POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejKiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Najem i dzierżwa | Brak komentarzy
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Wstęp
Oddając nieruchomości innej osobie w najem na czas określony lub nieokreślony, właściciel powinien mieć świadomość zasad na jakich będzie mógł w późniejszym okresie rozwiązać stosunek najmu. Uprawnienia właściciela do jednostronnego wypowiedzenia stosunku najmu zależeć będą przede wszystkim od typu zawartego najmu (na czas oznaczony lub nieoznaczony), rodzaju nieruchomości oddanej w najem, treści umowy, a także posiadania przez najemcę statusu lokatora w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zasadniczo strony umowy najmu mogą w zawartej umowie określić przypadki, w których mogłoby dojść do wcześniejszego rozwiązania umowy przez którąś ze stron, jednakże taka regulacja nie może naruszać zasad wynikających z przepisów prawa. W przeciwnym wypadku postanowienia uprawniające stronę do jednostronnego rozwiązania umowy okażą się nieważne i nie będzie można się na ich podstawie np. domagać nakazania eksmisji najemcy z zajmowanego pomieszczenia.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony
Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, której przedmiotem nie jest lokal mieszkalny najmowany przez lokatora, jest stosunkowo najłatwiejsze. Regulacje kodeksu cywilnego pozostawiają stronom dowolność w określeniu katalogu przypadków, w których strony mogłyby rozwiązać umowę. Jeżeli takie regulacje nie zostały zawarte w umowie, wówczas każda ze stron może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, uzależnionych od terminu zapłaty czynszu. Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; natomiast gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Dodatkowo umowa najmu może zostać rozwiązana przez jedną ze stron w przypadkach przewidzianych w ustawie, np. w przypadku nie usunięcia wad przedmiotu najmu przez wynajmującego, zwłoki z zapłatą czynszu przez najemcę, użytkowania przedmiotu najmu z w sposób sprzeczny z umową etc.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony
Możliwość jednostronnego rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony uzależnione jest od zawarcia przez strony stosownego postanowienia w treści umowy, określającego przypadki i zasady według, których jedna ze stron będzie uprawniona do rozwiązania umowy. W przypadku braku takich postanowień, strony nie są uprawnione do jednostronnego skrócenia okresu najmu.
Ponadto należy wyjaśnić, iż do rozwiązania umowy może dojść, podobnie jak w przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w sytuacji nienależytego wykonywania obowiązków kontraktowych przez jedną ze stron.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej lokalu mieszkalnego
W przypadku najmu lokali mieszkalnych mamy doczynienia z dalszymi obostrzeniami w zakresie możliwości jednostronnego rozwiązania stosunku najmu. Zakres ograniczeń możliwości swobodnego uregulowania przez stron zasad jednostronnego rozwiązywania umowy zależeć będzie od osoby najemcy, tj. czy najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tj. osobą korzystającą z lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jeżeli najemca nie jest lokatorem w rozumieniu powyższych przepisów, wówczas minimalny okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie. Ponadto możliwe jest wypowiedzenia umowy najmu z powodu istotnego naruszenia obowiązków umownych przez drugą stronę, z tym że, iż wynajmujący może jednostronnie wypowiedzieć umowę z powodu zaległości czynszowych za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, po uprzednim wyznaczeniu najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.
W przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego regulowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów uprawnienia właściciela do jednostronnego rozwiązania umowy najmu są daleko ograniczone, co w sposób szczegółowy zostało określone w art. 11 tejże ustawy. W przypadku nienależytego wykonywania obowiązków przez lokatora, takich jak użytkowanie lokalu w sposób sprzeczny z umową pomimo pisemnego upomnienia wynajmującego, zaległość w uiszczaniu opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności i nieuregulowanie zaległości pomimo wyznaczenia dodatkowego miesięcznego okresu płatności lub podnajęcia lokalu bez zgody właściciela, lub też lokal znajduje się w budynku wymagającym rozbiórki lub remontu, wynajmujący może rozwiązać stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
W przypadkach kiedy nie można stwierdzić nienależytego wykonywania obowiązków umownych przez lokatora wynajmujący będzie uprawniony do rozwiązania umowy jedynie w przypadku gdy sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu lub zamierza uczynić to ktoś z osób wobec których ma on obowiązek alimentacyjny albo czynsz najmu w skali roku jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu a najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż roku lub posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej nieruchomości. W przypadku wypowiedzenia stosunku najmu z uwagi na zamiar wynajmującego zamieszkania w lokalu długość okresu wypowiedzenia jest wówczas uzależniona od faktu przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu. Jeżeli najemca dysponuje takim tytułem prawnym okres wypowiedzenia wynosi pół roku, natomiast w przeciwnym wypadku 3 lata.
