POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejW jaki sposób zalegalizować samowolę budowlaną?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo budowlane | Brak komentarzy
W jaki sposób zalegalizować samowolę budowlaną?
Kiedy dochodzi do samowoli budowlanej?
O samowoli budowlanej mówimy w przypadku, w którym obiekt budowlany lub roboty budowlane zostały wykonane bez wymaganego pozwolenia na budowę, lub też nie zostało dokonane wymagane przepisami Prawa budowlanego zgłoszenie, albo też inwestor rozpoczął realizacje inwestycji pomimo otrzymania decyzji o sprzeciwie wobec zamierzonych prac objętych zgłoszeniem.
W niniejszym artykule przedstawione zostaną podstawowe informacje dotyczące legalizacji inwestycji budowlanych, realizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę po dniu 31 grudnia 1994 roku. W przypadku natomiast obiektów wybudowanych wcześniej konieczne będzie każdorazowe przeanalizowanie wcześniejszych regulacji.
Warto zwrócić uwagę, iż w przypadku rozpoczęcia inwestycji bez wymaganego pozwolenia na budowę. przepisy Prawa budowlanego dają pierwszeństwo podjęciu próby legalizacji inwestycji.
Kiedy można zalegalizować samowolę budowlaną?
Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa jeżeli obiekt nie narusza obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub postanowień decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz nie narusza przepisów prawa, ze szczególnym uwzględnienie przepisów techniczno-budowlanym.
Organ nadzoru budowlanego, który poweźmie informacje o samowoli budowlanej, powinien w pierwszej kolejności przeanalizować, czy samowolnie realizowany obiekt będzie naruszał postanowienia miejscowego planu zagospodarowania terenu lub decyzji WZ. Jeżeli istnieje możliwość, iż obiekt nie będzie naruszał powyższych regulacji, wówczas organ wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, stwarzając tym samym właścicielowi obiektu możliwość podjęcia próby jego legalizacji. Jedynie w sytuacji uznania, iż w świetle oczywistych przesłanek doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem nie będzie możliwe, organ nadzoru budowlanego nakaże w drodze decyzji rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, bez przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego.
Należy pamiętać, iż adresatem powyższej decyzji lub postanowienia będzie obecny właściciel obiektu budowlanego, niezależni od tego czy był on odpowiedzialny za jego budowę. Dlatego też osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości powinny przed sfinalizowaniem transakcji sprawdzić legalność znajdującej się na takiej nieruchomości zabudowy (szerzej o badaniu prawnym nieruchomości w moim poprzednim wpisie – Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?).
Co zrobić ażeby, zalegalizować samowolę budowlaną?
Jeżeli inwestycja realizowana w warunkach samowoli może spełnić kryteria zgodności z zasadami zagospodarowania terenu oraz zgodności z prawem, wówczas organ nadzoru budowlanego wyznacza inwestorowi termin do przedstawienia zaświadczenia o zgodności realizowanej inwestycji z postanowieniami planu miejscowego albo przedstawienia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, oraz projekt budowlany wraz z koniecznymi opiniami i uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także inne dokumenty wymagane odrębnymi przepisami. Złożenie przez inwestora powyższych dokumentów jest tożsame ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego.
Warto podkreślić, iż w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, wymagana decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana już po stwierdzeniu przez organ samowoli budowlanej.
Organ dokonuje następnie kontroli wniosku oceniając zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, oraz wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane. Jeżeli powyższe badanie zakończy się pozytywnie wówczas organ określi w drodze postanowienia wysokość opląty legalizacyjnej. Po uiszczeniu przedmiotowej opłaty organ wydaje decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz, w razie potrzeby, o pozwoleniu na wznowienie robót.
Czy legalizacja samowoli budowlanej wiąże się z jakimiś kosztami?
Jak wskazałem już powyżej, w toku postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada na stronę obowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej. Wysokość tejże opłaty jest uzależniona od rodzaju realizowanej inwestycji i jej wielkości. W każdym jednakże przypadku przedmiotowa opłata jest stosunkowo znaczna z uwagi na jej quasi-karny charakter.
Przykładowo budowa domu letniskowego bez wymaganego pozwolenia na budowę będzie wiązała się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości 25000 złotych, natomiast samowolna budowa pensjonatu o kubaturze do 5000 m3 skutkować będzie opłatą legalizacyjną w wysokości 562500 z złotych.
Trzeba także pamiętać, iż poza opłatą legalizacyjną, stanowiącą karę administracyjną, wobec inwestora realizującego inwestycje w warunkach samowoli budowlanej może zostać wszczęte postępowanie wykroczeniowe.
