POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejOdpowiedzialność inwestora za zobowiązania wobec podwykonawców
Opublikowane przez mariusz_zajac w Umowy | Brak komentarzy
Odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wobec podwykonawców
Uwagi ogólne
Skuteczne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego wymaga sprawnego współdziałania ze sobą wielu podmiotów. Na placu budowy często obecnych jest co najmniej kilka podmiotów realizujących zadania w zakresie budowy obiektu, z których tylko niektórzy połączeni są bezpośrednim węzłem umownym z inwestorem, natomiast pozostali pełnią funkcję podwykonawców. Podwykonawca może działać na podstawie umowy zawartej z głównym podwykonawcą, lub też z jednym z podwykonawców (podwykonawca dalszego stopnia). Ujemną, ale niestety częstą praktyką, inwestycji budowlanych są zatory płatnicze, w skutek, których wynagrodzenie za wykonane prace nie dociera lub dociera ze znacznym opóźnieniem do podwykonawców znajdujących się na końcu łańcucha podmiotów zaangażowanych w realizację inwestycji. Mając na uwadze powyższe zjawisko, na podstawie noweli kodeksu cywilnego z dnia 13 lutego 2003 roku, wprowadzona została, w art. 647(1) § 5 k.c., zasada solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy (względnie podwykonawcy) za zobowiązania wobec podwykonawców.
Czym jest i kiedy powstaje solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy?
Zgodnie z art. 366 § 1 k.c. solidarna odpowiedzialność oznacza, iż wierzyciel, podwykonawca, który wykonał roboty w ramach realizacji inwestycji może domagać się zapłaty wynagrodzenia nie tylko od podmioty, które te prace mu powierzył, ale także od inwestora na rzecz, którego powyższe prace zostały w istocie wykonane. Warunkiem powstania solidarnej odpowiedzialności jest zgoda inwestora na zawarcie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę z podwykonawcą w zakresie realizowanej inwestycji. W przypadku zaangażowania przez podwykonawcę pierwszego stopnia dalszych podwykonawców do powstania solidarnej odpowiedzialności, w myśl art. 647(1) § 3 k.c. potrzebna jest zgoda inwestora oraz generalnego wykonawcy.
Sposób wyrażenia zgody
Zgoda o której mowa w art. 647(1) § 2 i 3 k.c. może przyjąć każdą formę, w tym też zgody „milczącej”, polegającej na niewyrażeniu sprzeciwu przez inwestora na wyrażony przez generalnego wykonawcę zamiar zaangażowania podwykonawców. Należy także wskazać, iż zgoda inwestora na zawarcie umowy podwykonawczej wywołuje skutek w postaci solidarnej odpowiedzialności, także wówczas gdy została wyrażona już po zawarciu takiej umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2009 r., sygn. akt V CSK 24/09, opubl. LEX nr 527185).
Ponieważ jednak zasadniczym beneficjentem tego rozwiązania jest właśnie podwykonawca, to właśnie w jego interesie leży upewnianie się, iż taka zgoda została rzeczywiście udzielona, np. poprzez uzyskanie adnotacji na egzemplarzu umowy, iż inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy o takiej treści.
Skutki braku zgody inwestora
Z uwagi na brzmienie art. 647(1) § 2 k.c. oraz art. 63 k.c., przez długi okres wątpliwości budziła kwestia skutków jakie niesie za sobą zawarcie umowy podwykonawczej przez wykonawcę pomimo braku zgody inwestora. Zdaniem części doktryny oraz orzecznictwa zgoda inwestora była warunkiem ważności takiej umowy. Powyższe wątpliwości rozstrzygnęła dopiero uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2008 roku, sygn. akt III CZP 6/08, w której wskazano, iż brak zgody inwestora nie wywołuje skutku w postaci nieważności umowy o podwykonawstwo, a wpływa jedynie na powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz generalnego wykonawcy.
Czy inwestor może ponosić odpowiedzialność także za zobowiązania względem podwykonawców prowadzących prace na podstawie innych typów umów?
Przepisy o solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy zostały zawarte w treści przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę o roboty budowlane. Nie mniej jednak w toku procesu inwestycyjnego wiele prac na terenie placu budowy jest wykonywanych na podstawie innego typu kontraktów, w szczególności na podstawie umów o dzieło. Powyższa praktyka, wydawać się mogłoby, iż powadzi do zróżnicowania sytuacji prawnej podwykonawców, którzy w zależności o typu umowy, zyskiwali by dodatkowe zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia z uwagi na przewidzianą art. 647(1) § 2 k.c. solidarną odpowiedzialność lub nie. Kwestia ta stała się także przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 17 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 106/08, opubl. OSNC-ZD 2009/3/64) wskazał, iż wynikającą z art. 647(1) § 5 k.c. ochroną są objęci zarówno podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o roboty budowlane, jak i podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o dzieło.