Jednostronne rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
W jednym ze wcześniejszych wpisów przedstawiałem Państwu podstawowe założenia umowy najmu okazjonalnego zaznaczając, iż skuteczne zawarcie takiej umowy, skutkować będzie ułatwieniami w zakresie rozwiązania zawartej umowy. W szczególności strony mogą zawrzeć w umowie klauzule uprawniającą którąkolwiek ze stron do wcześniejszego rozwiązania umowy, jednakże okres wypowiedzenia w przypadku umów, dla których czynsz płatny jest miesięcznie nie może być krótszy aniżeli trzy miesiące. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia jeżeli najemca nie dostarczył oświadczenia właściciela innego lokalu potwierdzające prawo do korzystania z takiej nieruchomości przez najemcę. W przypadkach nienależytego wykonywania umowy przez najemcę uprawnienia wynajmującego do jednostronnego rozwiązania umowy są analogiczne jak w przypadku zwykłej umowy najmu regulowanej ustawą o ochronie praw lokatorów.
Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo lokalowe | Brak komentarzy
Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową
Wstęp
Właściciele lokali wchodzących w skład dużych spółdzielni mieszkaniowych są często zainteresowani wyłączeniem swoich budynków z ram administracyjnych spółdzielni i uregulowaniem zasad zarządzania nieruchomością według zasad przewidzianych przez wspólnoty mieszkaniowe. Pośród najczęstszych powodów takich planów wymienia się m.in. przekonanie, iż w ramach mniejszych ram organizacyjnych wspólnoty nieruchomość będzie zarządzana w lepszy sposób, a środki łożone przez właścicieli lokali będę wydawane w bardziej efektywny sposób, a przede wszystkim trafiać będą bezpośrednio na zaspokojenie potrzeb jednego lub góra kilku budynków, a nie całej substancji wielkiej spółdzielni.
W niniejszym wpisie opisane zostaną podstawowe modele „wyłączenia się” spod kurateli spółdzielni mieszkaniowej przez właścicieli wyodrębnionych lokali.
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną na „wspólnotowy”
Zasadniczo do chwili wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego w danym budynku lub budynkach znajdujących się na jednej nieruchomości, nieruchomość pozostaje w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej, który jest sprawowany według zasad ustalonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu zarząd nieruchomością wspólną obligatoryjnie musi odbywać się zgodnie z zasadami ustawy o własności lokali.
Nie mniej w przypadku nieruchomości, w których proces wyodrębniania jest już stosunkowo zaawansowany, grupa właścicieli lokali dysponujących ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, iż do zarządzania nieruchomością wspólną stosować będzie się przepisy ustawy o własności lokali. Od chwili podjęcia takiej uchwały. Uchwała taka powinna zostać podjęta na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnie, a przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez każdego ze właścicieli.
Od momentu podjęcia powyższej uchwały spółdzielnia w dalszym ciągu sprawować będzie zarząd nieruchomości wspólnej, ale będzie to robić na zasadach zarządu powierzonego w rozumieniu postanowień art. 18 ustawy o własności lokali. Powyższe oznacza chociażby, iż spółdzielnia zobowiązana będzie do odrębnego rozliczania kosztów i wpływów dla nieruchomości w stosunku do której pojęto przedmiotową uchwałę. Ponadto właściciele lokali będą mogli w dowolnym momencie podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością i przekazać zarządzanie nieruchomością.
