POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejPOLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez KZZiP w Planowanie przestrzenne | Brak komentarzy
I. Wstęp
W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od kilku miesięcy pracuje specjalna sejmowa podkomisja. U podstaw proponowanych zmian legła idea stworzenia regulacji prawnej, która umożliwiałaby przeciwdziałanie postępującemu niszczeniu krajobrazu. Należy podkreślić, iż idea ta jest odzwierciedleniem unijnych wytycznych dot. promowania ochrony, gospodarki i planowania krajobrazu, zawartych w Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, której Polska jest stroną od czerwca 2004 roku. Nowelizacja ustawy przewiduje obowiązek powszechnej identyfikacji, waloryzacji krajobrazów oraz ich ochrony, ponadto zawiera regulacje porządkujące kwestie związane z lokalizacją tablic i urządzeń reklamowych.
Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie istoty proponowanych projektem zmian.
II. Identyfikacja i waloryzacja krajobrazu
Zagadnienie ochrony krajobrazu zostało uregulowane w projekcie poprzez włączenie do ustawy o ochronie przyrody nowego rozdziału- Planowanie ochrony krajobrazu. Nowa regulacja przewiduje, iż to w gestii sejmików województwa pozostanie ustanowienie wymogów ochrony krajobrazu. Owe wymogi mają być wyznaczane dla poszczególnych zdefiniowanych prawnie krajobrazów priorytetowych, na podstawie tzw. audytów krajobrazowych, których celem byłaby identyfikacja i charakterystyka rodzajów krajobrazów na terenie danego województwa, ich waloryzacja i wskazanie krajobrazów szczególnie wartościowych, tzw. krajobrazów priorytetowych. Przedmiotowe audyty należałyby do zadań własnych samorządu województwa, które byłyby zobowiązane do ich przeprowadzenia nie rzadziej niż raz na dwadzieścia lat.
Konsekwencją uznania danego krajobrazu za szczególnie cenny, byłoby wydanie, w drodze aktu prawa miejscowego, przez samorząd województwa urbanistycznych zasad ochrony krajobrazu. Wprowadzenie owych zasad dawałoby możliwość wprowadzenia ograniczeń dot. lokalizacji zabudowy oraz zasady lokalizacji dominant krajobrazowych tj. obiektów o wiodącym oddziaływaniu wizualnym w krajobrazie, np. wysokie budynki czy farmy wiatrowe. Urbanistyczne zasady będą mogły również precyzować wytyczne dot. ładu przestrzennego jak np. nieprzekraczalne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, czy dopuszczalną kolorystykę obiektów budowlanych.
III. Lokalizacja reklam
Projektodawcy dostrzegli problem lokalizacji tablic i urządzeń reklamowych w sposób praktycznie dowolny i bez ograniczeń, co do ich wyglądu. Remedium na powyższy problem mają stanowić nowe uprawnienia gminy do decydowania o zasadach rozmieszczania i wielkości nośników reklamowych. Proponowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwią radom gmin ustalanie, w drodze aktów prawa miejscowego, zasad sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, ogrodzeń i obiektów małej architektury. Dodatkowym narzędziem porządkującym przedmiotowe kwestie ma być umożliwienie gminom nakładania opłat od sytuowanych na ich terenach reklam. Jednak należy podkreślić, iż takie uprawnienie będzie przysługiwało gminom jedynie na obszarze, dla którego ustalono ww. zasady sytuowania reklam.
IV. Lokalizacja farm wiatrowych
Największe kontrowersje budzą projektowane zmiany, które będą miały duży wpływ na polski sektor energetyczny, którego przedstawiciele jednomyślnie krytykują prezydencki projekt, twierdząc, iż jest on projektem nieprzygotowanym, niejasnym i niespójnym z obowiązującymi obecnie regulacjami prawnymi, a ponadto uchwalenie ustawy krajobrazowej w obecnym kształcie będzie wiązało się z wysokimi kosztami.