Czy w przypadku zaangażowania inwestora zastępczego, inwestor główny ponosi odpowiedzialność za zobowiązania wobec podwykonawców?
Wobec tak szerokiej odpowiedzialności inwestora, która dotyczy zarówno inwestorów profesjonalnych, jak i osób fizycznych, powstaje pytanie, czy inwestor może w jakiś sposób uwolnić się od powyższego reżimu odpowiedzialności, w szczególności w kontekście korzystania z usług zastępstwa inwestycyjnego. Należy wskazać, iż takie rozwiązanie przyniesie zwolnienie inwestora właściwego z odpowiedzialności wobec podwykonawców, tylko w przypadku zaangażowania inwestora zastępczego, który będzie realizował inwestycje w systemie zastępstwa powierniczego, tj. będzie we własnym imieniu prowadził przedmiotową inwestycję. Wówczas solidarna odpowiedzialność będzie spoczywała właśnie na inwestorze zastępczym oraz wykonawcy.
Por. przepisy:
art. 647 (1) § 1. W umowie o roboty budowlane, o której mowa w art. 647, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.
§ 2. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.
§ 3. Do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy. Przepis § 2 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
§ 4. Umowy, o których mowa w § 2 i 3, powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 5. Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
§ 6. Odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule, są nieważne.
Umowy najmu – wskazówki dla wynajmującego
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Umowy najmu
- wskazówki dla wynajmującego
Uwagi ogólne
Umowy najmu należą do najpowszechniej zawieranych umów, których przedmiotem są nieruchomości. Na podstawie umowy najmu wynajmujący oddaje nieruchomość najemcy do korzystania na czas określony lub nieokreślony w zamian za wypłacane okresowo wynagrodzenie. Umowa najmu jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego (art. 659 i nast. k.c.), a w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Powyższa regulacja wywołuje dla stron dwa zasadnicze skutki, po pierwsze strony nie mają pełnej swobody w ukształtowaniu treści umowy i muszą zastosować się bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, (2) a w zaś przypadku nieuregulowania jakiś kwestii w treści umowy zastosowanie znajdą dyspozytywne przepisy prawa cywilnego.
Poniżej przygotowałem krótkie podsumowanie najważniejszych kwestii, na jakie winien zwrócić uwagę wynajmujący negocjując umowę najmu.
Przedmiot umowy
W interesie Wynajmującego leży możliwie najdokładniejsze opisanie przedmiotu umowy. Ma to znaczenie zwłaszcza podczas zawierania umów o charakterze komercyjnym (np. najmu części hali magazynowej, czy budynku usługowego). Dobrze w takim przypadku zawczasu określić, czy najemca poza samym korzystaniem z przedmiotu najmu jest uprawniony do korzystania z dodatkowych powierzchni, takich jak np. miejsca parkingowe, a jeśli tak to na jakich zasadach. Dokładność przy formułowaniu postanowień umowy w powyższym zakresie pozwoli uniknąć sporów dotyczących korzystania z placu wyładunkowego czy miejsc parkingowych.
Stan przedmiotu najmu
Ważne jest dokładne ustalenie stanu nieruchomości w chwili wydania jej najemcy, co pozwoli uniknąć sporów po zakończeniu umowy najmu w zakresie przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Dobrym pomysłem może być np. dołączenie do protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentacji zdjęciowej.
Wynajmujący, znając stan przedmiotu najmu w chwili zawierania umowy, powinien też rozważyć zakres swojej odpowiedzialności za wady nieruchomości i w razie potrzeby zawrzeć w umowie stosowne oświadczenia i postanowienia ograniczające jego odpowiedzialność.
Dodatkowo warto rozważyć uregulowanie, w jakim zakresie o stan przedmiotu najmu, w okresie najmu powinien dbać wynajmujący, a w jakim najemca.
Sposób korzystania
W interesie wynajmującego leży określenie sposobu użytkowania nieruchomości oddanej w najem. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której dochodzi do nadmiernego zużycia nieruchomości lub też wykorzystania jej w sposób mogący szkodzić interesom Wynajmującego
Modyfikacje przedmiotu najmu
W przypadku umów zawieranych na dłuższy okres czasu najemcy najczęściej są zainteresowani wprowadzeniem określonych zmian w nieruchomości. Dla zabezpieczenia swoich interesów wynajmujący powinien wprowadzić mechanizm zgody, który przewidywałby konieczność uzyskiwania przez najemcę uprzedniej zgody na wszelkie istotne modyfikacje. Należy także rozważyć kwestie pozostawienia lub przywrócenia ewentualnych zmian po zakończeniu trwania umowy najmu.
