POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejPrzekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo lokalowe | Brak komentarzy
Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową
Wstęp
Właściciele lokali wchodzących w skład dużych spółdzielni mieszkaniowych są często zainteresowani wyłączeniem swoich budynków z ram administracyjnych spółdzielni i uregulowaniem zasad zarządzania nieruchomością według zasad przewidzianych przez wspólnoty mieszkaniowe. Pośród najczęstszych powodów takich planów wymienia się m.in. przekonanie, iż w ramach mniejszych ram organizacyjnych wspólnoty nieruchomość będzie zarządzana w lepszy sposób, a środki łożone przez właścicieli lokali będę wydawane w bardziej efektywny sposób, a przede wszystkim trafiać będą bezpośrednio na zaspokojenie potrzeb jednego lub góra kilku budynków, a nie całej substancji wielkiej spółdzielni.
W niniejszym wpisie opisane zostaną podstawowe modele „wyłączenia się” spod kurateli spółdzielni mieszkaniowej przez właścicieli wyodrębnionych lokali.
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną na „wspólnotowy”
Zasadniczo do chwili wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego w danym budynku lub budynkach znajdujących się na jednej nieruchomości, nieruchomość pozostaje w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej, który jest sprawowany według zasad ustalonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu zarząd nieruchomością wspólną obligatoryjnie musi odbywać się zgodnie z zasadami ustawy o własności lokali.
Nie mniej w przypadku nieruchomości, w których proces wyodrębniania jest już stosunkowo zaawansowany, grupa właścicieli lokali dysponujących ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, iż do zarządzania nieruchomością wspólną stosować będzie się przepisy ustawy o własności lokali. Od chwili podjęcia takiej uchwały. Uchwała taka powinna zostać podjęta na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnie, a przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez każdego ze właścicieli.
Od momentu podjęcia powyższej uchwały spółdzielnia w dalszym ciągu sprawować będzie zarząd nieruchomości wspólnej, ale będzie to robić na zasadach zarządu powierzonego w rozumieniu postanowień art. 18 ustawy o własności lokali. Powyższe oznacza chociażby, iż spółdzielnia zobowiązana będzie do odrębnego rozliczania kosztów i wpływów dla nieruchomości w stosunku do której pojęto przedmiotową uchwałę. Ponadto właściciele lokali będą mogli w dowolnym momencie podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością i przekazać zarządzanie nieruchomością.
Podział i likwidacja spółdzielni
Drugim rozwiązaniem mogącym usprawnić sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest dokonanie podziału spółdzielni mieszkaniowej, poprzez odłączenie jednego lub większej liczby budynków ze spółdzielni do nowo utworzonej spółdzielni mieszkaniowej. W tym celu członkowie spółdzielni zainteresowani podziałem powinni podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Po podjęciu takiej uchwały sprawa podziału powinna zostać skierowana przez zarząd spółdzielni na walne zgromadzenie członków spółdzielni w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Ponadto na zarządzie spółdzielni spoczywać będzie obowiązek przygotowania w terminie 60 dni dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału. Następnie podział spółdzielni musi zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie walnego zgromadzenia, przy czym do odmowy zatwierdzenia może dojść jedynie w przypadku naruszenia przez podział istotnych interesów gospodarczych spółdzielni. Dodatkowo ewentualna odmowa zatwierdzenia podziału może podlegać kontroli sądowej.
Po pomyślnym podziale spółdzielni i wyodrębnieniu z niej mniejszego organizmu, właściciele mogą zdecydować o pozostawieniu zarządu przy spółdzielni, lub też dokonać jej likwidacji i zastąpienia nowej spółdzielni wspólnotą mieszkaniową.
Upadłość spółdzielni i automatyczne powstanie wspólnoty mieszkaniowej
Dodatkowo należy wskazać, iż do automatycznego zastąpienia spółdzielni mieszkaniową przez wspólnotę mieszkaniową dojdzie także w przypadku upadłości spółdzielni, jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez podmiot inny niż inna spółdzielnia mieszkaniowa. W takim przypadku z mocy prawa w nabywanej nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa.
