POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez KZZiP w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi.
W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający nową ustawę z moim komentarzem.
- Mariusz Zając
Umowa timshare czyli czasowe korzystanie z miejsca zakwaterowania (wakacyjnego)
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Umowa timshare czyli czasowe korzystanie z miejsca zakwaterowania (wakacyjnego)
Wstęp
28 kwietnia br. weszła w życie nowa ustawa z 16 września 2011 roku o timeshare (Dz.U. z 2011 r., Nr 230, poz. 1370), która zastąpiła dotychczasowe regulacje, tj. z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowa ustawa implementuje do naszego porządku prawnego przepisy europejskie dotyczące timeshare w postaci dyrektywy arlamentu Europejskiego i Rady 2008/122/WE z dnia 14 stycznia 2009 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do niektórych aspektów umów timeshare, umów o długoterminowe produkty wakacyjne, umów odsprzedaży oraz wymiany.
Poniżej postaram się pokrótce scharakteryzować, czym jest umowa timshare a także przedstawić podstawowe prawa i obowiązki stron takiej umowy.
Czym jest timeshare?
Umowa timshare to umowa na podstawie której konsument uzyskuje prawo do korzystania z miejsca zakwaterowania w określonym czasie w roku przez czas dłuższy niż rok. Jest to stosunkowo popularny na świecie, choć jeszcze dosyć rzadko spotykany w Polsce sposób na uzyskanie prawa korzystania z wakacyjnego miejsca pobytu. Przykładowo na podstawie umowy timeshare klient może otrzymać prawo korzystania z apartamentu nr X w miejscowości Y w 30 i 31 tygodniu każdego roku przez okres 5 lat. Jest to konstrukcja prawna pozwalająca na uzyskanie możliwości każdorocznego korzystania z wakacyjnego miejsca zakwaterowania, ponosząc jedynie umiarkowaną część jego zakupu.
Co istotne przedmiotem timeshare może być nie tylko nieruchomość ale też inne miejsca nadające się do zamieszkania takie jak np. kajuta na statku wycieczkowym, czy przyczepa campingowa. Umowa timeshare może dotyczyć więcej niż jednego miejsca zakwaterowania.
Należy pamiętać, iż w świetle polskich przepisów prawa konsument zawierający umowę timeshare nie staje się właścicielem nieruchomości a jedynie uzyskuje prawo do korzystania z danej nieruchomości przez określony okres czasu. W określonych przypadkach takie uprawnienie może mieć charakter ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa użytkowania.
Wynagrodzenie
Na podstawie umowy timeshare nabywca zobowiązany jest do zapłaty corocznego wynagrodzenia, natomiast druga strona umowy zobowiązana jest udostępnić w określonym w umowie okresie czasu miejsce zakwaterowania a także utrzymywać je w stanie określonym umową przez cały okres jej trwania. Ewentualna waloryzacja corocznego wynagrodzenia jest dopuszczalna, zasady jej dokonywania powinny jednakże wynikać z zawartej umowy.
Przedsiębiorca jest zobowiązany wezwać konsumenta do zapłaty każdej z kolejnych rat z co najmniej 14 dniowym wyprzedzeniem.
Na jak długo może zostać zawarta umowa timeshare?
Umowa timeshare jest zawierana na czas określony, na okres dłuższy niż rok.
Obowiązki przedsiębiorcy przed zawarciem umowy timeshare
Przedsiębiorca oferujący konsumentom zawarcie umowy timeshare jest przed zawarciem umowy z potencjalnym kontrahentem dostarczyć mu szczegółowe informacje zawarte w formularzu, którego wzór stanowi załącznik do ustawy. Należy podkreślić, iż przedsiębiorca reklamujący swoją ofertę w zakresie timeshare powinien w treści reklamy zawrzeć informacji o miejscu i sposobie w jakim potencjalny kontrahent mógłby zapoznać się z takim prospektem informacyjnym.
Kiedy można odstąpić od umowy timeshare lub ją wypowiedzieć?
Ustawa zawiera szeroki katalog przypadków w których konsument może odstąpić od umowy timeshare. Po pierwsze od takiej umowy można odstąpić w terminie 14 dni od daty jej zawarcia. Okres ten ulega przedłużeniu o rok jeżeli konsument podczas zawierania umowy nie formularza odstąpienia od umowy lub też o 3 miesiące jeżeli konsument nie otrzymał prospektu informacyjnego.
