POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejZmiany w umowach deweloperskich – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wchodzi w życie w dniu 29 kwietna 2012 roku
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Zmiany w umowach deweloperskich
- ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wchodzi w życie w dniu 29 kwietna 2012 roku
Wstęp
29 kwietnia 2012 roku wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych. O samej tzw. ustawie deweloperskiej wielokrotnie pisałem na blogu Prawo Nieruchomości, wskazując na jej najważniejsze postanowienia jak i proces legislacyjny zmierzający do jej uchwalenia. W dużym skrócie może wskazać, iż ustawa przewiduje ochronę nabywców poprzez ochronę ich wpłat, reguluje treść i formę umowy deweloperskiej, nakłada na dewelopera obowiązki informacyjne a także zapewnia ochronę nabywców w postępowaniu upadłościowym dewelopera i na płaszczyźnie prawno karnej. W dzisiejszym wpisie postaram się przedstawić sytuacje nabywców lokali w okresie przejściowym tj. w trakcie realizacji przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ograniczenia w ochronie nabywców lokali w okresie przejściowym
Zgodnie z postanowieniami art. 37 ustawy deweloperzy, którzy rozpoczęli już sprzedaży w danej inwestycji deweloperskiej nie są zobowiązani do stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego lub gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej, tj. środków ochrony wpłat nabywców przewidzianych w art. 4 ustawy. Oznacza to, iż klienci deweloperów zawierający od 29 kwietnia br. umowy nie będą korzystali z pełnego zakresu ochrony przewidzianej ustawą, o ile rozpoczęcie sprzedaży inwestycji nastąpiło przed tą datą.
Podkreślić należy, brak ochrony wpłat poprzez lokowanie ich na zamkniętym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, to nie jedyny skutek wyłączenie stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskim. Kolejnym jest brak kontroli banku nad realizacją poszczególnych etapów harmonogramu przedsięwzięcia, co miałby miejsce w przypadku realizacji inwestycji z wykorzystaniem otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wreszcie najważniejszym skutkiem ubocznym wyłączenia stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych inwestycji jest wyłączenie ochrony środków wpłaconych nabywców w postępowaniu upadłościowym, ponieważ zgodnie z art. 4252 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego odrębną masę upadłości tworzyć będzie, poza tytułem prawnym do nieruchomości oraz ewentualnymi dopłatami, środki znajdujące się mieszkaniowym rachunku powierniczym.
Obowiązki dewelopera po wejściu w życie ustawy
Natomiast już od dnia 29 kwietnia 2012 roku deweloperzy zobowiązani będą udostępnić potencjalnym nabywcom prospekty informacyjne przedsięwzięć deweloperskich. Co istotne, w takim prospekcie w przypadku inwestycji już rozpoczętych powinno zostać zawarte pouczenie o braku stosowania środków ochrony wpłat określonych w art. 4 ustawy, w tym mieszkaniowych rachunków powierniczych. Brak prospektu lub jego nierzetelność może skutkować odpowiedzialność wykroczeniową lub karną.
Ponadto już od dnia wejścia w życie ustawy zawarcie umowy deweloperskiej wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego, którego koszty mają zostać poniesione po połowie przez obydwie strony transakcji. Postanowienia umowy deweloperskiej nie mogą być mniej korzystne dla nabywców lokali, aniżeli postanowienia ustawy.
Audycja o umowach deweloperskich w Polskim Radiu 24
Jeżeli tematyka ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest dla Państwa interesująca, serdecznie zapraszam na audycje w Polskim Radiu 24 poświęconą nowej regulacji w wtorek 8 maja br. o godz. 11 z moim udziałem.
Czy najemca płaci podatek od nieruchomości? – uwagi dla wynajmujących
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Wstęp
Zawierając umowy najmu lub dzierżawy właściciele nieruchomości często umieszczają w nich postanowienia, w myśl których na korzystającym z nieruchomości (najemcy lub dzierżawcy) spoczywać będzie obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości, a niekiedy, w przypadku nieruchomości stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego, także opłat rocznych. Trzeba jednak pamiętać, iż takie postanowienia nie dają właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) całkowitego bezpieczeństwa w przypadku niesolidnego zachowania najemcy.
Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?