Por. przepisy
Ustawa z dnia 15 grudnia 2010 roku o spółdzielniach mieszkaniowych
Art. 241.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.
Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Art. 27. 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.
4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
Ustawa z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze
art. 108b. § 1. Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale w spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni.
§ 2. Zarząd dotychczasowej spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie dłużej niż w ciągu 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału, o którym mowa w § 1, oraz udostępnić je członkom żądającym podziału.
§ 3. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi spółdzielni żądania zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni, o której mowa w § 1, podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału. Uchwała odmawiająca podziału spółdzielni może być podjęta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.
§ 4. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni, w terminie określonym w § 3, uchwały o podziale spółdzielni, lub w razie podjęcia uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę, o której mowa w § 1, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia, o której mowa w § 3.
§ 5. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni spełniająca wymagania określone w art. 108 § 2 lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowią podstawę do dokonania wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej.
§ 6. Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia, o którym mowa w § 4, ponoszą solidarnie członkowie wnoszący o podział spółdzielni oraz dotychczasowa spółdzielnia.
W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo sąsiedzkie | Brak komentarzy
W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Wstęp
Wiele osób marzy o własnym domku pod miastem, który mógłby być miejscem wytchnienia od zgiełku i ruchliwości. To marzenie jest realizowane często poprzez zakup domu na osiedlu podobnych budynków jednorodzinnych (wolnostojących, bliźniaczych, czy też w zabudowie szeregowej). Jednakże osiedle domów jednorodzinnych to nie tylko szereg osobnych budynków, należących do różnych właścicieli, ale także pewne części wspólne, które mają służyć wszystkim mieszkańcom, takie jak chociażby drogi i chodniki. Powstaje wówczas pytanie, nabierające wraz z czasem użytkowania osiedla coraz większej wagi, w jaki sposób zarządzać nieruchomością wspólną. Konfliktogenne mogą być zwłaszcza kwestie finansowe, dotyczące m.in. konserwacji terenu osiedla, czy też ewentualnych inwestycji.
W niniejszym wpisie przedstawione zostały podstawowe reguły dotyczące zarządzanie nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych. Opisywane regulacje nie maja zastosowania do domów jednorodzinnych, będących własnością spółdzielni mieszkaniowych i których mieszkańcom przysługuje jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego.
Zasady ustawowe
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż do zarządzania nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych nie znajdują zastosowania przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, albowiem powyższa ustawa odnosi się jedynie do kwestii zarządzania nieruchomością wspólną w przypadku lokali mieszkalnych lub użytkowych.
Podstawowe zasady sprawowania zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność zostały zawarte w przepisach art. 199-209 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami, każdy z właścicieli domu jest obowiązany do udziału w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w tym do ponoszenia proporcjonalnych do wysokości jego udziałów w prawie, kosztów utrzymania tej nieruchomości. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu, takich jak bieżące utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast podjecie decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga porozumienia się wszystkich właścicieli domów
Wskazać także należy, iż wykonywanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziału, może podlegać kontroli sądowej pod kątem zgodności z zasadami prawidłowego zarządu. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla których nie udało się wypracować konsensusu pomiędzy współwłaścicielami, ich przeprowadzenie jest uzależnione od zgody sądu.
Umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną
Sposób zarządu nieruchomości wspólnej może zostanie uregulowany w sposób odmienny od modelu kodeksowego, poprzez zawarcie przez współwłaścicieli umowy o sposobie zarządu rzeczą wspólną. Przyjęcie takiej umowy pozwala na określenie zasad współdecydowania o nieruchomości w ramach określonych procedur (np. zgromadzenia współwłaścicieli), pozwala także na powołanie ich reprezentacji, a przede wszystkim umożliwia przyjęcie czytelnych i stosunkowo precyzyjnych zasad określania nakładów finansowych na nieruchomość. W ramach takiej umowy możliwe jest m.in. odejście od wymogu osiągnięcia konsensusu w niektórych sprawach związanych z nieruchomością wspólną, chroniąc zatem współwłaścicieli od „niemocy decyzyjnej”, jak i od konieczności każdorazowego uciekania się do rozstrzygnięcia sądu. Z powyższych powodów umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną wydaje się być jednym z najlepszych instrumentów umożliwiających prawidłowe gospodarowanie częściami wspólnymi osiedla domów jednorodzinnych.