W trakcie trwania umowy konsument może wypowiedzieć umowę w trakcie jej trwania w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania do zapłaty kolejnej raty wynagrodzenia, począwszy od drugiego roku obowiązywania umowy.
Wreszcie konsument może wypowiedzieć umowę jeżeli miejsce zakwaterowania będące przedmiotem umowy miało wady w od chwili zawarcia umowy, lub też przedsiębiorca nie usunął wad powstałych później pomimo otrzymania uprzednio stosownego wezwania od konsumenta.
Więcej na temat umów timeshare
Więcej na temat umów timeshare będą mogli dowiedzieć się Państwo w toku dzisiejszej audycji w Polskim Radiu 24.
Zmiana terminu audycji w Polskim Radiu 24 poświęconej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Zmiana terminu audycji w Polskim Radiu 24 poświęconej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Zapowiadana we wcześniejszym artykule audycja z moim udziałem w Polskim Radiu 24 poświęcona problematyce nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została przeniesiona na dzień 15 maja 2012 roku na godz. 15tą.
Zapraszam serdecznie.
Kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?
Posiadanie a własność
Korzystanie przez daną osobę z nieruchomości nie oznacza jeszcze, iż taka osoba posiada, skuteczne wobec innych osób, prawo do władania taką nieruchomością. Na płaszczyźnie prawnej należy oddzielić własności lub innego prawa rzeczowego do danej nieruchomości od faktycznego władania daną nieruchomością, tj. posiadania. Posiadanie może mieć charakter zależny, np. gdy osoba faktycznie korzystająca z nieruchomością, działa za zgodą jej właściciela, albo posiadania samoistnego, kiedy osoba korzystająca z nieruchomości nie wywodzi swoich uprawnień do korzystania z niej od innych osób. Przykładowo można wskazać, iż posiadaczem zależnym będzie np. dzierżawca lub najemca, natomiast posiadaczem samoistnych będzie właściciel, albo tzw. „dziki lokator”. Podsumowując można stwierdzić, iż posiadaczem samoistnym będzie zatem osoba, która ma wolę, choć nie zawsze prawne podstawy, do władania nieruchomością jak właściciel.
Wyjaśnić także należy, iż osoba faktycznie władająca nieruchomością a niebędącą właścicielem może być jej posiadaczem w dobrej lub złej wierze. Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która zaczęła sprawować władztwo nad nieruchomością będąc w błędnym ale usprawiedliwionym przekonaniu, iż przysługuje jej prawo do tej nieruchomości. Przykładowo możemy wskazać, iż posiadaczem w dobrej wierze może być osoba, która zawarła nieważną umowę kupna nieruchomości. Natomiast posiadaczem w złej wierze jest osoba, która ma, lub powinna mieć świadomość, iż nie przysługują jej żadne uprawnienia do takiej nieruchomości.
Czym jest zasiedzenie?
Ponieważ utrzymująca się przez długi czas rozbieżność pomiędzy stanem własności i posiadania, może stanowić zagrożenie dla interesów osób trzecich, przepisy kodeksu cywilnego (art. 172 i nast.) przewidują, iż po upływie określonego okresu zasiedzenia, samoistny posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, nabywa własność takiej nieruchomości.
Dla ochrony interesów właścicieli przewidziane okresy zasiedzenia są stosunkowo długie i wynoszą w przypadku posiadacza w dobrej wierze 20 lat, a 30 lat w przypadku posiadacza w złej wierze. Po upływie powyższego okresu posiadacz nabywa własność nieruchomości, którą włada. Należy również wyjaśnić, iż do okresu posiadania przez daną osobę zalicza się także okres posiadania jej poprzedników.
Czy okres zasiedzenia może ulec przerwaniu?
Bieg zasiedzenia może ulec przerwaniu w przypadku podjęcia przez właściciela nieruchomości działań na drodze sądowej lub egzekucyjnej zmierzających do odzyskania własności. Zasiedzenie ulegnie także przerwaniu, jeśli posiadacz utraci i nie odzyska władztwa nad nieruchomością, którą chciał zasiedzieć.
Jak dowieść zasiedzenia?
Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa. Jednakże posiadacz nieruchomości, który uważa, iż nabył własność w drodze zasiedzenia, powinien wystąpić do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o stwierdzenie zasiedzenia. Postępowanie toczy się w trybie postępowania nieprocesowego, a sąd może wezwać osoby zainteresowane udziałem w takim postępowaniu poprzez ogłoszenie. Postanowienie sądu pozwoli nowemu właścicielowi wpisać nabyte prawo do księgi wieczystej nieruchomości.