Podatek o nieruchomości został uregulowany przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z powyższym aktem obowiązek zapłaty podatku spoczywa na właścicielu nieruchomości, a w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego – na jej użytkowniku wieczystym. Dzierżawca lub najemca jest podatnikiem podatku od nieruchomości jedynie w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W pozostałych przypadkach, pomimo zawarcia umowy najmu lub dzierżawy, to właściciel nieruchomości pozostaje podatnikiem tego podatku. Dlatego też w przypadku powstania zaległości podatkowych ewentualne postępowanie egzekucyjne skierowane zostanie przeciwko właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości.
Należy także mieć na uwadze, iż wynajęcie lub oddanie w dzierżawę nieruchomości może niekiedy spowodować objęciem podatkiem gruntu dotychczas niepodlegającego opodatkowaniu, utratę zwolnienia lub zmianę wysokości podatku. W przypadku zaistnienia takiej okoliczności podatnik powinien złożyć deklarację podatkową do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w terminie 14 dni od ich zaistnienia.
Kto jest zobowiązany do uiszczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego?
Użytkownicy wieczyści nieruchomości zobowiązani są do corocznego płacenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Oczywiście przedmiotowe opłaty nie stanowią podatku, lecz podobnie jak podatek od nieruchomości obciążają użytkownika wieczystego nieruchomości, niezależnie od tego w czyim posiadaniu nieruchomość się faktycznie znajduje.
Skutki postanowień umownych
Powstaje, zatem pytanie – jakie znaczenie ma zawarcie w umowie najmu lub dzierżawy postanowień nakładających na korzystającego z nieruchomości ponoszenia kosztów podatku od nieruchomości, czy też opłat z tytuł użytkowania wieczystego. Jak bowiem wskazane zostało powyżej zawarcie takiego postanowienia w umowie nie zmienia faktu, iż organ podatkowy albo podmiot, który ustanowił prawo użytkowania wieczystego, będzie domagał się zapłaty bezpośrednio od właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Przedmiotowe postanowienie tworzy jedynie roszczenie po stronie właściciela wobec najemcy/dzierżawcy, aby zapłacił on powyższe świadczenia w należnej wysokości. Najemca/dzierżawca może wywiązać się z takiego obowiązku, o ile nie zostało to w bardziej szczegółowy sposób określone w umowie, albo wpłacając odpowiednią kwotę do urzędu, albo też przekazując ją właścicielowi.
W trosce o swoje interesy właściciel, o ile płatność powyższych świadczeń nie odbywa się za jego pośrednictwem, powinien na bieżąco kontrolować wykonywanie przedmiotowych zobowiązań przez osoby, którym udostępnił on nieruchomość.
Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?
Wstęp
Jedną z podstawowych bolączek osób sprzedających nieruchomość jest obawa o zapłatę całej ceny sprzedaży. Oczywiście najprostszym sposobem na zabezpieczenie się przed ewentualną nierzetelnością kupującego jest żądanie zapłaty całej ceny przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ale na taki warunek zazwyczaj nie chcą zgodzić się kupujący, mając na uwadze swoje odmienne interesy. Dlatego tez w typowej transakcji kupna sprzedaży nieruchomości co najmniej część środków jest płacona sprzedającemu już po przeniesieniu własności.
W niniejszym artykule przedstawionych zostanie kilka podstawowych sposobów na zabezpieczenie interesów sprzedającego podczas zawierania transakcji sprzedaży.
Należy pamiętać, iż w celu uniknięcia ewentualnych sporów pomiędzy kupującym a sprzedającym, strony powinny określić sposób zabezpieczenia płatności już na etapie przedwstępnej.
Depozyt notarialny
Klasycznym sposobem zabezpieczenia płatności jest depozyt notarialny. Polega on na zdeponowaniu u notariusza prowadzącego transakcje środków mających stanowić późniejszą cenę sprzedaży. Środki znajdujące się w depozycie notarialnym są deponowane na specjalnym koncie bankowym takiej kancelarii. W przypadku zawarcia umowy z wykorzystaniem depozytu notarialnego, środki zdeponowane na rachunku kancelarii notarialnej są zwalniane bezpośrednio po zawarciu umowy przez strony.
