POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez KZZiP w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi.
W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający nową ustawę z moim komentarzem.
- Mariusz Zając
POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez KZZiP w Planowanie przestrzenne | Brak komentarzy
I. Wstęp
W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od kilku miesięcy pracuje specjalna sejmowa podkomisja. U podstaw proponowanych zmian legła idea stworzenia regulacji prawnej, która umożliwiałaby przeciwdziałanie postępującemu niszczeniu krajobrazu. Należy podkreślić, iż idea ta jest odzwierciedleniem unijnych wytycznych dot. promowania ochrony, gospodarki i planowania krajobrazu, zawartych w Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, której Polska jest stroną od czerwca 2004 roku. Nowelizacja ustawy przewiduje obowiązek powszechnej identyfikacji, waloryzacji krajobrazów oraz ich ochrony, ponadto zawiera regulacje porządkujące kwestie związane z lokalizacją tablic i urządzeń reklamowych.
Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie istoty proponowanych projektem zmian.
II. Identyfikacja i waloryzacja krajobrazu
Zagadnienie ochrony krajobrazu zostało uregulowane w projekcie poprzez włączenie do ustawy o ochronie przyrody nowego rozdziału- Planowanie ochrony krajobrazu. Nowa regulacja przewiduje, iż to w gestii sejmików województwa pozostanie ustanowienie wymogów ochrony krajobrazu. Owe wymogi mają być wyznaczane dla poszczególnych zdefiniowanych prawnie krajobrazów priorytetowych, na podstawie tzw. audytów krajobrazowych, których celem byłaby identyfikacja i charakterystyka rodzajów krajobrazów na terenie danego województwa, ich waloryzacja i wskazanie krajobrazów szczególnie wartościowych, tzw. krajobrazów priorytetowych. Przedmiotowe audyty należałyby do zadań własnych samorządu województwa, które byłyby zobowiązane do ich przeprowadzenia nie rzadziej niż raz na dwadzieścia lat.
Konsekwencją uznania danego krajobrazu za szczególnie cenny, byłoby wydanie, w drodze aktu prawa miejscowego, przez samorząd województwa urbanistycznych zasad ochrony krajobrazu. Wprowadzenie owych zasad dawałoby możliwość wprowadzenia ograniczeń dot. lokalizacji zabudowy oraz zasady lokalizacji dominant krajobrazowych tj. obiektów o wiodącym oddziaływaniu wizualnym w krajobrazie, np. wysokie budynki czy farmy wiatrowe. Urbanistyczne zasady będą mogły również precyzować wytyczne dot. ładu przestrzennego jak np. nieprzekraczalne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, czy dopuszczalną kolorystykę obiektów budowlanych.
III. Lokalizacja reklam
Projektodawcy dostrzegli problem lokalizacji tablic i urządzeń reklamowych w sposób praktycznie dowolny i bez ograniczeń, co do ich wyglądu. Remedium na powyższy problem mają stanowić nowe uprawnienia gminy do decydowania o zasadach rozmieszczania i wielkości nośników reklamowych. Proponowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwią radom gmin ustalanie, w drodze aktów prawa miejscowego, zasad sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, ogrodzeń i obiektów małej architektury. Dodatkowym narzędziem porządkującym przedmiotowe kwestie ma być umożliwienie gminom nakładania opłat od sytuowanych na ich terenach reklam. Jednak należy podkreślić, iż takie uprawnienie będzie przysługiwało gminom jedynie na obszarze, dla którego ustalono ww. zasady sytuowania reklam.
IV. Lokalizacja farm wiatrowych
Największe kontrowersje budzą projektowane zmiany, które będą miały duży wpływ na polski sektor energetyczny, którego przedstawiciele jednomyślnie krytykują prezydencki projekt, twierdząc, iż jest on projektem nieprzygotowanym, niejasnym i niespójnym z obowiązującymi obecnie regulacjami prawnymi, a ponadto uchwalenie ustawy krajobrazowej w obecnym kształcie będzie wiązało się z wysokimi kosztami.