Por. przepisy k.c.
Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Art. 173. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Art. 174. Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
Art. 175. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.
Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Nowa ustawa deweloperska – szkolenie
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Nowa ustawa deweloperska – szkolenie
Jednym z najczęściej poruszanych na blogu Prawo Nieruchomości w ubiegłym roku tematów była nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Należy przypomnieć, iż nowe regulacje dla branży deweloperskiej wchodzą w życie już od dnia 29 kwietnia 2012 roku, pozostało zatem niebyt wiele czasu na analizę obowiązków i zagrożeń płynących z nowych regulacji dla uczestników rynku nieruchomości.
W dniu 23 lutego 2012 roku na zaproszenie Centrum Promocji Informatyki w Warszawie, w ramach seminarium „RYZYKA PRAWNE I PROCEDURALNE W NOWEJ USTAWIE DEWELOPERSKIEJ„, będę miał zaszczyt wygłosić wykład „Istotne zmiany w uwarunkowaniach prawnych działalności deweloperskiej – luki w bezpieczeństwie prawnym nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu oraz ryzyka prawne deweloperów”.
Serdecznie polecam powyższe szkolenie wszystkim osobom zainteresowanym zawodowo lub prywatnie nowymi regulacjami działalności deweloperskiej.
Szczegółowe informacje na temat programu seminarium oraz zasad uczestnictwa mogą Państwo znaleźć na stronach Organizatora.
Zapraszam
Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?
Wstęp
Jedną z podstawowych bolączek osób sprzedających nieruchomość jest obawa o zapłatę całej ceny sprzedaży. Oczywiście najprostszym sposobem na zabezpieczenie się przed ewentualną nierzetelnością kupującego jest żądanie zapłaty całej ceny przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ale na taki warunek zazwyczaj nie chcą zgodzić się kupujący, mając na uwadze swoje odmienne interesy. Dlatego tez w typowej transakcji kupna sprzedaży nieruchomości co najmniej część środków jest płacona sprzedającemu już po przeniesieniu własności.
W niniejszym artykule przedstawionych zostanie kilka podstawowych sposobów na zabezpieczenie interesów sprzedającego podczas zawierania transakcji sprzedaży.
Należy pamiętać, iż w celu uniknięcia ewentualnych sporów pomiędzy kupującym a sprzedającym, strony powinny określić sposób zabezpieczenia płatności już na etapie przedwstępnej.
Depozyt notarialny
Klasycznym sposobem zabezpieczenia płatności jest depozyt notarialny. Polega on na zdeponowaniu u notariusza prowadzącego transakcje środków mających stanowić późniejszą cenę sprzedaży. Środki znajdujące się w depozycie notarialnym są deponowane na specjalnym koncie bankowym takiej kancelarii. W przypadku zawarcia umowy z wykorzystaniem depozytu notarialnego, środki zdeponowane na rachunku kancelarii notarialnej są zwalniane bezpośrednio po zawarciu umowy przez strony.
Rachunek powierniczy
Rachunek powierniczy (zwany także niekiedy rachunkiem typu escrow) jest szczególnym typem rachunku bankowego, zakładanym i prowadzonym przez bank do obsługi konkretnej transakcji. Na powyższy rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Wpłacone środki są blokowane przez bank i zasadniczo nie mogą zostać wycofane. W umowie rachunku powierniczego określa się następnie warunki na jakich bank wypłaca środki sprzedawcy. Najczęściej takim warunkiem jest przedłożenie do banku odpisu umowy sprzedaży. Dodatkową zaletą rachunku powierniczego jest wyłączenie środków znajdujących się na takim rachunku z masy upadłości czy masy spadkowej.
Poddanie się egzekucji
Najczęściej spotykanym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny sprzedaży jest zawarte w akcie notarialnym oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez nabywcę egzekucji oznaczonej kwoty pieniężnej, będącej ceną sprzedaży. W takiej klauzuli oznaczona jest wysokość pozostałej do zapłaty ceny, jak i termin zapłaty. Po upływie oznaczonego terminu sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Taką klauzule sąd wydaje w terminie 3 dni od otrzymania wniosku, bez potrzeby uprzedniego wytaczania powództwa. Zaletą zabezpieczenia polegającego na poddaniu się egzekucji jest brak dodatkowych kosztów. Trzeba jednak pamiętać, iż samo uzyskania środków może potrwać, zwłaszcza w przypadku trudności w prowadzeniu postępowania egzekucyjnego.