Rachunek powierniczy
Rachunek powierniczy (zwany także niekiedy rachunkiem typu escrow) jest szczególnym typem rachunku bankowego, zakładanym i prowadzonym przez bank do obsługi konkretnej transakcji. Na powyższy rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Wpłacone środki są blokowane przez bank i zasadniczo nie mogą zostać wycofane. W umowie rachunku powierniczego określa się następnie warunki na jakich bank wypłaca środki sprzedawcy. Najczęściej takim warunkiem jest przedłożenie do banku odpisu umowy sprzedaży. Dodatkową zaletą rachunku powierniczego jest wyłączenie środków znajdujących się na takim rachunku z masy upadłości czy masy spadkowej.
Poddanie się egzekucji
Najczęściej spotykanym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny sprzedaży jest zawarte w akcie notarialnym oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez nabywcę egzekucji oznaczonej kwoty pieniężnej, będącej ceną sprzedaży. W takiej klauzuli oznaczona jest wysokość pozostałej do zapłaty ceny, jak i termin zapłaty. Po upływie oznaczonego terminu sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Taką klauzule sąd wydaje w terminie 3 dni od otrzymania wniosku, bez potrzeby uprzedniego wytaczania powództwa. Zaletą zabezpieczenia polegającego na poddaniu się egzekucji jest brak dodatkowych kosztów. Trzeba jednak pamiętać, iż samo uzyskania środków może potrwać, zwłaszcza w przypadku trudności w prowadzeniu postępowania egzekucyjnego.
Hipoteka
Innym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny może być ustanowienie hipoteki na zbywanej nieruchomości. Hipotek pozwoli dochodzić zapłaty ceny ze zbytej nieruchomości, nawet jeśli własność nieruchomości zostałaby przeniesiona przez nieuczciwego zbywcę na osobę trzecią. Zaletą hipoteki są też stosunkowo niewielkie koszty. Należy jednakże pamiętać, iż ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto chcąc dochodzić zapłaty ceny, sprzedawca będzie zmuszony wytoczyć proces, co zwiększy koszty windykacji, jak i wydłuży czas dochodzenia wierzytelności.
Podsumowanie
Istnieje wiele sposobów zabezpieczenia zapłaty przy transakcjach sprzedaży, z których jedne dają sprzedającemu pewność w momencie zawierania transakcji, iż nabywca rzeczywiście zapłaci całą cenę (rachunek powierniczy, depozyt notarialny), natomiast inne ułatwiają sprzedawcy wyegzekwowanie płatności. Oczywiście powyższe środki różnią się kosztami (najbardziej kosztowne będą zapewne rachunki powiernicze i depozyty), jak i stopniem gwarantowanego bezpieczeństwa. Decydując się na sprzedaż nieruchomości warto jednak pomyśleć odpowiednim do ryzyka transakcji sposobie zabezpieczeniu już na etapie umowy przedwstępnej.
Por przepisy:
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o Notariacie:
Art. 108. § 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.
§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe
Art. 59. 1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.
2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
3. Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.
4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
7. Przepisy ust. 3-6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w ust. 1, z datą pewną.
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Cele ustawy
10 czerwca 2011 r. do laski marszałkowskiej wpłyną projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem projektowanej ustawy ma być częściowe uregulowanie działalności deweloperskiej oraz wzmocnienie ochrony klientów w stosunkach umownych z deweloperami. Autorzy ustawy stoją na stanowisku, iż w obecnym stanie prawnym ryzyko realizacji inwestycji ponoszą właściciele lokali, a poziom ochrony ich praw jest niewystarczający, co powoduje, iż klienci deweloperów w Polsce znajdują się w bardziej niekorzystnej sytuacji, aniżeli osoby nabywające lokale lub domy jednorodzinne w innych krajach Unii Europejskiej.
Zgodnie z oświadczeniami autorów projektowanej ustawy, liczą oni na uchwalenie nowego prawa jeszcze przed końcem obecnej kadencji parlamentu. W dniu 26 lipca Komisja Infrastruktury przygotowała zaaktualizowaną wersję projektu.
Kształt proponowanych regulacji działalności deweloperskiej
Projektowana ustawa przewiduje fundamentalne zmiany w zasadach prowadzenia działalności deweloperskiej oraz stosunkach umownych pomiędzy deweloperami oraz ich klientami.