Rozwój energetyki wiatrowej to jeden z priorytetów polskiej polityki energetycznej
i ekologicznej. Nowelizacja ustawy w dużej mierze ingeruje w kwestie lokalizacji farm wiatrowych. Proponowane zmiany dot. ochrony krajobrazu, w świetle, których farmy wiatrowe byłyby zaliczane do dominant krajobrazowych, mogłyby w efekcie doprowadzić do zahamowania rozwoju tego sektora. Ponadto dużej krytyce został poddany pomysł odebrania gminom uprawnień w zakresie wydawania decyzji o lokalizacji farm wiatrowych na rzecz województw, co argumentuje się niezgodnością z konstytucyjną zasadą dot. kompetencji poszczególnych szczebli samorządowych oraz brakiem wymaganych w przedmiotowej kwestii informacji i wiedzy na poziomie województw.
V. Parki krajobrazowe
Proponowane zmiany ponadto wzmocnią dość znacznie pozycję parków krajobrazowych
i obszarów chronionego krajobrazu. Jednym z celów audytów krajobrazowych jest wytypowanie terenów, które powinny zostać objęte jedną z powyższych form ochrony. Projektodawca przewidział wprowadzenie ograniczeń w zakresie lokalizacji dominant krajobrazowych w parkach krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu, a ponadto nowe regulacje umożliwiałyby powołanie lub powiększenie na wniosek gminy obu ww. form ochrony.
VI. Podsumowanie
Ochrona polskiego krajobrazu przed postępującą degradacją jest dzisiaj niezbędna. Przedstawiony przez Prezydenta RP projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu może stanowić remedium dla powyższego problemu. Pozytywnie należy ocenić próbę wdrożenia postanowień Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, które pozwolą na skuteczną ochronę zarówno krajobrazu kulturowego, jak i przyrodniczego Polski. Nie mniej jednak należy pamiętać, iż pomimo nadrzędnego celu, jakim jest ochrona krajobrazu, rozwój energetyki odnawialnej jest jednym z priorytetów polskiej polityki energetycznej, a uchwalenie ustawy w obecnym kształcie zdecydowanie utrudni realizację inwestycji w Polsce, co negatywnie wpłynie na krajowy sektor energetyczny.
Autor: Olga Wasilewska – prawnik z Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy
Renta planistyczna i odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Brak komentarzy
Renta planistyczna i odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości
Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który reguluje na obszarze swojego obowiązywania dopuszczalne sposoby użytkowania nieruchomości. Postanowienia m.p.z.p. przewidują m.in., iż na danym obszarze dopuszczalna jest np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, określają minimalną powierzchnie działki budowlanej, czy tez dopuszczalną intensywność takiej zabudowy. Oczywiście uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości, przy czym wpływ ten może mieć zarówno charakter dodatni (gdy możliwości zagospodarowania działki zostaną rozszerzone) jak i ujemny. Dlatego też przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawierają uregulowania pozwalające z jednej strony uzyskać właścicielom nieruchomości odszkodowanie za zmniejszenie wartości w wyniku przyjęcia m.p.z.p., a z drugiej natomiast nałożyć opłaty na właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła, co ma częściowo zrefundować koszty prowadzonych prac planistycznych.
Odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości
Właściciel nieruchomości może domagać się od gminy wypłacenia odszkodowanie jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany m.p.z.p. nie jest możliwe korzystanie nieruchomości w dotychczasowy sposób lub też w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Powyższe uprawnienie przysługuje właścicielowi nieruchomości zarówno w przypadkach gdy ograniczenia dotyczą całej nieruchomości jak i jej części.
Wysokość odszkodowania jest równa różnicy pomiędzy wartością nieruchomości (lub jej części) przed uchwaleniem m.p.z.p. a jej wartością po uchwaleniu nowego planu. Powyższa kwota jest określana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
Alternatywnie gmina może zaoferować właścicielowi nieruchomości nieruchomość zamienną. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie skorzystałby z powyższych uprawnień, a sprzedałby swoją nieruchomość, wówczas może także domagać się od gminy wypłaty odszkodowania.
W każdym przypadku wypłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 6 miesięcy od daty złożenia wniosku przez uprawnioną osobę chyba, że strony uzgodnią inny termin. W przypadku natomiast przekroczenia terminu na wypłatę odszkodowania lub wykup nieruchomości właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty przez gminę odsetek ustawowych.
W razie powstania sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości oraz gminą w zakresie odszkodowania lub wykupu nieruchomości, taki spór podlegać będzie rozpoznaniu przez sąd powszechny.