Umowa o sposobie sprawowania zarządu może zostać przyjęta w dowolnej formie, jednakże warto rozważyć jej zawarcie w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub też w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie umożliwia bowiem ujawnienie umowy w księdze wieczystej nieruchomości, rozciągając jej skutki także na przyszłych współwłaścicieli.
Zarządca sądowy
Trzecim sposobem sprawowania zarządu nieruchomością wspólną jest powołanie zarządcy sądowego. Przesłanką do złożenia wniosku o wyznaczenie takiego zarządcy jest niemożność osiągnięcia porozumienia przez współwłaścicieli nieruchomości w ważnych sprawach jej dotyczących, jak również sprawowanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziałów w sposób godzący w zasady prawidłowej gospodarki lub też w sposób krzywdzący pozostałych współwłaścicieli. Postępowanie w sprawie ustalenia zarządcy ma charakter postępowania nieprocesowego.
Przepisy Kodeksu cywilnego
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?
Wstęp
Jedną z podstawowych bolączek osób sprzedających nieruchomość jest obawa o zapłatę całej ceny sprzedaży. Oczywiście najprostszym sposobem na zabezpieczenie się przed ewentualną nierzetelnością kupującego jest żądanie zapłaty całej ceny przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ale na taki warunek zazwyczaj nie chcą zgodzić się kupujący, mając na uwadze swoje odmienne interesy. Dlatego tez w typowej transakcji kupna sprzedaży nieruchomości co najmniej część środków jest płacona sprzedającemu już po przeniesieniu własności.
W niniejszym artykule przedstawionych zostanie kilka podstawowych sposobów na zabezpieczenie interesów sprzedającego podczas zawierania transakcji sprzedaży.
Należy pamiętać, iż w celu uniknięcia ewentualnych sporów pomiędzy kupującym a sprzedającym, strony powinny określić sposób zabezpieczenia płatności już na etapie przedwstępnej.
Depozyt notarialny
Klasycznym sposobem zabezpieczenia płatności jest depozyt notarialny. Polega on na zdeponowaniu u notariusza prowadzącego transakcje środków mających stanowić późniejszą cenę sprzedaży. Środki znajdujące się w depozycie notarialnym są deponowane na specjalnym koncie bankowym takiej kancelarii. W przypadku zawarcia umowy z wykorzystaniem depozytu notarialnego, środki zdeponowane na rachunku kancelarii notarialnej są zwalniane bezpośrednio po zawarciu umowy przez strony.
Rachunek powierniczy
Rachunek powierniczy (zwany także niekiedy rachunkiem typu escrow) jest szczególnym typem rachunku bankowego, zakładanym i prowadzonym przez bank do obsługi konkretnej transakcji. Na powyższy rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Wpłacone środki są blokowane przez bank i zasadniczo nie mogą zostać wycofane. W umowie rachunku powierniczego określa się następnie warunki na jakich bank wypłaca środki sprzedawcy. Najczęściej takim warunkiem jest przedłożenie do banku odpisu umowy sprzedaży. Dodatkową zaletą rachunku powierniczego jest wyłączenie środków znajdujących się na takim rachunku z masy upadłości czy masy spadkowej.