Zasady finansowania działalności deweloperskiej
W pierwszej kolejności należy wskazać zmiany w zakresie zasad finansowania inwestycji. Na chwilę obecna dominującym modelem finansowania inwestycji deweloperskiej jest wykorzystywanie środków własnych dewelopera oraz środków wpłacanych przez klientów w trakcie realizacji inwestycji. Według projektu ustawy, deweloperzy zobowiązani będą do założenia w wybranym banku dla każdej prowadzonej inwestycji rachunku powierniczego, który może przybrać albo postać rachunku zamkniętego, z którego środki zostałyby przekazane deweloperowi dopiero po wybudowaniu i przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę, albo rachunku powierniczego otwartego, z którego środki byłyby przekazywane deweloperowi w miarę postępu procesu inwestycyjnego pod kontrolą banku. Dodatkowo w przypadku wyboru otwartego rachunku powierniczego deweloper byłby zobowiązany do zastosowania zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów w postaci gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej. Gwarancja bankowa lub umowa ubezpieczeniowa mają gwarantować, że środki wpłacone przez klientów zostaną im zwrócone w przypadku upadłości dewelopera lub zwłoki w ukończeniu inwestycji przekraczającej 120 dni.
Według projektu ustawy koszt prowadzenia rachunku powierniczego, jak również uzyskania gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej obciążać ma dewelopera.
Zawieranie umowy deweloperskiej
Projekt ustawy przewiduje także nałożenie na dewelopera istotnych obowiązków informacyjnych wobec potencjalnych klientów oraz reguluje kształt umowy pomiędzy deweloperem a jego klientem.
Przed zawarciem umowy deweloper ma być zobowiązany do sporządzenia i wręczenia prospektu informacyjnego przedsięwzięcia, zawierającego szczegółowe informacje o realizowanej inwestycji oraz jej otoczeniu. Zakres informacji jaki miałby zostać zawarty w karcie informacyjnej przedsięwzięcia jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. informacje na temat nieruchomości objętej inwestycją, charakteru inwestycji, jej otoczenia, terminu przeniesienia prawa własności na klienta, harmonogram przedsięwzięcia, informacje o sposobie finansowania przedsięwzięcia, informacje dotyczące dewelopera, w tym jego doświadczenia oraz sytuacji finansowej. Dodatkowo na życzenie potencjalnego klienta deweloper zobowiązany jest udostępnić dokumenty dotyczące przedsięwzięcia, takich jak np. odpis księgi wieczystej, sprawozdania finansowe czy też projekt budowlany.
Zawarcie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych informacji zagrożone jest odpowiedzialnością karną.
Projektowana ustawa określa również treść umowy deweloperskiej oraz formę jej zawarcia. Odbiór techniczny i wydanie lokalu lub domu mógłby odbyć się dopiero po jego dopuszczeniu do użytkowania. Umowa deweloperska powinna zostać obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z projektem ustawy połowę kosztów notarialnych zobowiązny będzie ponieść deweloper. Określone zostałyby przypadki, w których klient ma prawo odstąpić od umowy, w tym m.in. w przypadku nieprawdziwości danych zawartych w prospekcie informacyjnym, jak również w przypadku niezrealizowania inwestycji w planowanym terminie i bezskutecznego upływu dodatkowego 120 dniowego terminu wyznaczonego przez klienta.
Szczególne regulacje w przypadku upadłości dewelopera
Ustawa przewiduje szczególne uregulowanie postępowania upadłościwego deweloperów. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, ma zostać wyodrębniona masa majątkowa, do której zostanie zaliczone prawo własności nieruchomości objętej inwestycją, środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a także wierzytelności dewelopera względem nabywców. Powyższe składniki mają zostać przeznaczone w pierwszej kolejności na uregulowanie zobowiązań dewelopera wobec jego klientów. Ogół klientów dewelopera ma tworzyć zgromadzenie nabywców, która ma zdecydować o kontynuowaniu procesu inwestycyjnego, jego zaprzestaniu lub zawarciu układu.
Ocena proponowanych rozwiązań legislacyjnych
Uwagi ogólne
Moim zdaniem podjęcie dyskusji nad potrzebą częściowego uregulowania działalności deweloperskiej jest zasadne i zasługuje na pełną akceptację.