Renta planistyczna
Niekiedy uchwalenie i wejście w życie m.p.z.p może też korzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości. Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku uiszczenia przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu podwyższenia wartości nieruchomości. Konieczność uiszczenia takiej opłaty może powstać tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, o ile postanowienia miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego przewidują obowiązek pobrania takiej opłaty i określają jej wysokość, która nie może jednakże przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W takim przypadku notariusz zobowiązany jest przesłać wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta odpis aktu notarialnego dokumentującego taką transakcję, na podstawie którego wydawana jest decyzja w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty. Od takiej decyzji właściciel nieruchomości może odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a w przypadku jej utrzymania, także wnieść skargę do sądu administracyjnego.
Stwierdzenie nieważności m.p.z.p. a pobrane opłaty lub wypłacone odszkodowania
Uchwały rady gminy w sprawie przyjęcia m.p.z.p. podobnie jak inne akty prawa miejscowego podlegają kontroli sądów administracyjnych. Może zatem dojść do sytuacji, w której na podstawie m.p.z.p. najpierw pobrana została renta planistyczna lub wypłacono odszkodowania, a następnie doszło do stwierdzenia nieważności takiego planu. W takim przypadku osoby które otrzymały odszkodowanie są zobowiązane do jego zwrotu na rzecz gminy, a gmina z kolei jest zobowiązania zwrócić pobrane opłaty z tytułu renty planistycznej.
Por. przepisy
art. 36-37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Szczególne zasady realizacji inwestycji infrastrukturalnych
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Brak komentarzy
Szczególne zasady realizacji inwestycji infrastrukturalnych
Wstęp
Na przestrzeni ostatnich kilku lat weszło w życie szereg aktów prawnych regulujący w sposób szczególny, odmienny od zasad określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i Prawie budowlanym, a w zakresie proceduralnym także odmiennie od modelu postępowań przyjętego w k.p.a, realizację inwestycji celu publicznego o charakterze infrastrukturalnym. Do kategorii takich ustaw można zaliczyć m.in. ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisy rozdziału 2b ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, ustawę z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego, ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, czy też ustawę z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu. Warto wskazać, iż pomimo regulowania przez powyższe akty prawne zupełnie innych rodzajów inwestycji infrastrukturalnych, ustanowione w nich procedury posiadają wiele cech zbieżnych, co pozwala na przedstawienie ogólnych zarysów ustalonego przez ustawodawce modelu postępowań lokalizacyjnych.
Niniejszy artykuł ma na celu właśnie przedstawienie najbardziej charakterystycznych cech powyższych postępowań w spawie ustalenia lokalizacji inwestycji infrastrukturalnych.
Ogólne cechy procesu inwestycyjnego w świetle specustaw
Proces inwestycyjny w zakresie inwestycji infrastrukturalnych, wymaga zasadniczo uzyskania co najmniej czterech decyzji administracyjnych, tj. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji, decyzji lokalizacyjnej, decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jest to model zbieżny z realizacją typowych inwestycji celu publicznego.
Odrębne rozwiązania przewidzano w przypadku inwestycji drogowych i lotniskowych, w przypadku których decyzja lokalizacyjna stanowi zarazem decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla takiej inwestyci. Warto wskazać, iż każda z przedmiotowych ustaw zawiera też uproszczenia w zakresie pozyskiwania terenów na inwestycje, określa zasady ustalania i wypłaty odszkodowań za wywłaszczone grunty, ogranicza możliwość uchylenia wydanych decyzji, jak też stwierdzenia ich nieważności lub wznowienia postępowań.
Decyzja środowiskowa
Pierwszym elementem każdej z powyższych procedur inwestycyjnych jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji wydawanej na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Należy przy tym wskazać, iż wszystkie inwestycje uregulowane powyższymi specustawami znajdują się w załączniku nr I do Dyrektywy Rady z dnia 27 czerwca 1985 r. w sprawie oceny skutków wywieranych przez niektóre przedsięwzięcia publiczne i prywatne na środowisko naturalne nr 85/337/EWG. Ustawy szczególne zasadniczo nie wprowadzają odrębnych uregulowań w zakresie wydawania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji
Decyzja lokalizacyjna
Każda z procedur inwestycyjnych uregulowana omawianymi specustawami przewiduje wydanie decyzji lokalizacyjnej, która zastępuje decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organem właściwym do wydania decyzji lokalizacyjnej jest właściwy miejscowo wojewoda, za wyjątkiem niektórych inwestycji drogowych, które wydawane są przez starostę.