Rozwój energetyki wiatrowej to jeden z priorytetów polskiej polityki energetycznej
i ekologicznej. Nowelizacja ustawy w dużej mierze ingeruje w kwestie lokalizacji farm wiatrowych. Proponowane zmiany dot. ochrony krajobrazu, w świetle, których farmy wiatrowe byłyby zaliczane do dominant krajobrazowych, mogłyby w efekcie doprowadzić do zahamowania rozwoju tego sektora. Ponadto dużej krytyce został poddany pomysł odebrania gminom uprawnień w zakresie wydawania decyzji o lokalizacji farm wiatrowych na rzecz województw, co argumentuje się niezgodnością z konstytucyjną zasadą dot. kompetencji poszczególnych szczebli samorządowych oraz brakiem wymaganych w przedmiotowej kwestii informacji i wiedzy na poziomie województw.
V. Parki krajobrazowe
Proponowane zmiany ponadto wzmocnią dość znacznie pozycję parków krajobrazowych
i obszarów chronionego krajobrazu. Jednym z celów audytów krajobrazowych jest wytypowanie terenów, które powinny zostać objęte jedną z powyższych form ochrony. Projektodawca przewidział wprowadzenie ograniczeń w zakresie lokalizacji dominant krajobrazowych w parkach krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu, a ponadto nowe regulacje umożliwiałyby powołanie lub powiększenie na wniosek gminy obu ww. form ochrony.
VI. Podsumowanie
Ochrona polskiego krajobrazu przed postępującą degradacją jest dzisiaj niezbędna. Przedstawiony przez Prezydenta RP projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu może stanowić remedium dla powyższego problemu. Pozytywnie należy ocenić próbę wdrożenia postanowień Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, które pozwolą na skuteczną ochronę zarówno krajobrazu kulturowego, jak i przyrodniczego Polski. Nie mniej jednak należy pamiętać, iż pomimo nadrzędnego celu, jakim jest ochrona krajobrazu, rozwój energetyki odnawialnej jest jednym z priorytetów polskiej polityki energetycznej, a uchwalenie ustawy w obecnym kształcie zdecydowanie utrudni realizację inwestycji w Polsce, co negatywnie wpłynie na krajowy sektor energetyczny.
Autor: Olga Wasilewska – prawnik z Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy
Odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – nowelizacja?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Drogi | Brak komentarzy
Uwarunkowania ogólne
Problematyka realizacja inwestycji drogowych jest regulowana przede wszystkim ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana także specustawą drogową. Należy ona do grupy ustaw w szczególny sposób regulujący proces inwestycyjny i mających usprawnić realizację procesu budowlanego.
W toku postępowania administracyjnego poprzedzającego realizację inwestycji drogowej wojewoda lub starosta wydają decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Na mocy przedmiotowej decyzji m.in. dokonuje się podziału nieruchomości położonych w granicach linii rozgraniczających inwestycję i nieruchomości te stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. Na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej właściwy organ wydaje decyzję ustalającą odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości oraz ustanowione na nich ograniczone prawa rzeczowe. Decyzja odszkodowawcza, oparta na wycenie rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości, powinna zostać wydana w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja ZRID stała się ostateczna.
Prace nad nowym Prawem budowlanym i nowelizacją u.p.z.p.
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo budowlane | Brak komentarzy
Prace nad nowym Prawem budowlanym i nowelizacją u.p.z.p.
Wstęp
W trakcie wakacji Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przedstawiło założenia nowej ustawy Prawo budowlane oraz znaczącej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Planowane zmiany, jak wynika z materiałów opublikowanych na stronie Ministerstwa, mają usprawnić i ułatwić stronę formalną prowadzenia inwestycji budowlanych, a z drugiej zapewnić lepszą realizacje idei ładu przestrzennego.
Najważniejsze założenia legislacyjne
Należy zauważyć, iż proponowane założenia ustaw, stanowią kolejną już w ostatnich latach próbę uproszczenia procesu budowlanego w Polsce (o jednej z wcześniejszych propozycji pisałem w RNW nr 9/2008).
Opublikowane założenie przewidują m.in. wprowadzenie nowych instrumentów polityki przestrzennej w gminach w postaci miejscowych planów zabudowy, mających w uproszczony sposób kształtować możliwości zagospodarowanie działek mogących stanowić miejsce powstania zabudowy uzupełniającej oraz dopuszczenie możliwości określania zasad zabudowy na podstawie Krajowych Przepisów Urbanistycznych. Jednocześnie likwidacji ulegać mają dotychczasowe decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, wskazywane jako jedna z przyczyn złego stanu polityki przestrzennego w miastach.