Wątpliwości może budzić natomiast metoda i sposób regulacji przyjęty przez autorów projektu ustawy.
Potrzeba zapewnienia sobie mieszkania jest jedną z najbardziej pierwotnych potrzeb człowieka, której jednym ze sposobów zaspokojenia jest nabycie lokalu lub domu na rynku pierwotnym. Regulacja pierwotnego rynku mieszkaniowy jest więc zagadnieniem niezwykle istotnym w kraju, w którym niedobór mieszkań szacuje się w setkach tysięcy. Branża dewelopersko-budowlana, będąca od paru lat w stanie znaczącej zapaści, jest przy tym istotnym sektorem gospodarki, dającym bezpośrednio lub pośrednio prace setkom tysięcy osób.
Powyższe okoliczności nakazują, aby jakiekolwiek ingerencje ustawodawcy w przedmiotową działalność podejmowane były z należytą rozwagą i powinny zostać poprzedzone publiczną debatą. Analizując projekt ustawy oraz dotychczasowy przebieg procesu legislacyjnego można odnieść wrażenie, iż w niniejszej kwestii zdecydowano się na zbytni pośpiech, który może istotnie wpłynąć nie tylko na odpowiednie wyważenie zbiegających się interesów, ale też na jakości prac legislacyjnych.
Omówienie poszczególnych postanowień
Ze szczególną aprobatą należy przyjąć zamiar polepszenia sytuacji klientów w przypadku bankructwa dewelopera, których roszczenia w obecnym stanie prawnym rzadko zostają w istotnej części zaspokojone w przypadku podziału masy upadłości. Jednakże proponowane rozwiązania mogą wydawać się nazbyt daleko idące i prowadzić do nadmiernego uprzywilejowania nabywców lokali względem innych grup wierzycieli. Tworząc odrębną od pozostałej cześć majątku upadłego masę majątkową uprzywilejuje się bowiem w stopniu absolutnym nabywców lokali względem pozostałych wierzycieli dewelopera dotkniętych jego upadłością, w tym podwykonawców, dostawców i wierzycieli publicznych. Tak daleko posunięta ochrona może wydać się nieadekwatna, zwłaszcza wobec proponowanego zabezpieczenia wierzytelności klientów za pomocą rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej.
Wątpliwości może budzić uregulowanie umowy deweloperskiej w drodze odrębnego aktu prawnego, poza kodeksem cywilnym. W projekcie ustawy brakuje także odniesień do art. 9 ustawy o własności lokali, który w dyspozytywny sposób określa już treść umowy deweloperskiej. Nadmiernie rygorystyczne wydaje się także przyznanie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki dewelopera w ukończeniu inwestycji, niezależnie od winy dewelopera. Wskazać przy tym należy, iż terminowa realizacja inwestycji deweloperskiej w istotnym stopniu zależy nie tylko od działań dewelopera i jego podwykonawców i dostawców, ale także od działań organów administracji państwowej.
Zmiana modelu finansowania, poprzez wprowadzenie wymogu stosowania rachunku powierniczego, a w przypadku rachunku otwartego także dodatkowych instrumentów zabezpieczających, w istotny sposób może wpłynąć na koszty inwestycji. Koszty zostaną dodatkowo zwiększone poprzez nałożenie na bank obowiązku weryfikacji stanu realizacji inwestycji przez dewelopera.
Podsumowanie
Projekt ustawy postuluje wprowadzenie bardzo dalekiej ochrony interesów klientów inwestycji deweloperskich. Zdaniem autorów projektu wprowadzenie powyższych regulacji w pozytywny sposób wpłynie na ożywienie rynku mieszkaniowego i nie wpłynie negatywnie na sektor finansów publicznych. Zasadność takiego stanowiska jest jednak wątpliwa.
O ile zasadne może być uregulowanie przez ustawodawce pierwotnego rynku mieszkaniowego, to wydaję się, iż wprowadzony stopień ochrony powinien być adekwatny do realiów ekonomicznych deweloperów i ich klientów.