Decyzje lokalizacyjne, poza ustaleniem lokalizacji planowanej inwestycji, zatwierdzają także podział nieruchomości, a także rozstrzyga o nabyciu tytułu prawnego do nieruchomości potrzebnych do zrealizowania inwestycji. Decyzja lokalizacyjna stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej. Decyzje o ustaleniu lokalizacji nie rozstrzygają natomiast o kwestii odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.
Jednym z celów uchwalenia specustaw było przyspieszenie biegu postępowań administracyjnych dotyczących inwestycji infrastrukturalnych. Dlatego tez zdecydowana większość tych aktów zawiera postanowienia określające maksymalną długość takiego postępowania. W celu usprawnienia uzyskiwania koniecznych uzgodnień dla wniosku lokalizacyjnego, wprowadzona została zasada milczącej akceptacji przez właściwe organy i instytucje, jeżeli nie zajęły one stanowiska w przedmiocie 30 dni.
Większość specustaw zakłąda też szczególne uregulowania w zakresie informowania stron o toczącym się postępowaniu.
Możliwość zaskarżenia decyzji lokalizacyjnych
Od decyzji lokalizacyjnych przysługuje stronom możliwość odwołania się do organu II instancji.. Wskazać należy, iż zdecydowana większość specustaw zawiera postanowienia ograniczające długość rozpoznawania spraw o wydanie decyzji lokalizacyjnych,. Specustawy zawierają także postanowienia ograniczające długość postępowań przed sądem administracyjnym, w przypadku wniesienia ewentualnych skarg.
Odszkodowanie za nieruchomości wywłaszczone pod projekty infrastrukturalne
Ustalenie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie specustaw następuje zasadniczo na podstawie oddzielnej decyzji administracyjnej lub na podstawie ugody zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a inwestorem. W większości przypadków wszczepcie postępowania administracyjnego musi zostać poprzedzone bezskutecznymi negocjacjami pomiędzy inwestorem a wywłaszczanym właścicielem.
Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie wartości nieruchomości, przy czym ustawodawca przynajmniej w dóch przypadkach przewiduje możliwość uzyskania wyższej kwoty, tj. w przypadku wydania nieruchomości w terminie określonym ustawą oraz w przypadku, gdy wywłaszczona nieruchomość stanowiła miejsce zamieszkania (dodatkowe świadczenie dla wywłaszonych w wysokości 10.000 złotych).
Pozwolenie na budowę
Za wyjątkiem inwestycji drogowych i lotniskowych, przystąpienie do realizacji pozostałych przedsięwzięć infrastrukturalnych wymagać będzie uzyskania oddzielnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Także w przypadku tych postępowań specustawy zawierają postanowienia ograniczające maksymalną długość takiego postępowania.
Należy także zauważyć, iż zarówno w przypadku postępowań mających na celu kontrolę ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę, zarówno w sądowoadministracyjnych jak i w administracyjnym toku instancji, ustawodawca przewidział w większości specustaw postanowienia, zakazujące uchylenia decyzji po upływie pewnego czasu od chwili uzyskania przez decyzje charakteru decyzji ostatecznej, jeżeli równocześnie doszło do rozpoczęcia budowy inwestycji. W takim wypadku rozstrzygnięcie takiego postępowania miało ograniczać się do wskazania przepisów jakie taka decyzja naruszyła. W tym miejscu warto wskazać, iż zamierzony przez ustawodawcę cel, tj. wyłączenie możliwości późniejszego uchylenia takiej decyzji nie został jednakże skutecznie osiągnięty, przynajmniej na gruncie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 grudnia 2010 roku (II OSK 2271/10) stanął na stanowisku, iż „przepis art. 36 ust. 2 ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, odnosi się do decyzji organu pierwszej instancji o pozwoleniu na budowę przedsięwzięcia EURO 2012 i nie zawiera ograniczeń w zakresie orzekania przez sąd administracyjny w stosunku do decyzji organu odwoławczego.”