Okres najmu
Umowę najmu możemy zawrzeć na czas określony, kiedy strony z góry przewidują czas trwania umowy oraz na czas nieokreślony. Umowa na czas nie określony jest formą bardziej elastyczną i łatwiejszą do wcześniejszego rozwiązania. W przypadku stosunków w których stronom zależy na „sztywniejszym” zagwarantowaniu terminu trwania takiej umowy należy zawrzeć umowę na czas określony. Przepisy ograniczają maksymalną długość umowy najmu. Okres na jaki taka umowa zostaje zawarta nie może przekroczyć 30 lat w przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami oraz lat 10 w pozostałych wypadkach. Skutkiem zawarcia umowy na czas dłuższy jest, po upływie ustawowych okresów, przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Szczególną uwagę należy zwrócić na różnego rodzaju klauzule umowne przewidujące, automatyczne przedłużanie się umowy.
Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy
Umowy na czas nieokreślony można zasadniczo w każdym czasie wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia, nawet bez wprowadzania takich postanowień do treści umowy. W przypadku natomiast umów zawieranych na czas określony możliwość wypowiedzenia zależy od zawarcia w treści umowy odpowiednich postanowień.
Czynsz
Zawierając umowę najmu należy pamiętać o jej najczęściej kilkuletnim okresie obowiązywania, podczas którego wartość pieniądza (inflacja), jak i rynkowe stawki najmu mogą ulec zmianie. Może zatem się okazać, iż np. czynsz najmu, jaki ustaliliśmy zawierając umowę, okaże się po upływie kilku lat całkowicie nieadekwatny. Dlatego też dobrze jest zawrzeć w umowie najmu klauzulę waloryzującą, która będzie powodować automatyczną aktualizację czynszu. Najczęściej stosowaną podstawą do waloryzacji czynszu jest wskaźnik inflacji lub wskaźniki wzrostu cen określonych produktów i usług.
Forma zawarcia umowy
W przypadku umów najmu zawartych na czas określony, krótszy od roku, przepisy prawa nie wprowadzają wymogów odnośnie formy umowy. W przypadku natomiast pozostałych umów zawartych na czas określony konieczne jest zachowanie formy pisemnej. Skutkiem niedochowania tej formy jest przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Nie mniej mając na uwadze potrzebę precyzyjnego określenia warunków umowy
Wynajmujący powinien dobrze rozważyć ewentualną propozycję najemcy zawarcia umowy w formie pisemną z datą pewną. Taka forma znacząco poprawia bezpieczeństwo prawne najemcy w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania stosunku najmu (umowa nie będzie mogła zostać rozwiązana przez nowego właściciela), ale w oczywisty sposób utrudni również sprzedaż takiej nieruchomości.
Kaucja, gwarancje i kary umowne
Zawarcie umowy najmu niesie ze sobą kilka ryzyk, takich jak nieziszczenie czynszu, zniszczenie przedmiotu najmu czy przedterminowe wyprowadzenie się najemcy z zajmowanych pomieszczeń.
Do ochrony przed powyższymi zagrożeniami można przedsięwziąć kilka środków. Przede wszystkim warto zastrzec w umowie kaucje na poczet ewentualnych szkód w przedmiocie najmu, jak również nieuregulowanego czynszu i lub innych opłat jakie najemca miał uiszczać na podstawie umowy najmu. W przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami powszechnie stosuje się w miejsce kaucji gwarancje bankową lub ubezpieczeniową. Należy zadbać, aby przez cały okres trwania umowy była zachowana ciągłość złożonych gwarancji, a w szczególności jeśli składane przez najemcę gwarancje są krótsze niż okres najmu, najemca powinien składać kolejną gwarancję przed upływem okresu ważności poprzedniej.
Dobrym pomysłem jest także wprowadzenie kar umownych, , które mogą zapewnić odszkodowanie równe spodziewanym zyskom z umowy w przypadku wcześniejszego wyprowadzenia się najemcy.
Prawo podnajmu
W interesie wynajmującego leży zagwarantowanie sobie kontroli zarówno nad sposobem korzystania z jego nieruchomości, jak również nad osobą faktycznie korzystającą z wynajmowanej nieruchomości. Dlatego też warto zastrzec w umowie, iż podnajem nieruchomości wymagać będzie uprzedniej zgody wynajmującego.