Postulowane rozwiązania, zwłaszcza w zakresie sposobu finansowania przedsięwzięć deweloperskich i zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów istotnie wpłyną na zwiększenie się kosztów prowadzenia działalności deweloperskiej. Jest przy tym oczywistym, iż cenę tych rozwiązań poniosą w wymiarze ekonomicznym klienci deweloperów, płacąc wyższą cenę za nabywane lokale.
Powyższe środki mogą zatem z jednej strony zwiększyć koszty nabycia lokali, a w konsekwencji zmniejszyć ich rzeczywistą dostępność dla klientów deweloperów, a więc osób mających uzyskać ochronę na podstawie proponowanej ustawy. Z drugiej natomiast strony wysoko postawione wymogi wobec deweloperów mogą skutkować wypchnięciem z rynku deweloperów małej i średniej wielkości, którzy w chwili obecnej wydają się być najbardziej dotknięci kryzysem, a w konsekwencji doprowadzi to do zmniejszenia konkurencji i dalszego wzrostu cen mieszkań.
Obecna sytuacja, choć nie całkowicie satysfakcjonująca z punktu widzenia interesu publicznego, nie uzasadnia w mojej ocenie tak nagłej interwencji ustawodawczej. Wbrew stanowisku autorów projektu ustawy w obecnym stanie prawnym umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, a szczególnym rodzajem umowy nienazwanej, ukształtowanej w praktyce obrotu i orzecznictwa. Podkreślić należny istotny dorobek orzeczniczy sądów powszechnych, w tym Sądu Najwyższego, Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz istotne działania Prezesa UOKIK, które skutkowały na przestrzeni minionych 14 lat znaczącym wzrostem poziomu ochrony prawnej klientów deweloperów. W zeszłym roku klienci uzyskali dodatkowe, potencjalnie bardzo skuteczne narzędzie, dochodzenia swoich praw w postaci pozwów zbiorowych. Dodatkowo w obecnej sytuacji rynkowej, wobec ogromnej nadwyżki podaży nowych mieszkań nad popytem, klienci deweloperów znajdują się w znaczącej lepszej sytuacji negocjacyjnej, co pozwala im znacząco zredukować ryzyko prawne przy zawieraniu umów deweloperskich. Z powyższych powodów warto rozważyć zainicjowanie szerszej debaty nad projektowanymi rozwiązaniami.
Warto zobaczyć
Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obecny kształt)
Opinia Krajowej Rady Sądownictwa o projekcie ustawy
Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wobec podwykonawców
Opublikowane przez mariusz_zajac w Umowy | Brak komentarzy
Odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wobec podwykonawców
Uwagi ogólne
Skuteczne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego wymaga sprawnego współdziałania ze sobą wielu podmiotów. Na placu budowy często obecnych jest co najmniej kilka podmiotów realizujących zadania w zakresie budowy obiektu, z których tylko niektórzy połączeni są bezpośrednim węzłem umownym z inwestorem, natomiast pozostali pełnią funkcję podwykonawców. Podwykonawca może działać na podstawie umowy zawartej z głównym podwykonawcą, lub też z jednym z podwykonawców (podwykonawca dalszego stopnia). Ujemną, ale niestety częstą praktyką, inwestycji budowlanych są zatory płatnicze, w skutek, których wynagrodzenie za wykonane prace nie dociera lub dociera ze znacznym opóźnieniem do podwykonawców znajdujących się na końcu łańcucha podmiotów zaangażowanych w realizację inwestycji. Mając na uwadze powyższe zjawisko, na podstawie noweli kodeksu cywilnego z dnia 13 lutego 2003 roku, wprowadzona została, w art. 647(1) § 5 k.c., zasada solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy (względnie podwykonawcy) za zobowiązania wobec podwykonawców.
Czym jest i kiedy powstaje solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy?
Zgodnie z art. 366 § 1 k.c. solidarna odpowiedzialność oznacza, iż wierzyciel, podwykonawca, który wykonał roboty w ramach realizacji inwestycji może domagać się zapłaty wynagrodzenia nie tylko od podmioty, które te prace mu powierzył, ale także od inwestora na rzecz, którego powyższe prace zostały w istocie wykonane. Warunkiem powstania solidarnej odpowiedzialności jest zgoda inwestora na zawarcie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę z podwykonawcą w zakresie realizowanej inwestycji. W przypadku zaangażowania przez podwykonawcę pierwszego stopnia dalszych podwykonawców do powstania solidarnej odpowiedzialności, w myśl art. 647(1) § 3 k.c. potrzebna jest zgoda inwestora oraz generalnego wykonawcy.