Podział i likwidacja spółdzielni
Drugim rozwiązaniem mogącym usprawnić sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest dokonanie podziału spółdzielni mieszkaniowej, poprzez odłączenie jednego lub większej liczby budynków ze spółdzielni do nowo utworzonej spółdzielni mieszkaniowej. W tym celu członkowie spółdzielni zainteresowani podziałem powinni podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Po podjęciu takiej uchwały sprawa podziału powinna zostać skierowana przez zarząd spółdzielni na walne zgromadzenie członków spółdzielni w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Ponadto na zarządzie spółdzielni spoczywać będzie obowiązek przygotowania w terminie 60 dni dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału. Następnie podział spółdzielni musi zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie walnego zgromadzenia, przy czym do odmowy zatwierdzenia może dojść jedynie w przypadku naruszenia przez podział istotnych interesów gospodarczych spółdzielni. Dodatkowo ewentualna odmowa zatwierdzenia podziału może podlegać kontroli sądowej.
Po pomyślnym podziale spółdzielni i wyodrębnieniu z niej mniejszego organizmu, właściciele mogą zdecydować o pozostawieniu zarządu przy spółdzielni, lub też dokonać jej likwidacji i zastąpienia nowej spółdzielni wspólnotą mieszkaniową.
Upadłość spółdzielni i automatyczne powstanie wspólnoty mieszkaniowej
Dodatkowo należy wskazać, iż do automatycznego zastąpienia spółdzielni mieszkaniową przez wspólnotę mieszkaniową dojdzie także w przypadku upadłości spółdzielni, jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez podmiot inny niż inna spółdzielnia mieszkaniowa. W takim przypadku z mocy prawa w nabywanej nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa.
Por. przepisy
Ustawa z dnia 15 grudnia 2010 roku o spółdzielniach mieszkaniowych
Art. 241.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.
Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Art. 27. 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.
4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
Ustawa z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze
art. 108b. § 1. Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale w spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni.
§ 2. Zarząd dotychczasowej spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie dłużej niż w ciągu 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału, o którym mowa w § 1, oraz udostępnić je członkom żądającym podziału.
§ 3. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi spółdzielni żądania zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni, o której mowa w § 1, podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału. Uchwała odmawiająca podziału spółdzielni może być podjęta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.
§ 4. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni, w terminie określonym w § 3, uchwały o podziale spółdzielni, lub w razie podjęcia uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę, o której mowa w § 1, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia, o której mowa w § 3.
§ 5. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni spełniająca wymagania określone w art. 108 § 2 lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowią podstawę do dokonania wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej.
§ 6. Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia, o którym mowa w § 4, ponoszą solidarnie członkowie wnoszący o podział spółdzielni oraz dotychczasowa spółdzielnia.
Uchwały we wspólnotach mieszkaniowych
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo lokalowe | Komentowanie nie jest możliwe
Uchwały we wspólnotach mieszkaniowych
Wstęp
We wspólnotach mieszkaniowych liczących więcej niż 7 lokali bieżącymi sprawami wspólnoty kieruje zasadniczo zarząd wspólnoty, wybierany przez właścicieli lokali, lub ewentualnie podmiot, któremu na podstawie umowy powierzono sprawowanie zarządu. Nie mniej jednak samodzielne uprawnienia zarządu wspólnoty ograniczone są do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
W przypadkach przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, wytoczenie powództwa procesu o nakazanie przymusowej sprzedaży lokalu przez właściciela zalegającego z opłatami i innych, podjęcie tych czynności wymaga uprzedniej uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na podjęcie takiej czynności oraz udzielającej pełnomocnictwa dla zarządu do jej dokonania. Dodatkowo formy uchwały wymaga powołanie członków zarządu wspólnoty oraz przyjęcie sprawozdania z działalności zarządu i udzielenie mu absolutorium.