Uchwały we wspólnotach mieszkaniowych
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo lokalowe | Komentowanie nie jest możliwe
Uchwały we wspólnotach mieszkaniowych
Wstęp
We wspólnotach mieszkaniowych liczących więcej niż 7 lokali bieżącymi sprawami wspólnoty kieruje zasadniczo zarząd wspólnoty, wybierany przez właścicieli lokali, lub ewentualnie podmiot, któremu na podstawie umowy powierzono sprawowanie zarządu. Nie mniej jednak samodzielne uprawnienia zarządu wspólnoty ograniczone są do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
W przypadkach przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, wytoczenie powództwa procesu o nakazanie przymusowej sprzedaży lokalu przez właściciela zalegającego z opłatami i innych, podjęcie tych czynności wymaga uprzedniej uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na podjęcie takiej czynności oraz udzielającej pełnomocnictwa dla zarządu do jej dokonania. Dodatkowo formy uchwały wymaga powołanie członków zarządu wspólnoty oraz przyjęcie sprawozdania z działalności zarządu i udzielenie mu absolutorium.
Podejmowanie uchwał we wspólnotach mieszkaniowych nie jest obarczone bardzo dotkliwymi rygoryzmami formalnymi, a ustanowione wymogi formalne są przez sądy interpretowane w sposób stosunkowo liberalny. Przygotowując zebranie wspólnoty należy jednakże pamiętać o kilku zasadach, które postaram się przedstawić w tym wpisie.
Tryb podejmowania uchwał
Ustawa o własności lokali przewiduje dwa sposoby podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych, tj. w drodze głosowania na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Dopuszczalne jest także podejmowanie uchwał w systemie mieszanym.
Z uwagi na względy praktyczne, a także na przysługujące właścicielom lokali prawo kontroli działania wspólnoty zaleca się, aby wszystkie zostały utrwalone w formie pisemnej. Dodatkowo przypadku uchwał w sprawie wyrażenia zgody i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty mieszkaniowej do czynności, których przeprowadzenie wymaga zachowania szczególnej formy czynności (np. akt notarialnego) uchwała powinna zostać podjęta z zachowaniem takiej formy (np. ujęta w protokole z zebrania sporządzonym w formie aktu notarialnego).
Uchwały podejmowane na zebraniach
Zebrania właścicieli powinny odbywać się co najmniej raz w roku, przed końcem pierwszego kwartału. Dodatkowo zarząd może samodzielnie zwołać dodatkowe zebranie, o ile uzna to za potrzebne, jest także obowiązany to uczynić na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O miejscu i terminie zebrania, a także planowanym porządku obrad powinni zostać powiadomieni wszyscy właściciele lokali. Powyższe powiadomienie powinno zostać dokonane na piśmie na co najmniej na tydzień przed planowanym terminem spotkania. Należy jednak wskazać, iż właściciele lokali nie są ograniczone w możliwości podejmowania uchwał jedynie do spraw ujętych w porządku obrad i mogą oni podejmować uchwały także w sprawach nieprzewidzianych porządkiem obrad.
Uchwały podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów
W przypadku uchwał podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów należy pamiętać o konieczności ich osobistego zbierania przez zarząd wspólnoty lub ewentualnie przez ustanowionego zarządcę. Ponadto należy pamiętać konieczności późniejszego powiadomienia właścicieli lokali w formie pisemnej o treści podjętych uchwał.
W jaki sposób obliczane są głosy?
Co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów posiadanych przez właścicieli w nieruchomości wspólnej. Powyższa zasada w zakresie wyraźnie określonych spraw może zostać zastąpiona w drodze uchwały lub umowy pomiędzy członkami wspólnoty zasadą jeden właściciel – jeden głos. Dodatkowo, głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos może zostać wprowadzone na żądanie właścicieli do których należy co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku gdy suma udziałów przysługująca wszystkim właścicielom nie równa się 1 lub więcej niż połowa udziałów należy do jednego właściciela. Należy podkreślić, iż głosowanie według zasady 1 właściciel – 1 głos stanowi wyjątek od zasady głosowania udziałami i nie może ono zostać przyjęte we wspólnocie jako zasada przeprowadzania wszystkich głosowań.
W jaki sposób można zaskarżyć uchwałę?
Właścicielowi lokalu przysługuje prawo do zaskarżenia podjętej uchwały do sądu. Podstawą do wniesienia takiego powództwa może być niezgodność uchwały z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub też inne naruszenie prawnie chronionych interesów właściciela lokalu. Z powództwem przeciwko wspólnocie właściciel powinien wystąpić w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia, jeśli uchwała była podjęta na zebraniu, lub w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia o podjęciu uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Fakt wniesienia powództwa nie powoduje automatycznego wstrzymania wykonalności zaskarżonej uchwały.
Orzecznictwo
Zamiast podsumowania, na zakończeniu tego wpisu zamieszam tezy kilku najważniejszych orzeczeń Sądu Najwyższego w sprawie uchwał wspólnot mieszkaniowych:
Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09, opubl. OSNC-ZD 2010/2/50.
Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, opubl. M.Prawn. 2007/4/173;
Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, opubl. OSNC 2005/7-8/132;
Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Komentowanie nie jest możliwe
Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Kupno nieruchomości (ziemi, domu, lokalu) niezależnie, czy w celach mieszkaniowych czy inwestycyjnych, stanowi dla kupującego najczęściej istotny wydatek. Dlatego też warto jest gruntownie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości, ażeby uniknąć w przyszłości niemiłych niespodzianek i wymiernych strat.
Poniżej wskazane zostały najbardziej istotne okoliczności, jakie powinny zostać wzięte pod uwagę przez kupującego.
Księga wieczysta
Pierwszą kwestią jaką powinniśmy ustalić jest aktualna treść księgi wieczystej. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest w systemie elektronicznym dostęp do niej możemy uzyskać online za pośrednictwem serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości lub też uzyskać papierowy odpis w dowolnym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Jeśli natomiast księga wieczysta interesującej nasz nieruchomości nie została dotychczas przeniesiona do systemu elektronicznego musimy wystąpić (osobiście lub korespondencyjnie) do sądu prowadzącego taką księgo o wydanie odpisu. Po uzyskaniu odpisu treści księgi wieczystej powinniśmy sprawdzić nie tylko czy sprzedający jest właścicielem, ale także sprawdzić wpisy znajdujące się w dziale III (zawierającym informacje o obciążeniach istniejących na nieruchomości oraz ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych) oraz dziale IV (zawierającym informację o hipotekach ustanowionych na nieruchomości). Powinniśmy zwrócić uwagę także na wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach i w każdym przypadku poprosić sprzedającego o wyjaśnienie treści tychże wniosków.
Jeżeli mamy zamiar nabyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości powinniśmy poznać warunki umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jeżeli sprzedawca nie jest w posiadaniu takiej umowy, wówczas powinniśmy zwrócić się do niego o udzielenie nam upoważnienia do wglądu do księgi wieczystej, w których taka umowa powinna się znajdować.
Obciążenia nie ujawnione w księgach wieczystych
Należy pamiętać, iż nie wszystkie obciążenia nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Pośród praw i obowiązków, które nie muszą zostać ujawnione w księdze wieczystej, a które mogą wpłynąć na możliwość korzystania z nieruchomości, można wskazać m.in. umowy najmu i dzierżawy, umowom dożywocia, czy służebności drogi koniecznej i przesyłu. Ponieważ kupujący nie ma możliwości całkowitego i absolutnego wykluczenia istnienia takich praw, warto jest uzyskać pisemne zapewnienia sprzedającego, iż takie prawa osób trzecich nie obciążają tytułu prawnego do nieruchomości, a ponadto zadbać, aby sprzedający złożył takie oświadczenie, jak również dotyczące braku postępowań sądowych i administracyjnych dotyczących takiej nieruchomości, w treści umowy sprzedaży.
Rejestr gruntów i budynków
Kolejnym dokumentem jaki powinniśmy uzyskać jest wypis z rejestru gruntów, budynków i lokali wydawany przez starostę właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Powyższy dokument będzie zawierał informacje o powierzchni nieruchomości, jej sposobie użytkowania oraz budynkach wzniesionych na tej nieruchomości.
Rejestr zabytków
Jeżeli na nieruchomości, której nabyciem jesteśmy zainteresowani znajduje się historyczna zabudowa, powinniśmy także zbadać, czy taki obiekt został wpisany do obiektu zabytków. W tym celu należy wystąpić do właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków o udzielenie informacji, czy dany obiekt figuruje w rejestrze zabytków.
Przeznaczenie nieruchomości
W dalszej kolejności należy ustalić przeznaczenie nieruchomości jaką zamierzamy nabyć, a także ustalić przeznaczenie terenów sąsiednich. W tym celu należy sprawdzić, czy dla obszaru, na której położona jest dana nieruchomość został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak to w jakie zagospodarowanie przewiduje dla tej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy, dlatego też informacje o nim uzyskamy w urzędzie gminy. Jeżeli natomiast nieruchomość nie została objęta takim planem, należy sprawdzić czy wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także warto rozważyć ustalenie czy takie decyzje zostały wydane dla sąsiednich nieruchomości.
Obiekty budowlane
Jeżeli nabywamy nieruchomość zabudowaną warto sprawdzić czy budynki znajdujące się na tej nieruchomości zostały posadowione zgodnie z prawem (np. czy zostały wydane zostało pozwolenie na budowę, czy inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu), czy obecny sposób użytkowania obiektu odpowiada jego pierwotnemu przeznaczeniu, a jeśli nie, to czy zmiana przeznaczenia odbyła się zgodnie z prawem. Należy także sprawdzić, czy właściciel posiada wymaganą prawem dokumentacje obiektu budowlanego.