Poddanie się egzekucji
Najczęściej spotykanym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny sprzedaży jest zawarte w akcie notarialnym oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez nabywcę egzekucji oznaczonej kwoty pieniężnej, będącej ceną sprzedaży. W takiej klauzuli oznaczona jest wysokość pozostałej do zapłaty ceny, jak i termin zapłaty. Po upływie oznaczonego terminu sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Taką klauzule sąd wydaje w terminie 3 dni od otrzymania wniosku, bez potrzeby uprzedniego wytaczania powództwa. Zaletą zabezpieczenia polegającego na poddaniu się egzekucji jest brak dodatkowych kosztów. Trzeba jednak pamiętać, iż samo uzyskania środków może potrwać, zwłaszcza w przypadku trudności w prowadzeniu postępowania egzekucyjnego.
Hipoteka
Innym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny może być ustanowienie hipoteki na zbywanej nieruchomości. Hipotek pozwoli dochodzić zapłaty ceny ze zbytej nieruchomości, nawet jeśli własność nieruchomości zostałaby przeniesiona przez nieuczciwego zbywcę na osobę trzecią. Zaletą hipoteki są też stosunkowo niewielkie koszty. Należy jednakże pamiętać, iż ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto chcąc dochodzić zapłaty ceny, sprzedawca będzie zmuszony wytoczyć proces, co zwiększy koszty windykacji, jak i wydłuży czas dochodzenia wierzytelności.
Podsumowanie
Istnieje wiele sposobów zabezpieczenia zapłaty przy transakcjach sprzedaży, z których jedne dają sprzedającemu pewność w momencie zawierania transakcji, iż nabywca rzeczywiście zapłaci całą cenę (rachunek powierniczy, depozyt notarialny), natomiast inne ułatwiają sprzedawcy wyegzekwowanie płatności. Oczywiście powyższe środki różnią się kosztami (najbardziej kosztowne będą zapewne rachunki powiernicze i depozyty), jak i stopniem gwarantowanego bezpieczeństwa. Decydując się na sprzedaż nieruchomości warto jednak pomyśleć odpowiednim do ryzyka transakcji sposobie zabezpieczeniu już na etapie umowy przedwstępnej.
Por przepisy:
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o Notariacie:
Art. 108. § 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.
§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe
Art. 59. 1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.
2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
3. Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.
4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
7. Przepisy ust. 3-6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w ust. 1, z datą pewną.
W jaki sposób zalegalizować samowolę budowlaną?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo budowlane | Brak komentarzy
W jaki sposób zalegalizować samowolę budowlaną?
Kiedy dochodzi do samowoli budowlanej?
O samowoli budowlanej mówimy w przypadku, w którym obiekt budowlany lub roboty budowlane zostały wykonane bez wymaganego pozwolenia na budowę, lub też nie zostało dokonane wymagane przepisami Prawa budowlanego zgłoszenie, albo też inwestor rozpoczął realizacje inwestycji pomimo otrzymania decyzji o sprzeciwie wobec zamierzonych prac objętych zgłoszeniem.
W niniejszym artykule przedstawione zostaną podstawowe informacje dotyczące legalizacji inwestycji budowlanych, realizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę po dniu 31 grudnia 1994 roku. W przypadku natomiast obiektów wybudowanych wcześniej konieczne będzie każdorazowe przeanalizowanie wcześniejszych regulacji.
Warto zwrócić uwagę, iż w przypadku rozpoczęcia inwestycji bez wymaganego pozwolenia na budowę. przepisy Prawa budowlanego dają pierwszeństwo podjęciu próby legalizacji inwestycji.
Kiedy można zalegalizować samowolę budowlaną?
Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa jeżeli obiekt nie narusza obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub postanowień decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz nie narusza przepisów prawa, ze szczególnym uwzględnienie przepisów techniczno-budowlanym.
Organ nadzoru budowlanego, który poweźmie informacje o samowoli budowlanej, powinien w pierwszej kolejności przeanalizować, czy samowolnie realizowany obiekt będzie naruszał postanowienia miejscowego planu zagospodarowania terenu lub decyzji WZ. Jeżeli istnieje możliwość, iż obiekt nie będzie naruszał powyższych regulacji, wówczas organ wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, stwarzając tym samym właścicielowi obiektu możliwość podjęcia próby jego legalizacji. Jedynie w sytuacji uznania, iż w świetle oczywistych przesłanek doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem nie będzie możliwe, organ nadzoru budowlanego nakaże w drodze decyzji rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, bez przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego.