Hipoteka
Innym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny może być ustanowienie hipoteki na zbywanej nieruchomości. Hipotek pozwoli dochodzić zapłaty ceny ze zbytej nieruchomości, nawet jeśli własność nieruchomości zostałaby przeniesiona przez nieuczciwego zbywcę na osobę trzecią. Zaletą hipoteki są też stosunkowo niewielkie koszty. Należy jednakże pamiętać, iż ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto chcąc dochodzić zapłaty ceny, sprzedawca będzie zmuszony wytoczyć proces, co zwiększy koszty windykacji, jak i wydłuży czas dochodzenia wierzytelności.
Podsumowanie
Istnieje wiele sposobów zabezpieczenia zapłaty przy transakcjach sprzedaży, z których jedne dają sprzedającemu pewność w momencie zawierania transakcji, iż nabywca rzeczywiście zapłaci całą cenę (rachunek powierniczy, depozyt notarialny), natomiast inne ułatwiają sprzedawcy wyegzekwowanie płatności. Oczywiście powyższe środki różnią się kosztami (najbardziej kosztowne będą zapewne rachunki powiernicze i depozyty), jak i stopniem gwarantowanego bezpieczeństwa. Decydując się na sprzedaż nieruchomości warto jednak pomyśleć odpowiednim do ryzyka transakcji sposobie zabezpieczeniu już na etapie umowy przedwstępnej.
Por przepisy:
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o Notariacie:
Art. 108. § 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.
§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe
Art. 59. 1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.
2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
3. Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.
4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
7. Przepisy ust. 3-6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w ust. 1, z datą pewną.
Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Komentowanie nie jest możliwe
Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Kupno nieruchomości (ziemi, domu, lokalu) niezależnie, czy w celach mieszkaniowych czy inwestycyjnych, stanowi dla kupującego najczęściej istotny wydatek. Dlatego też warto jest gruntownie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości, ażeby uniknąć w przyszłości niemiłych niespodzianek i wymiernych strat.
Poniżej wskazane zostały najbardziej istotne okoliczności, jakie powinny zostać wzięte pod uwagę przez kupującego.
Księga wieczysta
Pierwszą kwestią jaką powinniśmy ustalić jest aktualna treść księgi wieczystej. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest w systemie elektronicznym dostęp do niej możemy uzyskać online za pośrednictwem serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości lub też uzyskać papierowy odpis w dowolnym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Jeśli natomiast księga wieczysta interesującej nasz nieruchomości nie została dotychczas przeniesiona do systemu elektronicznego musimy wystąpić (osobiście lub korespondencyjnie) do sądu prowadzącego taką księgo o wydanie odpisu. Po uzyskaniu odpisu treści księgi wieczystej powinniśmy sprawdzić nie tylko czy sprzedający jest właścicielem, ale także sprawdzić wpisy znajdujące się w dziale III (zawierającym informacje o obciążeniach istniejących na nieruchomości oraz ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych) oraz dziale IV (zawierającym informację o hipotekach ustanowionych na nieruchomości). Powinniśmy zwrócić uwagę także na wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach i w każdym przypadku poprosić sprzedającego o wyjaśnienie treści tychże wniosków.
Jeżeli mamy zamiar nabyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości powinniśmy poznać warunki umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jeżeli sprzedawca nie jest w posiadaniu takiej umowy, wówczas powinniśmy zwrócić się do niego o udzielenie nam upoważnienia do wglądu do księgi wieczystej, w których taka umowa powinna się znajdować.
Obciążenia nie ujawnione w księgach wieczystych
Należy pamiętać, iż nie wszystkie obciążenia nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Pośród praw i obowiązków, które nie muszą zostać ujawnione w księdze wieczystej, a które mogą wpłynąć na możliwość korzystania z nieruchomości, można wskazać m.in. umowy najmu i dzierżawy, umowom dożywocia, czy służebności drogi koniecznej i przesyłu. Ponieważ kupujący nie ma możliwości całkowitego i absolutnego wykluczenia istnienia takich praw, warto jest uzyskać pisemne zapewnienia sprzedającego, iż takie prawa osób trzecich nie obciążają tytułu prawnego do nieruchomości, a ponadto zadbać, aby sprzedający złożył takie oświadczenie, jak również dotyczące braku postępowań sądowych i administracyjnych dotyczących takiej nieruchomości, w treści umowy sprzedaży.
