W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo sąsiedzkie | Brak komentarzy
W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Wstęp
Wiele osób marzy o własnym domku pod miastem, który mógłby być miejscem wytchnienia od zgiełku i ruchliwości. To marzenie jest realizowane często poprzez zakup domu na osiedlu podobnych budynków jednorodzinnych (wolnostojących, bliźniaczych, czy też w zabudowie szeregowej). Jednakże osiedle domów jednorodzinnych to nie tylko szereg osobnych budynków, należących do różnych właścicieli, ale także pewne części wspólne, które mają służyć wszystkim mieszkańcom, takie jak chociażby drogi i chodniki. Powstaje wówczas pytanie, nabierające wraz z czasem użytkowania osiedla coraz większej wagi, w jaki sposób zarządzać nieruchomością wspólną. Konfliktogenne mogą być zwłaszcza kwestie finansowe, dotyczące m.in. konserwacji terenu osiedla, czy też ewentualnych inwestycji.
W niniejszym wpisie przedstawione zostały podstawowe reguły dotyczące zarządzanie nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych. Opisywane regulacje nie maja zastosowania do domów jednorodzinnych, będących własnością spółdzielni mieszkaniowych i których mieszkańcom przysługuje jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego.
Zasady ustawowe
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż do zarządzania nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych nie znajdują zastosowania przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, albowiem powyższa ustawa odnosi się jedynie do kwestii zarządzania nieruchomością wspólną w przypadku lokali mieszkalnych lub użytkowych.
Podstawowe zasady sprawowania zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność zostały zawarte w przepisach art. 199-209 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami, każdy z właścicieli domu jest obowiązany do udziału w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w tym do ponoszenia proporcjonalnych do wysokości jego udziałów w prawie, kosztów utrzymania tej nieruchomości. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu, takich jak bieżące utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast podjecie decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga porozumienia się wszystkich właścicieli domów
Wskazać także należy, iż wykonywanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziału, może podlegać kontroli sądowej pod kątem zgodności z zasadami prawidłowego zarządu. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla których nie udało się wypracować konsensusu pomiędzy współwłaścicielami, ich przeprowadzenie jest uzależnione od zgody sądu.
Umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną
Sposób zarządu nieruchomości wspólnej może zostanie uregulowany w sposób odmienny od modelu kodeksowego, poprzez zawarcie przez współwłaścicieli umowy o sposobie zarządu rzeczą wspólną. Przyjęcie takiej umowy pozwala na określenie zasad współdecydowania o nieruchomości w ramach określonych procedur (np. zgromadzenia współwłaścicieli), pozwala także na powołanie ich reprezentacji, a przede wszystkim umożliwia przyjęcie czytelnych i stosunkowo precyzyjnych zasad określania nakładów finansowych na nieruchomość. W ramach takiej umowy możliwe jest m.in. odejście od wymogu osiągnięcia konsensusu w niektórych sprawach związanych z nieruchomością wspólną, chroniąc zatem współwłaścicieli od „niemocy decyzyjnej”, jak i od konieczności każdorazowego uciekania się do rozstrzygnięcia sądu. Z powyższych powodów umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną wydaje się być jednym z najlepszych instrumentów umożliwiających prawidłowe gospodarowanie częściami wspólnymi osiedla domów jednorodzinnych.
Umowa o sposobie sprawowania zarządu może zostać przyjęta w dowolnej formie, jednakże warto rozważyć jej zawarcie w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub też w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie umożliwia bowiem ujawnienie umowy w księdze wieczystej nieruchomości, rozciągając jej skutki także na przyszłych współwłaścicieli.
Zarządca sądowy
Trzecim sposobem sprawowania zarządu nieruchomością wspólną jest powołanie zarządcy sądowego. Przesłanką do złożenia wniosku o wyznaczenie takiego zarządcy jest niemożność osiągnięcia porozumienia przez współwłaścicieli nieruchomości w ważnych sprawach jej dotyczących, jak również sprawowanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziałów w sposób godzący w zasady prawidłowej gospodarki lub też w sposób krzywdzący pozostałych współwłaścicieli. Postępowanie w sprawie ustalenia zarządcy ma charakter postępowania nieprocesowego.
Przepisy Kodeksu cywilnego
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Skomentuj artykuł