Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Komentowanie nie jest możliwe
Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Kupno nieruchomości (ziemi, domu, lokalu) niezależnie, czy w celach mieszkaniowych czy inwestycyjnych, stanowi dla kupującego najczęściej istotny wydatek. Dlatego też warto jest gruntownie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości, ażeby uniknąć w przyszłości niemiłych niespodzianek i wymiernych strat.
Poniżej wskazane zostały najbardziej istotne okoliczności, jakie powinny zostać wzięte pod uwagę przez kupującego.
Księga wieczysta
Pierwszą kwestią jaką powinniśmy ustalić jest aktualna treść księgi wieczystej. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest w systemie elektronicznym dostęp do niej możemy uzyskać online za pośrednictwem serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości lub też uzyskać papierowy odpis w dowolnym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Jeśli natomiast księga wieczysta interesującej nasz nieruchomości nie została dotychczas przeniesiona do systemu elektronicznego musimy wystąpić (osobiście lub korespondencyjnie) do sądu prowadzącego taką księgo o wydanie odpisu. Po uzyskaniu odpisu treści księgi wieczystej powinniśmy sprawdzić nie tylko czy sprzedający jest właścicielem, ale także sprawdzić wpisy znajdujące się w dziale III (zawierającym informacje o obciążeniach istniejących na nieruchomości oraz ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych) oraz dziale IV (zawierającym informację o hipotekach ustanowionych na nieruchomości). Powinniśmy zwrócić uwagę także na wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach i w każdym przypadku poprosić sprzedającego o wyjaśnienie treści tychże wniosków.
Jeżeli mamy zamiar nabyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości powinniśmy poznać warunki umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jeżeli sprzedawca nie jest w posiadaniu takiej umowy, wówczas powinniśmy zwrócić się do niego o udzielenie nam upoważnienia do wglądu do księgi wieczystej, w których taka umowa powinna się znajdować.
Obciążenia nie ujawnione w księgach wieczystych
Należy pamiętać, iż nie wszystkie obciążenia nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Pośród praw i obowiązków, które nie muszą zostać ujawnione w księdze wieczystej, a które mogą wpłynąć na możliwość korzystania z nieruchomości, można wskazać m.in. umowy najmu i dzierżawy, umowom dożywocia, czy służebności drogi koniecznej i przesyłu. Ponieważ kupujący nie ma możliwości całkowitego i absolutnego wykluczenia istnienia takich praw, warto jest uzyskać pisemne zapewnienia sprzedającego, iż takie prawa osób trzecich nie obciążają tytułu prawnego do nieruchomości, a ponadto zadbać, aby sprzedający złożył takie oświadczenie, jak również dotyczące braku postępowań sądowych i administracyjnych dotyczących takiej nieruchomości, w treści umowy sprzedaży.
Rejestr gruntów i budynków
Kolejnym dokumentem jaki powinniśmy uzyskać jest wypis z rejestru gruntów, budynków i lokali wydawany przez starostę właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Powyższy dokument będzie zawierał informacje o powierzchni nieruchomości, jej sposobie użytkowania oraz budynkach wzniesionych na tej nieruchomości.
Rejestr zabytków
Jeżeli na nieruchomości, której nabyciem jesteśmy zainteresowani znajduje się historyczna zabudowa, powinniśmy także zbadać, czy taki obiekt został wpisany do obiektu zabytków. W tym celu należy wystąpić do właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków o udzielenie informacji, czy dany obiekt figuruje w rejestrze zabytków.
Przeznaczenie nieruchomości
W dalszej kolejności należy ustalić przeznaczenie nieruchomości jaką zamierzamy nabyć, a także ustalić przeznaczenie terenów sąsiednich. W tym celu należy sprawdzić, czy dla obszaru, na której położona jest dana nieruchomość został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak to w jakie zagospodarowanie przewiduje dla tej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy, dlatego też informacje o nim uzyskamy w urzędzie gminy. Jeżeli natomiast nieruchomość nie została objęta takim planem, należy sprawdzić czy wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także warto rozważyć ustalenie czy takie decyzje zostały wydane dla sąsiednich nieruchomości.
Obiekty budowlane
Jeżeli nabywamy nieruchomość zabudowaną warto sprawdzić czy budynki znajdujące się na tej nieruchomości zostały posadowione zgodnie z prawem (np. czy zostały wydane zostało pozwolenie na budowę, czy inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu), czy obecny sposób użytkowania obiektu odpowiada jego pierwotnemu przeznaczeniu, a jeśli nie, to czy zmiana przeznaczenia odbyła się zgodnie z prawem. Należy także sprawdzić, czy właściciel posiada wymaganą prawem dokumentacje obiektu budowlanego.
Ograniczenia środowiskowe
Przed zakupem nieruchomości powinniśmy ustalić także, czy jest ona objęta szczególnymi ograniczeniami związanymi z ochroną środowiska. Źródłem takich ograniczeń mogą być np. w wyniku ustanowienia strefy chronionego krajobrazu. Innym ryzykiem które powinniśmy przeanalizować w przypadku terenów uprzednio eksploatowanych np. na cele przemysłowe, jest kwestia powstałych zanieczyszczeń i konieczności rekultywacji terenu.
Koszty utrzymania nieruchomości
Analizując nieruchomość nie powinniśmy także pomijać ciężarów finansowych związanych z utrzymywaniem nieruchomości. W pierwszej kolejności należy uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, który był dotychczas uiszczany od przedmiotowej nieruchomości, co pozwoli nam orientacyjnie określić przyszłe koszty jej utrzymania. W przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego należy także sprawdzić wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W przypadku natomiast nabywania nieruchomości od przedsiębiorcy, które mogą stanowić zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa, trzeba także sprawdzić, czy sprzedawca nie ma zaległości podatkowych powstałych przed 1 stycznia 2009 roku, albowiem w takim przypadku, nabywca będzie mógł ponosić odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe.
Wizja lokalna
Po przeprowadzeniu formalnej oceny nieruchomości, na podstawie dokumentów i rejestrów o których mowa powyżej, warto jest ponownie obejrzeć nieruchomość w terenie i porównać ustalenia poczynione w wyniku audytu prawnego z naocznymi obserwacjami. Uważne zestawienie tych dwóch źródeł informacji bardzo często może wskazać nam dotychczas niedostrzegalne ryzyka i pozwoli podjąć nam właściwą decyzję w sprawie planowanej inwestycji.
Podsumowanie
Badanie stanu prawnego nieruchomości, fachowo określane terminem due diligence, jest procesem pracochłonnym i nierzadko kosztownym, jednakże jego pominięcia może narazić kupującego na ogromne szkody wynikłe z pominięcia ryzyk, jakie wiążą się z planowaną transakcją. W przypadku niewielkich nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne możemy spróbować przeprowadzić taką analizę samodzielnie, choćby w ograniczonym zakresie. Nie mniej jednak w przypadku zakupu droższych nieruchomości warto skorzystać z usług doświadczonego doradcy prawnego.
Komentarze zostały zamknięte