Rejestr gruntów i budynków
Kolejnym dokumentem jaki powinniśmy uzyskać jest wypis z rejestru gruntów, budynków i lokali wydawany przez starostę właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Powyższy dokument będzie zawierał informacje o powierzchni nieruchomości, jej sposobie użytkowania oraz budynkach wzniesionych na tej nieruchomości.
Rejestr zabytków
Jeżeli na nieruchomości, której nabyciem jesteśmy zainteresowani znajduje się historyczna zabudowa, powinniśmy także zbadać, czy taki obiekt został wpisany do obiektu zabytków. W tym celu należy wystąpić do właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków o udzielenie informacji, czy dany obiekt figuruje w rejestrze zabytków.
Przeznaczenie nieruchomości
W dalszej kolejności należy ustalić przeznaczenie nieruchomości jaką zamierzamy nabyć, a także ustalić przeznaczenie terenów sąsiednich. W tym celu należy sprawdzić, czy dla obszaru, na której położona jest dana nieruchomość został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak to w jakie zagospodarowanie przewiduje dla tej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy, dlatego też informacje o nim uzyskamy w urzędzie gminy. Jeżeli natomiast nieruchomość nie została objęta takim planem, należy sprawdzić czy wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także warto rozważyć ustalenie czy takie decyzje zostały wydane dla sąsiednich nieruchomości.
Obiekty budowlane
Jeżeli nabywamy nieruchomość zabudowaną warto sprawdzić czy budynki znajdujące się na tej nieruchomości zostały posadowione zgodnie z prawem (np. czy zostały wydane zostało pozwolenie na budowę, czy inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu), czy obecny sposób użytkowania obiektu odpowiada jego pierwotnemu przeznaczeniu, a jeśli nie, to czy zmiana przeznaczenia odbyła się zgodnie z prawem. Należy także sprawdzić, czy właściciel posiada wymaganą prawem dokumentacje obiektu budowlanego.
Ograniczenia środowiskowe
Przed zakupem nieruchomości powinniśmy ustalić także, czy jest ona objęta szczególnymi ograniczeniami związanymi z ochroną środowiska. Źródłem takich ograniczeń mogą być np. w wyniku ustanowienia strefy chronionego krajobrazu. Innym ryzykiem które powinniśmy przeanalizować w przypadku terenów uprzednio eksploatowanych np. na cele przemysłowe, jest kwestia powstałych zanieczyszczeń i konieczności rekultywacji terenu.
Koszty utrzymania nieruchomości
Analizując nieruchomość nie powinniśmy także pomijać ciężarów finansowych związanych z utrzymywaniem nieruchomości. W pierwszej kolejności należy uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, który był dotychczas uiszczany od przedmiotowej nieruchomości, co pozwoli nam orientacyjnie określić przyszłe koszty jej utrzymania. W przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego należy także sprawdzić wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W przypadku natomiast nabywania nieruchomości od przedsiębiorcy, które mogą stanowić zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa, trzeba także sprawdzić, czy sprzedawca nie ma zaległości podatkowych powstałych przed 1 stycznia 2009 roku, albowiem w takim przypadku, nabywca będzie mógł ponosić odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe.
Wizja lokalna
Po przeprowadzeniu formalnej oceny nieruchomości, na podstawie dokumentów i rejestrów o których mowa powyżej, warto jest ponownie obejrzeć nieruchomość w terenie i porównać ustalenia poczynione w wyniku audytu prawnego z naocznymi obserwacjami. Uważne zestawienie tych dwóch źródeł informacji bardzo często może wskazać nam dotychczas niedostrzegalne ryzyka i pozwoli podjąć nam właściwą decyzję w sprawie planowanej inwestycji.
Podsumowanie
Badanie stanu prawnego nieruchomości, fachowo określane terminem due diligence, jest procesem pracochłonnym i nierzadko kosztownym, jednakże jego pominięcia może narazić kupującego na ogromne szkody wynikłe z pominięcia ryzyk, jakie wiążą się z planowaną transakcją. W przypadku niewielkich nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne możemy spróbować przeprowadzić taką analizę samodzielnie, choćby w ograniczonym zakresie. Nie mniej jednak w przypadku zakupu droższych nieruchomości warto skorzystać z usług doświadczonego doradcy prawnego.