Ograniczenia środowiskowe
Przed zakupem nieruchomości powinniśmy ustalić także, czy jest ona objęta szczególnymi ograniczeniami związanymi z ochroną środowiska. Źródłem takich ograniczeń mogą być np. w wyniku ustanowienia strefy chronionego krajobrazu. Innym ryzykiem które powinniśmy przeanalizować w przypadku terenów uprzednio eksploatowanych np. na cele przemysłowe, jest kwestia powstałych zanieczyszczeń i konieczności rekultywacji terenu.
Koszty utrzymania nieruchomości
Analizując nieruchomość nie powinniśmy także pomijać ciężarów finansowych związanych z utrzymywaniem nieruchomości. W pierwszej kolejności należy uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, który był dotychczas uiszczany od przedmiotowej nieruchomości, co pozwoli nam orientacyjnie określić przyszłe koszty jej utrzymania. W przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego należy także sprawdzić wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W przypadku natomiast nabywania nieruchomości od przedsiębiorcy, które mogą stanowić zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa, trzeba także sprawdzić, czy sprzedawca nie ma zaległości podatkowych powstałych przed 1 stycznia 2009 roku, albowiem w takim przypadku, nabywca będzie mógł ponosić odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe.
Wizja lokalna
Po przeprowadzeniu formalnej oceny nieruchomości, na podstawie dokumentów i rejestrów o których mowa powyżej, warto jest ponownie obejrzeć nieruchomość w terenie i porównać ustalenia poczynione w wyniku audytu prawnego z naocznymi obserwacjami. Uważne zestawienie tych dwóch źródeł informacji bardzo często może wskazać nam dotychczas niedostrzegalne ryzyka i pozwoli podjąć nam właściwą decyzję w sprawie planowanej inwestycji.
Podsumowanie
Badanie stanu prawnego nieruchomości, fachowo określane terminem due diligence, jest procesem pracochłonnym i nierzadko kosztownym, jednakże jego pominięcia może narazić kupującego na ogromne szkody wynikłe z pominięcia ryzyk, jakie wiążą się z planowaną transakcją. W przypadku niewielkich nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne możemy spróbować przeprowadzić taką analizę samodzielnie, choćby w ograniczonym zakresie. Nie mniej jednak w przypadku zakupu droższych nieruchomości warto skorzystać z usług doświadczonego doradcy prawnego.
Niedopuszczalność zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, stanowiącej drogę publiczną
Opublikowane przez mariusz_zajac w Drogi | Komentowanie nie jest możliwe
Niedopuszczalność zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, stanowiącej drogę publiczną
- komentarz do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2011 roku, sygn. I OSK 640/10
„…niedopuszczalne jest orzeczenie o zwrocie nieruchomości wywłaszczonej, która w czasie orzekania o zwrocie jest częścią drogi publicznej w rozumieniu ustawy o drogach publicznych.”
W wyroku z dnia 3 marca 2011 roku NSA zajął się po raz kolejny problematyką możliwości zwrotu uprzednio wywłaszczonych nieruchomości ,obecnie wykorzystywanych w charakterze dróg publicznych, Orzeczenie zapadło na tle stanu faktycznego, w którym nieruchomość została nabyta przez Skarb Państwa poprzez umowę sprzedaży z lat 60tych XX wieku, na podstawie ustawy wywłaszczeniowej. Na przedmiotowej nieruchomości jednak nie został nigdy zrealizowany cel publiczny, z uwagi na który dokonano wywłaszczenia.
NSA w uzasadnieniu wyroku stanął na stanowisku, powołując się także na wcześniejsze orzecznictwo, iż art. 2a u.d.p. wprowadza zasadę, że właścicielem nieruchomości stanowiących drogi publiczne może być jedynie Skarb Państwa lub odpowiednie jednostki samorządu terytorialnego. Podkreślono, iż w obecnie przyjętym modelu regulacji nieruchomości stanowiące drogi publiczne zaliczają się do kategorii rzeczy ograniczonych w obrocie. Wobec powyższego wyłączona została możliwość przenoszenia własności takich nieruchomości na rzecz innych podmiotów, aniżeli osoby wymienione w art. 2a u.d.p. Tym samym uwzględnienie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości stanowiącej drogę publiczną na gruncie przepisów u.g.n., prowadziłoby do sprzeczności takiej decyzji z regulacjami u.d.p.