Należy pamiętać, iż adresatem powyższej decyzji lub postanowienia będzie obecny właściciel obiektu budowlanego, niezależni od tego czy był on odpowiedzialny za jego budowę. Dlatego też osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości powinny przed sfinalizowaniem transakcji sprawdzić legalność znajdującej się na takiej nieruchomości zabudowy (szerzej o badaniu prawnym nieruchomości w moim poprzednim wpisie – Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?).
Co zrobić ażeby, zalegalizować samowolę budowlaną?
Jeżeli inwestycja realizowana w warunkach samowoli może spełnić kryteria zgodności z zasadami zagospodarowania terenu oraz zgodności z prawem, wówczas organ nadzoru budowlanego wyznacza inwestorowi termin do przedstawienia zaświadczenia o zgodności realizowanej inwestycji z postanowieniami planu miejscowego albo przedstawienia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, oraz projekt budowlany wraz z koniecznymi opiniami i uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także inne dokumenty wymagane odrębnymi przepisami. Złożenie przez inwestora powyższych dokumentów jest tożsame ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego.
Warto podkreślić, iż w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, wymagana decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana już po stwierdzeniu przez organ samowoli budowlanej.
Organ dokonuje następnie kontroli wniosku oceniając zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, oraz wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane. Jeżeli powyższe badanie zakończy się pozytywnie wówczas organ określi w drodze postanowienia wysokość opląty legalizacyjnej. Po uiszczeniu przedmiotowej opłaty organ wydaje decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz, w razie potrzeby, o pozwoleniu na wznowienie robót.
Czy legalizacja samowoli budowlanej wiąże się z jakimiś kosztami?
Jak wskazałem już powyżej, w toku postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada na stronę obowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej. Wysokość tejże opłaty jest uzależniona od rodzaju realizowanej inwestycji i jej wielkości. W każdym jednakże przypadku przedmiotowa opłata jest stosunkowo znaczna z uwagi na jej quasi-karny charakter.
Przykładowo budowa domu letniskowego bez wymaganego pozwolenia na budowę będzie wiązała się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości 25000 złotych, natomiast samowolna budowa pensjonatu o kubaturze do 5000 m3 skutkować będzie opłatą legalizacyjną w wysokości 562500 z złotych.
Trzeba także pamiętać, iż poza opłatą legalizacyjną, stanowiącą karę administracyjną, wobec inwestora realizującego inwestycje w warunkach samowoli budowlanej może zostać wszczęte postępowanie wykroczeniowe.
Kiedy dochodzi do rozbiórki samowolnie budowanego obiektu
Organ nakaże rozbiórkę samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego przede wszystkim, w przypadku niemożności doprowadzenia takiego obiektu do zgodności z uwarunkowaniami planistycznymi (zawartymi w decyzji WZ lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz z przepisami prawa, w tym przepisami techniczno budowlanymi. Dodatkowo do wydania nakazu rozbiórki może dojść w przypadku kiedy inwestor nie wykona obowiązków nałożonych na niego postanowieniem o wstrzymaniu robót budowlanych, jak tez nie uiści w terminie opłaty legalizacyjnej.
Koszty rozbiórki obiektu budowlanego obciążają inwestora lub właściciela takiego obiektu.
Por. przepisy Prawa budowlanego
Art. 48.
1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.
2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:
1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
- właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.
3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.
4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.
5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.
Art. 49.
1. Właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
- oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.
2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.
3. W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej.
4. W razie spełnienia wymagań, określonych w ust. 1, właściwy organ wydaje decyzję:
1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.
4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
5. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Art. 49a.
1. W przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym decyzji, o której mowa w art. 49 ust. 4, i wydania decyzji, o której mowa w art. 48 ust. 1, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi, z zastrzeżeniem ust. 2, w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.
2. Jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.
Art. 52.
Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51.
