestora na zawarcie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę z podwykonawcą w zakresie realizowanej inwestycji. W przypadku zaangażowania przez podwykonawcę pierwszego stopnia dalszych podwykonawców do powstania solidarnej odpowiedzialności, w myśl art. 647(1) § 3 k.c. potrzebna jest zgoda inwestora oraz generalnego wykonawcy.
Sposób wyrażenia zgody
Zgoda o której mowa w art. 647(1) § 2 i 3 k.c. może przyjąć każdą formę, w tym też zgody „milczącej”, polegającej na niewyrażeniu sprzeciwu przez inwestora na wyrażony przez generalnego wykonawcę zamiar zaangażowania podwykonawców. Należy także wskazać, iż zgoda inwestora na zawarcie umowy podwykonawczej wywołuje skutek w postaci solidarnej odpowiedzialności, także wówczas gdy została wyrażona już po zawarciu takiej umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2009 r., sygn. akt V CSK 24/09, opubl. LEX nr 527185).
Ponieważ jednak zasadniczym beneficjentem tego rozwiązania jest właśnie podwykonawca, to właśnie w jego interesie leży upewnianie się, iż taka zgoda została rzeczywiście udzielona, np. poprzez uzyskanie adnotacji na egzemplarzu umowy, iż inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy o takiej treści.
Skutki braku zgody inwestora
Z uwagi na brzmienie art. 647(1) § 2 k.c. oraz art. 63 k.c., przez długi okres wątpliwości budziła kwestia skutków jakie niesie za sobą zawarcie umowy podwykonawczej przez wykonawcę pomimo braku zgody inwestora. Zdaniem części doktryny oraz orzecznictwa zgoda inwestora była warunkiem ważności takiej umowy. Powyższe wątpliwości rozstrzygnęła dopiero uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2008 roku, sygn. akt III CZP 6/08, w której wskazano, iż brak zgody inwestora nie wywołuje skutku w postaci nieważności umowy o podwykonawstwo, a wpływa jedynie na powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz generalnego wykonawcy.
Czy inwestor może ponosić odpowiedzialność także za zobowiązania względem podwykonawców prowadzących prace na podstawie innych typów umów?
Przepisy o solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy zostały zawarte w treści przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę o roboty budowlane. Nie mniej jednak w toku procesu inwestycyjnego wiele prac na terenie placu budowy jest wykonywanych na podstawie innego typu kontraktów, w szczególności na podstawie umów o dzieło. Powyższa praktyka, wydawać się mogłoby, iż powadzi do zróżnicowania sytuacji prawnej podwykonawców, którzy w zależności o typu umowy, zyskiwali by dodatkowe zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia z uwagi na przewidzianą art. 647(1) § 2 k.c. solidarną odpowiedzialność lub nie. Kwestia ta stała się także przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 17 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 106/08, opubl. OSNC-ZD 2009/3/64) wskazał, iż wynikającą z art. 647(1) § 5 k.c. ochroną są objęci zarówno podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o roboty budowlane, jak i podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o dzieło.
Czy w przypadku zaangażowania inwestora zastępczego, inwestor główny ponosi odpowiedzialność za zobowiązania wobec podwykonawców?
Wobec tak szerokiej odpowiedzialności inwestora, która dotyczy zarówno inwestorów profesjonalnych, jak i osób fizycznych, powstaje pytanie, czy inwestor może w jakiś sposób uwolnić się od powyższego reżimu odpowiedzialności, w szczególności w kontekście korzystania z usług zastępstwa inwestycyjnego. Należy wskazać, iż takie rozwiązanie przyniesie zwolnienie inwestora właściwego z odpowiedzialności wobec podwykonawców, tylko w przypadku zaangażowania inwestora zastępczego, który będzie realizował inwestycje w systemie zastępstwa powierniczego, tj. będzie we własnym imieniu prowadził przedmiotową inwestycję. Wówczas solidarna odpowiedzialność będzie spoczywała właśnie na inwestorze zastępczym oraz wykonawcy.
Por. przepisy:
art. 647 (1) § 1. W umowie o roboty budowlane, o której mowa w art. 647, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.
§ 2. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.
§ 3. Do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy. Przepis § 2 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
§ 4. Umowy, o których mowa w § 2 i 3, powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 5. Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
§ 6. Odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule, są nieważne.