Powyższe orzeczenie zasługuje, moim zdaniem, na pełną aprobatę. Argumenty przyjęte w uzasadnieniu zmierzają do pełnej realizacji zamiaru ustawodawcy, wrażonego w art. 2a u.d.p., w myśl którego nieruchomości będące drogami publicznymi stanowić mogą jedynie własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Przyjęcie odrębnej wykładni prowadziłoby natomiast do sytuacji , w której nowy właściciel nieruchomości stanowiącej drogę publiczną pozbawiony byłby możliwości jej faktycznego władania, które pozostawałoby w gestii zarządcy drogi.
Wskazać także należy na wartość powyższego orzeczenia, jako części składowej jednolitej linii orzeczniczej, tworzonej przez wcześniejsze wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lutego 2009 roku (I OSK 361/08, opubl. http://orzeczenia.nsa.gov.pl) oraz z dnia 2 września 2010 roku (I OSK 1438/09, opubl. LEX nr 745018).
Link do orzeczenia:
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/5AE3D817A6
Por. przepisy:
Ustawa o gospodarce nieruchomościami:
art. 2. Ustawa nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami, a w szczególności: (…)
art. 136.
ust. 3. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140.
ust. 4. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do części nieruchomości nabytej w drodze umowy zgodnie z art. 113 ust. 3.
art. 137. ust. 1. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:
1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo
2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.
ust. 2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część.
Ustawa o drogach publicznych:
art. 2a.
ust. 1. Drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa.
ust. 2.Drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy.
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Komentowanie nie jest możliwe
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzją administracyjną potrzebną inwestorowi, który zamierza zrealizować inwestycję na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak bowiem wynika z art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja WZ określa dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości, determinując tym samym sposób w jaki właściciel może wykorzystać swoją nieruchomość. Co do zasady, inwestor potrzebuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla terenu nie objętego planem miejscowym w przypadku powzięcia zamiaru budowy obiektu budowlanego, wykonania innych robót budowlanych, lub też dokonania zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzja WZ jest wydawana, co do zasady, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na terenie którego ma zostać zrealizowana inwestycja, na wniosek inwestora. Należy przy tym wskazać, iż inwestor ubiegający się o wydanie decyzji, nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, który będzie potrzebny inwestorowi dopiero na etapie ubiegania się o pozwoleniu na budowę. W postępowaniu w sprawie wydania decyzji WZ, poza inwestorem, mogą wziąć udział wszystkie podmioty mające interes prawny w takim postępowaniu, przy czy pojęcie interesu prawnego nie jest na gruncie tego postępowania dodatkowo zawężone, tak jak ma to miejsce w postępowaniu o wydanie pozwolenie na budowę.
Jakie zasady rządzą postępowaniem w sprawie decyzji WZ?
Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest postępowaniem administracyjnym, które odbywa się według zasad określonych w kodeksie postępowania administracyjnego oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Naczelną zasadą postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada „dobrego sąsiedztwa”, w myśl której nowoprojektowana zabudowa powinna stanowić kontynuację cech i funkcji zabudowy istniejącej i w ten sposób zagwarantować ład przestrzenny także na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Dla określonej nieruchomość może być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, jeżeli taka nieruchomość sąsiaduje z przynajmniej jedną zabudowaną nieruchomością, ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, koniecznej dla obsługi zamierzonego przedsięwzięcia, a także nie są potrzebne dodatkowe zgody lub pozwolenia, lub takie zgody zostały przez inwestora uzyskane. Należy jednakże wskazać, iż od powyższych zasad ustawodawca przewidział pewne wyjątki.
Najważniejszym elementem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest przeprowadzana w obszarze wyznaczonym wokół granic nieruchomości. Wskazać należy, iż granice obszaru poddanego analizie powinny zostać zakreślone w odległości co najmniej równej trzykrotnej szerokość frontu działki, nie mniejszej jednakże niż 50 m. Należy podkreślić, iż błędne przeprowadzenie analizy okolicznej zabudowy stanowi bodajże najczęstszy rodzaj uchybień w tego typu sprawach. Dodatkowo należy wskazać, iż powyższa analiza powinna zostać ukończona i złożona do akt postępowania przed wezwaniem uczestników postępowania do zajęcia ostatecznego
Z uwagi na skomplikowaną materię, która jest regulowana powyższą decyzją, jej projekt powinien zostać sporządzony przez urbanistę lub architekta, wpisanego na listę właściwego samorządu zawodowego. Decyzja WZ określa przede wszystkim rodzaj dopuszczalnej zabudowy, linie rozgraniczające dla nowej inwestycje, a także warunki jakie nowa inwestycja musi spełnić z uwagi na wymagania ochrony ładu przestrzennego, ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czy też ochrony interesów osób trzecich.
Czy od decyzji WZ przysługuje odwołanie?
Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydane przez organ I instancji przysługuje prawo wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Klasyfikacja wolnostojących nośników reklamowych
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo budowlane | Komentowanie nie jest możliwe
Klasyfikacja wolnostojących nośników reklamowych
- komentarz do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2011 roku, sygn. II OSK 883/10
„… o tym czy urządzenie reklamowe jest trwale związane z gruntem czy też nie, nie decyduje sposób i metoda związania z gruntem, nie decyduje również technologia wykonania fundamentu i możliwości techniczne przeniesienia nośnika reklamowego w inne miejsce, ale to czy wielkość tego urządzenia, jego konstrukcja, przeznaczenie i względy bezpieczeństwa wymagają takiego trwałego związania”
W omawianym wyroku NSA zajął się problematyką klasyfikacji wolnostojących urządzeń reklamowych na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, a szczególności określeniem, czy wolnostojący nośnik reklamowy stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 ust. 3 Prawa budowlanego.
Orzeczenie zapadło w sprawie zainicjowanej zgłoszeniem zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na zainstalowaniu na działce gruntu wolnostojącego nośnika reklamowego. W odpowiedzi na powyższe zgłoszenie organ administracji architektoniczno-budowlanej wniósł sprzeciw wskazując, iż zamiar inwestora nie mieści się w dyspozycji art. 30 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 6 Prawa budowlanego, a w konsekwencji usytuowanie nośnika reklamowego będzie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę.
NSA rozpoznając wniesioną skargę kasacyjną wskazał, iż zagadnieniem spornym w tej sprawie jest klasyfikacja urządzenia reklamowego objętego zgłoszeniem inwestora, składającego się z wolno stojącej tablicy reklamowej zamocowanej na słupie o wysokości 5 m., utwierdzonym w prefabrykowanym żelbetonowym fundamencie, posadowionym na ziemi. Sąd dokonując się oceny okoliczności tej sprawy, wskazał, iż ze względu na rozmiary urządzenia reklamowego, jak i obciążeniowe działanie stopy fundamentowej słupa reklamowego powoduje, iż takie urządzenie stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt. 3 Prawa budowlanego. W ocenie NSA możliwość ewentualnego przestawiania takiego urządzenia reklamowego i wykonanie go z elementów prefabrykowanych, nie stanowi przeszkody do uznania powyższego urządzenia za obiekt trwale związany z gruntem. Należy natomiast zwrócić uwagę, iż przedmiotowe urządzenie, w skutek przenoszenia przez płytę fundamentową na podłożę całość obciążeń, nie może zostać przesunięte lub zniszczone przez działanie sił przyrody.
Dlatego też, zdaniem NSA, o uznaniu czy dany obiekt jest w sposób trwały związany z gruntem, powinno każdorazowo rozstrzygać czy cechy takiego obiektu, takie jak jego wielkość, przeznaczenie, oraz związane z jego użytkowaniem względy bezpieczeństwa wymagają trwałego związania takiego obiektu z podłożem.
Należy wskazać, iż powyższy wyrok NSA wpisuje się w dominujący nurt orzecznictwa sądów administracyjnych, w myśl którego wolnostojące urządzenia reklamowe stanowią budowlę i ich posadowienie wymaga uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę. Warto w tym miejscu wskazać, na niektóre uprzednie wyroku NSA, w tym wyrok NSA z dnia15 maja 2009 roku (sygn. akt 811/08, opubl. Lex nr 574315), oraz wyrok z 23 czerwca 2006 roku (sygn. akt II OSK 923/05, opubl. http://orzeczenia.nsa.gov.pl), w uzasadnieniu których podnoszone było znaczenie starannej oceny parametrów i cech urządzeń reklamowych, właśnie w celu ustalenia, czy taki obiekt powinien zostać trwale połączony z gruntem.
Warto także wskazać na inny wyrok NSA z dnia 20 maja 2011 roku (sygn. akt II OSK 882/10, http://orzeczenia.nsa.gov.pl), w którym dokonana została wykładnia pojęcia „instalowania tablic i urządzeń reklamowych”, użytego w art. 29 ust. 2 pkt. 6 Prawa budowlanego. W przedmiotowym wyroku NSA uznał, iż przepis ten ma zastosowanie wyłącznie do montowania urządzeń reklamowych na istniejących już obiektach budowlanych.
Podsumowując, należy wskazać, iż w świetle obecnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych montaż wolnostojących obiektów reklamowych o znacznych rozmiarach, będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę przez inwestora.
Link do orzeczenia:
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/FF92B38B26
por. przepisy Prawa Budowlanego
art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
3) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
art. 29 ust. 2 Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:
6) instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;
30 ust. 1 pkt 2 Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3:
2) wykonywanie robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1, 4-6 oraz 9-13;