Sposób wyrażenia zgody
Zgoda o której mowa w art. 647(1) § 2 i 3 k.c. może przyjąć każdą formę, w tym też zgody „milczącej”, polegającej na niewyrażeniu sprzeciwu przez inwestora na wyrażony przez generalnego wykonawcę zamiar zaangażowania podwykonawców. Należy także wskazać, iż zgoda inwestora na zawarcie umowy podwykonawczej wywołuje skutek w postaci solidarnej odpowiedzialności, także wówczas gdy została wyrażona już po zawarciu takiej umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2009 r., sygn. akt V CSK 24/09, opubl. LEX nr 527185).
Ponieważ jednak zasadniczym beneficjentem tego rozwiązania jest właśnie podwykonawca, to właśnie w jego interesie leży upewnianie się, iż taka zgoda została rzeczywiście udzielona, np. poprzez uzyskanie adnotacji na egzemplarzu umowy, iż inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy o takiej treści.
Skutki braku zgody inwestora
Z uwagi na brzmienie art. 647(1) § 2 k.c. oraz art. 63 k.c., przez długi okres wątpliwości budziła kwestia skutków jakie niesie za sobą zawarcie umowy podwykonawczej przez wykonawcę pomimo braku zgody inwestora. Zdaniem części doktryny oraz orzecznictwa zgoda inwestora była warunkiem ważności takiej umowy. Powyższe wątpliwości rozstrzygnęła dopiero uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2008 roku, sygn. akt III CZP 6/08, w której wskazano, iż brak zgody inwestora nie wywołuje skutku w postaci nieważności umowy o podwykonawstwo, a wpływa jedynie na powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz generalnego wykonawcy.
Czy inwestor może ponosić odpowiedzialność także za zobowiązania względem podwykonawców prowadzących prace na podstawie innych typów umów?
Przepisy o solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy zostały zawarte w treści przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę o roboty budowlane. Nie mniej jednak w toku procesu inwestycyjnego wiele prac na terenie placu budowy jest wykonywanych na podstawie innego typu kontraktów, w szczególności na podstawie umów o dzieło. Powyższa praktyka, wydawać się mogłoby, iż powadzi do zróżnicowania sytuacji prawnej podwykonawców, którzy w zależności o typu umowy, zyskiwali by dodatkowe zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia z uwagi na przewidzianą art. 647(1) § 2 k.c. solidarną odpowiedzialność lub nie. Kwestia ta stała się także przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 17 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 106/08, opubl. OSNC-ZD 2009/3/64) wskazał, iż wynikającą z art. 647(1) § 5 k.c. ochroną są objęci zarówno podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o roboty budowlane, jak i podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o dzieło.
Czy w przypadku zaangażowania inwestora zastępczego, inwestor główny ponosi odpowiedzialność za zobowiązania wobec podwykonawców?
Wobec tak szerokiej odpowiedzialności inwestora, która dotyczy zarówno inwestorów profesjonalnych, jak i osób fizycznych, powstaje pytanie, czy inwestor może w jakiś sposób uwolnić się od powyższego reżimu odpowiedzialności, w szczególności w kontekście korzystania z usług zastępstwa inwestycyjnego. Należy wskazać, iż takie rozwiązanie przyniesie zwolnienie inwestora właściwego z odpowiedzialności wobec podwykonawców, tylko w przypadku zaangażowania inwestora zastępczego, który będzie realizował inwestycje w systemie zastępstwa powierniczego, tj. będzie we własnym imieniu prowadził przedmiotową inwestycję. Wówczas solidarna odpowiedzialność będzie spoczywała właśnie na inwestorze zastępczym oraz wykonawcy.
Por. przepisy:
art. 647 (1) § 1. W umowie o roboty budowlane, o której mowa w art. 647, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.
§ 2. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.
§ 3. Do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy. Przepis § 2 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
§ 4. Umowy, o których mowa w § 2 i 3, powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 5. Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
§ 6. Odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule, są nieważne.