Podsumowanie
Przyjęcie specustaw w istotny sposób ułatwiło realizację inwestycji infrastrukturalnych i skutkuje znaczącym zwiększeniem stopnia wykorzystania środków unijnych. Powyższy efekt osiągnięta upraszczając dotychczasowy model postepowań infrastruktuaralnych i ograniczając możliwości uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym, zwłaszcza na etapie postępowania lokalizacyjnego, innym niż inwestor stronom postępowania.
Należy także zauważyć, iż liczb specustaw dowodzi z jednej strony niedoskonałości obecnie przyjętego modelu regulacji procedur inwestycyjnych zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomości, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i w prawie budowlanym. Z drugiej zaś strony mnogość szczegółowych rozwiązać nakazuje poddać krytyce metodę działania ustawodawcy, który zamiast podjąć się kompleksowej nowelizacji przepisów budowlanych, wybrał metodę kazuistycznego i odrębnego uregulowania określonych kategorii inwestycji, mając często na uwadze jedynie czysto polityczne interesy.
Wyrok NSA z dnia 22 grudnia 2010 roku w sprawie o sygn. akt II OSK 2271/10.
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Komentowanie nie jest możliwe
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzją administracyjną potrzebną inwestorowi, który zamierza zrealizować inwestycję na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak bowiem wynika z art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja WZ określa dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości, determinując tym samym sposób w jaki właściciel może wykorzystać swoją nieruchomość. Co do zasady, inwestor potrzebuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla terenu nie objętego planem miejscowym w przypadku powzięcia zamiaru budowy obiektu budowlanego, wykonania innych robót budowlanych, lub też dokonania zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzja WZ jest wydawana, co do zasady, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na terenie którego ma zostać zrealizowana inwestycja, na wniosek inwestora. Należy przy tym wskazać, iż inwestor ubiegający się o wydanie decyzji, nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, który będzie potrzebny inwestorowi dopiero na etapie ubiegania się o pozwoleniu na budowę. W postępowaniu w sprawie wydania decyzji WZ, poza inwestorem, mogą wziąć udział wszystkie podmioty mające interes prawny w takim postępowaniu, przy czy pojęcie interesu prawnego nie jest na gruncie tego postępowania dodatkowo zawężone, tak jak ma to miejsce w postępowaniu o wydanie pozwolenie na budowę.
Jakie zasady rządzą postępowaniem w sprawie decyzji WZ?
Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest postępowaniem administracyjnym, które odbywa się według zasad określonych w kodeksie postępowania administracyjnego oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Naczelną zasadą postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada „dobrego sąsiedztwa”, w myśl której nowoprojektowana zabudowa powinna stanowić kontynuację cech i funkcji zabudowy istniejącej i w ten sposób zagwarantować ład przestrzenny także na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Dla określonej nieruchomość może być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, jeżeli taka nieruchomość sąsiaduje z przynajmniej jedną zabudowaną nieruchomością, ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, koniecznej dla obsługi zamierzonego przedsięwzięcia, a także nie są potrzebne dodatkowe zgody lub pozwolenia, lub takie zgody zostały przez inwestora uzyskane. Należy jednakże wskazać, iż od powyższych zasad ustawodawca przewidział pewne wyjątki.
Najważniejszym elementem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest przeprowadzana w obszarze wyznaczonym wokół granic nieruchomości. Wskazać należy, iż granice obszaru poddanego analizie powinny zostać zakreślone w odległości co najmniej równej trzykrotnej szerokość frontu działki, nie mniejszej jednakże niż 50 m. Należy podkreślić, iż błędne przeprowadzenie analizy okolicznej zabudowy stanowi bodajże najczęstszy rodzaj uchybień w tego typu sprawach. Dodatkowo należy wskazać, iż powyższa analiza powinna zostać ukończona i złożona do akt postępowania przed wezwaniem uczestników postępowania do zajęcia ostatecznego
Z uwagi na skomplikowaną materię, która jest regulowana powyższą decyzją, jej projekt powinien zostać sporządzony przez urbanistę lub architekta, wpisanego na listę właściwego samorządu zawodowego. Decyzja WZ określa przede wszystkim rodzaj dopuszczalnej zabudowy, linie rozgraniczające dla nowej inwestycje, a także warunki jakie nowa inwestycja musi spełnić z uwagi na wymagania ochrony ładu przestrzennego, ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czy też ochrony interesów osób trzecich.
Czy od decyzji WZ przysługuje odwołanie?
Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydane przez organ I instancji przysługuje prawo wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