Znacząco ograniczona ma zostać liczba obiektów podlegających obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę i budowa stosunkowo niewielkich obiektów, a większość zamierzeń inwestorów indywidualnych ma zostać objęte jedynie obowiązkiem zgłoszenia.
Należy również zwrócić uwagę na zmiany w zakresie zasad naliczania opłat legalizacyjnych w przypadku realizacji inwestycji w warunkach tzw. samowoli budowlanej, poprzez powiązanie wysokości tychże opłat z wartością obiektu budowlanego.
Powyższe prace legislacyjne znajdują się obecnie na stosunkowo wczesnym etapie legislacyjnym. Projekt założeń jest dostępny na stronie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Zapraszam do Polskiego Radia 24
Planowane rozwiązania legislacyjne będą również tematem najbliższej audycji w Polskim Radiu 24 z moim udziałem, która odbędzie się w dniu 3 października 2012 roku o godz. 14tej.
Kogo ma chronić ma ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego? – dalsze prace nad projektem ustawy
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego? – dalsze prace nad projektem ustawy
Dalsze prace nad projektem ustawy?
W ostatnich dniach prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaczęły budzić coraz większe zainteresowanie opinii publicznej. O samym projekcie pisałem już w moim poprzednim wpisie.
Marszałek Sejmu postanowił zdjąć glosowanie nad projektem ustawy z porządku obrad ostatniego w tej kadencji posiedzenia Sejmu, natomiast dzisiaj aprobatę dla tego projektu wyraził rząd.
Dyskusje internautów na temat proponowanych rozwiązań
Na kilku forach internetowych rozgorzały dyskusje na temat projektowanych rozwiązań, choć niestety często ograniczające się do nazbyt pobieżnej analizy proponowanych rozwiązań.
Jednym z dominujących poglądów w wypowiedziach internautów jest przekonanie, że lepsze jest przyjęcie nawet ułomnej ustawy „cywilizującej” rynek mieszkaniowy, aniżeli utrzymanie status quo, w którym nabywcy lokali pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony prawnej.
Moim zdaniem to przekonanie jest błędne z co najmniej dwóch powodów.
Ułomne prawo, a stabilne prawo
Po pierwsze rozwiązania legislacyjne powinny być tworzone z myślą o co najmniej kilku, czy kilkunastoletniej perspektywie, a nie osiągnięciu jedynie doraźnych, a ponadto często czysto propagandowych efektów. Ogromnym problemem polskiego prawa, nie tylko dla prawnika, ale dla przede wszystkim zwykłego obywatela czy przedsiębiorcy, jest ogromna inflacja prawa, która skutkuje brakiem pewności co do swoich praw i powinności, czego skutkiem jest pogłębiająca się nikła świadomość prawna w społeczeństwie. Zwróćmy uwagę, że np. w 2010 roku wydanych zostało 259 numerów Dziennika Ustaw zawierające 1776 pozycji (w 1990 roku odpowiednio 125 wydań i 561 pozycji), w przeważającej części zmieniające istniejące regulacje, a niekiedy wręcz zmieniając przepisy, które jeszcze nie weszły w życie. Warto tym miejscu zacytować amerykańskiego kongresmana Williama Windalla, który powiedział niegdyś, iż: „Ojcze nasz” składa się z 56 słów, Deklaracja Niepodległości – z 300, a ostatnio ogłoszone rozporządzenie rządu w sprawie cen jarzyn – z 26.911 słów”.
Ta myśl doskonale obrazuje, iż problem inflacji prawa nie jest jedynie polskim problemem, ale wydaje się naszym przypadku jest on w ostatnich czasach szczególnie nasilony.
Duża zmienność prawa jest też po części wynikiem niewystarczającego udziału społeczeństwa w tworzenie przepisów. Prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego doskonale obrazują ten problem. W tej bardzo ważnej kwestii debata publiczna nad potrzebą regulacji powstała nie na etapie opracowywania założeń ustawy, ale tuż przed jej trzecim czytaniem w Sejmie. Tymczasem jedynie debata nad podstawowymi założeniami tego aktu mogłaby urzeczywistniać wymóg włączenia społeczeństwa w proces legislacyjny. Warto rozważyć ponowne podjęcie prac nad ustawą regulującą działalność deweloperską po wyborach, za to z szerokimi konsultacjami społecznymi, obejmującymi nie tylko debatę w mediach, ale też konferencje eksperckie. Tylko tak stanowione i poddane krytycznej analizie prawo ma szanse tworzyć regulacje systemowe obowiązujące lata i będące wynikiem dobrego wyważenia różnych interesów zbiegających się w tej skomplikowanej materii.