Podejmowanie uchwał we wspólnotach mieszkaniowych nie jest obarczone bardzo dotkliwymi rygoryzmami formalnymi, a ustanowione wymogi formalne są przez sądy interpretowane w sposób stosunkowo liberalny. Przygotowując zebranie wspólnoty należy jednakże pamiętać o kilku zasadach, które postaram się przedstawić w tym wpisie.
Tryb podejmowania uchwał
Ustawa o własności lokali przewiduje dwa sposoby podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych, tj. w drodze głosowania na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Dopuszczalne jest także podejmowanie uchwał w systemie mieszanym.
Z uwagi na względy praktyczne, a także na przysługujące właścicielom lokali prawo kontroli działania wspólnoty zaleca się, aby wszystkie zostały utrwalone w formie pisemnej. Dodatkowo przypadku uchwał w sprawie wyrażenia zgody i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty mieszkaniowej do czynności, których przeprowadzenie wymaga zachowania szczególnej formy czynności (np. akt notarialnego) uchwała powinna zostać podjęta z zachowaniem takiej formy (np. ujęta w protokole z zebrania sporządzonym w formie aktu notarialnego).
Uchwały podejmowane na zebraniach
Zebrania właścicieli powinny odbywać się co najmniej raz w roku, przed końcem pierwszego kwartału. Dodatkowo zarząd może samodzielnie zwołać dodatkowe zebranie, o ile uzna to za potrzebne, jest także obowiązany to uczynić na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O miejscu i terminie zebrania, a także planowanym porządku obrad powinni zostać powiadomieni wszyscy właściciele lokali. Powyższe powiadomienie powinno zostać dokonane na piśmie na co najmniej na tydzień przed planowanym terminem spotkania. Należy jednak wskazać, iż właściciele lokali nie są ograniczone w możliwości podejmowania uchwał jedynie do spraw ujętych w porządku obrad i mogą oni podejmować uchwały także w sprawach nieprzewidzianych porządkiem obrad.
Uchwały podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów
W przypadku uchwał podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów należy pamiętać o konieczności ich osobistego zbierania przez zarząd wspólnoty lub ewentualnie przez ustanowionego zarządcę. Ponadto należy pamiętać konieczności późniejszego powiadomienia właścicieli lokali w formie pisemnej o treści podjętych uchwał.
W jaki sposób obliczane są głosy?
Co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów posiadanych przez właścicieli w nieruchomości wspólnej. Powyższa zasada w zakresie wyraźnie określonych spraw może zostać zastąpiona w drodze uchwały lub umowy pomiędzy członkami wspólnoty zasadą jeden właściciel – jeden głos. Dodatkowo, głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos może zostać wprowadzone na żądanie właścicieli do których należy co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku gdy suma udziałów przysługująca wszystkim właścicielom nie równa się 1 lub więcej niż połowa udziałów należy do jednego właściciela. Należy podkreślić, iż głosowanie według zasady 1 właściciel – 1 głos stanowi wyjątek od zasady głosowania udziałami i nie może ono zostać przyjęte we wspólnocie jako zasada przeprowadzania wszystkich głosowań.
W jaki sposób można zaskarżyć uchwałę?
Właścicielowi lokalu przysługuje prawo do zaskarżenia podjętej uchwały do sądu. Podstawą do wniesienia takiego powództwa może być niezgodność uchwały z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub też inne naruszenie prawnie chronionych interesów właściciela lokalu. Z powództwem przeciwko wspólnocie właściciel powinien wystąpić w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia, jeśli uchwała była podjęta na zebraniu, lub w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia o podjęciu uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Fakt wniesienia powództwa nie powoduje automatycznego wstrzymania wykonalności zaskarżonej uchwały.
Orzecznictwo
Zamiast podsumowania, na zakończeniu tego wpisu zamieszam tezy kilku najważniejszych orzeczeń Sądu Najwyższego w sprawie uchwał wspólnot mieszkaniowych:
Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09, opubl. OSNC-ZD 2010/2/50.
Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, opubl. M.Prawn. 2007/4/173;
Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, opubl. OSNC 2005/7-8/132;