Kiedy dochodzi do rozbiórki samowolnie budowanego obiektu
Organ nakaże rozbiórkę samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego przede wszystkim, w przypadku niemożności doprowadzenia takiego obiektu do zgodności z uwarunkowaniami planistycznymi (zawartymi w decyzji WZ lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz z przepisami prawa, w tym przepisami techniczno budowlanymi. Dodatkowo do wydania nakazu rozbiórki może dojść w przypadku kiedy inwestor nie wykona obowiązków nałożonych na niego postanowieniem o wstrzymaniu robót budowlanych, jak tez nie uiści w terminie opłaty legalizacyjnej.
Koszty rozbiórki obiektu budowlanego obciążają inwestora lub właściciela takiego obiektu.
Por. przepisy Prawa budowlanego
Art. 48.
1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.
2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:
1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
- właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.
3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.
4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.
5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.
Art. 49.
1. Właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
- oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.
2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.
3. W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej.
4. W razie spełnienia wymagań, określonych w ust. 1, właściwy organ wydaje decyzję:
1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.
4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
5. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Art. 49a.
1. W przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym decyzji, o której mowa w art. 49 ust. 4, i wydania decyzji, o której mowa w art. 48 ust. 1, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi, z zastrzeżeniem ust. 2, w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.
2. Jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.
Art. 52.
Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51.
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Komentowanie nie jest możliwe
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzją administracyjną potrzebną inwestorowi, który zamierza zrealizować inwestycję na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak bowiem wynika z art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja WZ określa dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości, determinując tym samym sposób w jaki właściciel może wykorzystać swoją nieruchomość. Co do zasady, inwestor potrzebuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla terenu nie objętego planem miejscowym w przypadku powzięcia zamiaru budowy obiektu budowlanego, wykonania innych robót budowlanych, lub też dokonania zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzja WZ jest wydawana, co do zasady, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na terenie którego ma zostać zrealizowana inwestycja, na wniosek inwestora. Należy przy tym wskazać, iż inwestor ubiegający się o wydanie decyzji, nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, który będzie potrzebny inwestorowi dopiero na etapie ubiegania się o pozwoleniu na budowę. W postępowaniu w sprawie wydania decyzji WZ, poza inwestorem, mogą wziąć udział wszystkie podmioty mające interes prawny w takim postępowaniu, przy czy pojęcie interesu prawnego nie jest na gruncie tego postępowania dodatkowo zawężone, tak jak ma to miejsce w postępowaniu o wydanie pozwolenie na budowę.
Jakie zasady rządzą postępowaniem w sprawie decyzji WZ?
Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest postępowaniem administracyjnym, które odbywa się według zasad określonych w kodeksie postępowania administracyjnego oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Naczelną zasadą postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada „dobrego sąsiedztwa”, w myśl której nowoprojektowana zabudowa powinna stanowić kontynuację cech i funkcji zabudowy istniejącej i w ten sposób zagwarantować ład przestrzenny także na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Dla określonej nieruchomość może być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, jeżeli taka nieruchomość sąsiaduje z przynajmniej jedną zabudowaną nieruchomością, ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, koniecznej dla obsługi zamierzonego przedsięwzięcia, a także nie są potrzebne dodatkowe zgody lub pozwolenia, lub takie zgody zostały przez inwestora uzyskane. Należy jednakże wskazać, iż od powyższych zasad ustawodawca przewidział pewne wyjątki.
Najważniejszym elementem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest przeprowadzana w obszarze wyznaczonym wokół granic nieruchomości. Wskazać należy, iż granice obszaru poddanego analizie powinny zostać zakreślone w odległości co najmniej równej trzykrotnej szerokość frontu działki, nie mniejszej jednakże niż 50 m. Należy podkreślić, iż błędne przeprowadzenie analizy okolicznej zabudowy stanowi bodajże najczęstszy rodzaj uchybień w tego typu sprawach. Dodatkowo należy wskazać, iż powyższa analiza powinna zostać ukończona i złożona do akt postępowania przed wezwaniem uczestników postępowania do zajęcia ostatecznego
Z uwagi na skomplikowaną materię, która jest regulowana powyższą decyzją, jej projekt powinien zostać sporządzony przez urbanistę lub architekta, wpisanego na listę właściwego samorządu zawodowego. Decyzja WZ określa przede wszystkim rodzaj dopuszczalnej zabudowy, linie rozgraniczające dla nowej inwestycje, a także warunki jakie nowa inwestycja musi spełnić z uwagi na wymagania ochrony ładu przestrzennego, ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czy też ochrony interesów osób trzecich.
Czy od decyzji WZ przysługuje odwołanie?
Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydane przez organ I instancji przysługuje prawo wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.