Przyjęcie natomiast ustawy o ochronie niektórych praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w obecnym kształcie wpisywać się będzie niestety w złą praktykę uchwalania prawa niedbałego, niedopracowanego, oderwanego od uregulowań zawartych w innych aktach (np. ustawie o własności lokali) oraz w sposób nazbyt kosztowny i niepełny mającego realizować cele zamierzonej legislacji.
Czy obecnie nabywcy lokali i domów pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony?
Zdaniem zwolenników proponowanej regulacji jej szybkie przyjęcie jest konieczne z uwagi na potrzebę zapewnienia nabywcom należytej ochrony, której pozbawieni są w obecnym stanie prawnym.
Nie podzielam tego stanowiska z dwóch powodów. W pierwszej kolejności muszę wskazać, iż na przestrzeni ostatnich 10 lat Sąd Najwyższy i sądy apelacyjne w swoim orzecznictwie w sposób zdecydowany odróżniły umowę deweloperską od umowy przedwstępnej (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 roku, sygn. IV CKN 305/01, opubl. OSNC 2004/7-8/130), a co za tym idzie zakres poszerzony został zakres odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie lub niewykonanie takiej umowy (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2008 roku, sygn. I CSK 177/07, opubl. OSNC-ZD 2008/3/67). Niebagatelną rolę odegrał też Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których działalność w istotny sposób polepszyła wyważenie pozycji stron w umowach deweloperskich. Warto chociażby wskazać, iż istotną grupę klauzul zawartych w rejestrze klauzul niedozwolonych, stanowią właśnie klauzule z umów deweloperskich.
Po drugie obecna sytuacja rynkowa, w której potencjalni nabywcy mogą dokonać wyboru mieszkania lub domu nie tylko na etapie „dziury w ziemi” ale też wybrać jedną z kilku tysięcy gotowych ofert, nie uzasadnia wprowadzenia nagłych i niedopracowanych rozwiązań, które prawdopodobnie w perspektywie kilku miesięcy musiałby zostać zmienione, z uwagi na ich niezgodność z konstytucją.
Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?
Jak się wydaje, celem ustawy ma być ochrona osób fizycznych, zamierzających nabyć mieszkanie i dom na własne cele mieszkalne. Jednakże redakcja niektórych proponowanych przepisów powoduje, iż szeroką ochroną przewidzianą w tej ustawie objęci zostaną także niektórzy przedsiębiorcy.
Zgodnie z zaproponowaną w art. 4 pkt 4 projektu definicja nabywcy, nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Treść tej definicji obejmuje zatem nie tylko konsumentów, ale tez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i nabywające lokal mieszkalny na cele związane z tą działalnością. Taka regulacja prowadzić będzie do oczywistego poprawienia sytuacji niektórych przedsiębiorców kosztem innych. Przyjmijmy, że pan X prowadzi działalność gospodarczą pod firmą X Wynajem mieszkań, w ramach której nabywa i wynajmuje lokale mieszkalne. Jeżeli pan X, przedsiębiorca, zawrze umowę z deweloperem, to jego roszczenia wobec dewelopera będą znacząco lepiej chronione nie tylko niż roszczenia pani Y, zamierzającej kupić lokal użytkowy od tego samego dewelopera na potrzeby sklepu spożywczego, czy pana Z prowadzącego przedsiębiorstwo budowlane (również jako osoba fizyczna) albo też pana W, który również zajmuje się wynajmem nieruchomości, ale działalność prowadzi w formie spółki. Co więcej, jeżeli deweloper też będzie osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, to roszczenia pana X, w przypadku upadłości dewelopera, będą lepiej chronione, niż np. roszczenia alimentacyjne dewelopera, czy zobowiązania względem ZUS z tytułu ubezpieczeń społecznych pracowników dewelopera.
Powyższy przykład dobrze ilustruje tylko jedną z licznych niedoróbek zawartych w projekcie omawianej ustawy. Powyższe wady powinny skłaniać do ponownego, spokojnego przeanalizowania zarówno ogólnych założeń ustawy, jak i redakcji jej poszczególnych postanowień.