Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego? – dalsze prace nad projektem ustawy

Dalsze prace nad projektem ustawy?

W ostatnich dniach prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaczęły budzić coraz większe zainteresowanie opinii publicznej. O samym projekcie pisałem już w moim poprzednim wpisie.

Marszałek Sejmu postanowił zdjąć glosowanie nad projektem ustawy z porządku obrad ostatniego w tej kadencji posiedzenia Sejmu, natomiast dzisiaj aprobatę dla tego projektu wyraził rząd.

Dyskusje internautów na temat proponowanych rozwiązań

Na kilku forach internetowych rozgorzały dyskusje na temat projektowanych rozwiązań, choć niestety często ograniczające się do nazbyt pobieżnej analizy proponowanych rozwiązań.

Jednym z dominujących poglądów w wypowiedziach internautów jest przekonanie, że lepsze jest przyjęcie nawet ułomnej ustawy „cywilizującej” rynek mieszkaniowy, aniżeli utrzymanie status quo, w którym nabywcy lokali pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony prawnej.

Moim zdaniem to przekonanie jest błędne z co najmniej dwóch powodów.

Ułomne prawo, a stabilne prawo

Po pierwsze rozwiązania legislacyjne powinny być tworzone z myślą o co najmniej kilku, czy kilkunastoletniej perspektywie, a nie osiągnięciu jedynie doraźnych, a ponadto często czysto propagandowych efektów. Ogromnym problemem polskiego prawa, nie tylko dla prawnika, ale dla przede wszystkim zwykłego obywatela czy przedsiębiorcy, jest ogromna inflacja prawa, która skutkuje brakiem pewności co do swoich praw i powinności, czego skutkiem jest pogłębiająca się nikła świadomość prawna w społeczeństwie. Zwróćmy uwagę, że np. w 2010 roku wydanych zostało 259 numerów Dziennika Ustaw zawierające 1776 pozycji (w 1990 roku odpowiednio 125 wydań i 561 pozycji), w przeważającej części zmieniające istniejące regulacje, a niekiedy wręcz zmieniając przepisy, które jeszcze nie weszły w życie. Warto tym miejscu zacytować amerykańskiego kongresmana Williama Windalla, który powiedział niegdyś, iż: „Ojcze nasz” składa się z 56 słów, Deklaracja Niepodległości – z 300, a ostatnio ogłoszone rozporządzenie rządu w sprawie cen jarzyn – z 26.911 słów”.

Ta myśl doskonale obrazuje, iż problem inflacji prawa nie jest jedynie polskim problemem, ale wydaje się naszym przypadku jest on w ostatnich czasach szczególnie nasilony.

Duża zmienność prawa jest też po części wynikiem niewystarczającego udziału społeczeństwa w tworzenie przepisów. Prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego doskonale obrazują ten problem. W tej bardzo ważnej kwestii debata publiczna nad potrzebą regulacji powstała nie na etapie opracowywania założeń ustawy, ale tuż przed jej trzecim czytaniem w Sejmie. Tymczasem jedynie debata nad podstawowymi założeniami tego aktu mogłaby urzeczywistniać wymóg włączenia społeczeństwa w proces legislacyjny. Warto rozważyć ponowne podjęcie prac nad ustawą regulującą działalność deweloperską po wyborach, za to z szerokimi konsultacjami społecznymi, obejmującymi nie tylko debatę w mediach, ale też konferencje eksperckie. Tylko tak stanowione i poddane krytycznej analizie prawo ma szanse tworzyć regulacje systemowe obowiązujące lata i będące wynikiem dobrego wyważenia różnych interesów zbiegających się w tej skomplikowanej materii.

Przyjęcie natomiast ustawy o ochronie niektórych praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w obecnym kształcie wpisywać się będzie niestety w złą praktykę uchwalania prawa niedbałego, niedopracowanego, oderwanego od uregulowań zawartych w innych aktach (np. ustawie o własności lokali) oraz w sposób nazbyt kosztowny i niepełny mającego realizować cele zamierzonej legislacji.

Czy obecnie nabywcy lokali i domów pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony?

Zdaniem zwolenników proponowanej regulacji jej szybkie przyjęcie jest konieczne z uwagi na potrzebę zapewnienia nabywcom należytej ochrony, której pozbawieni są w obecnym stanie prawnym.

Nie podzielam tego stanowiska z dwóch powodów. W pierwszej kolejności muszę wskazać, iż na przestrzeni ostatnich 10 lat Sąd Najwyższy i sądy apelacyjne w swoim orzecznictwie w sposób zdecydowany odróżniły umowę deweloperską od umowy przedwstępnej (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 roku, sygn. IV CKN 305/01, opubl. OSNC 2004/7-8/130), a co za tym idzie zakres poszerzony został zakres odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie lub niewykonanie takiej umowy (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2008 roku, sygn. I CSK 177/07, opubl. OSNC-ZD 2008/3/67). Niebagatelną rolę odegrał też Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których działalność w istotny sposób polepszyła wyważenie pozycji stron w umowach deweloperskich. Warto chociażby wskazać, iż istotną grupę klauzul zawartych w rejestrze klauzul niedozwolonych, stanowią właśnie klauzule z umów deweloperskich.

Po drugie obecna sytuacja rynkowa, w której potencjalni nabywcy mogą dokonać wyboru mieszkania lub domu nie tylko na etapie „dziury w ziemi” ale też wybrać jedną z kilku tysięcy gotowych ofert, nie uzasadnia wprowadzenia nagłych i niedopracowanych rozwiązań, które prawdopodobnie w perspektywie kilku miesięcy musiałby zostać zmienione, z uwagi na ich niezgodność z konstytucją.

Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Jak się wydaje, celem ustawy ma być ochrona osób fizycznych, zamierzających nabyć mieszkanie i dom na własne cele mieszkalne. Jednakże redakcja niektórych proponowanych przepisów powoduje, iż szeroką ochroną przewidzianą w tej ustawie objęci zostaną także niektórzy przedsiębiorcy.

Zgodnie z zaproponowaną w art. 4 pkt 4 projektu definicja nabywcy, nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Treść tej definicji obejmuje zatem nie tylko konsumentów, ale tez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i nabywające lokal mieszkalny na cele związane z tą działalnością. Taka regulacja prowadzić będzie do oczywistego poprawienia sytuacji niektórych przedsiębiorców kosztem innych. Przyjmijmy, że pan X prowadzi działalność gospodarczą pod firmą X Wynajem mieszkań, w ramach której nabywa i wynajmuje lokale mieszkalne. Jeżeli pan X, przedsiębiorca, zawrze umowę z deweloperem, to jego roszczenia wobec dewelopera będą znacząco lepiej chronione nie tylko niż roszczenia pani Y, zamierzającej kupić lokal użytkowy od tego samego dewelopera na potrzeby sklepu spożywczego, czy pana Z prowadzącego przedsiębiorstwo budowlane (również jako osoba fizyczna) albo też pana W, który również zajmuje się wynajmem nieruchomości, ale działalność prowadzi w formie spółki. Co więcej, jeżeli deweloper też będzie osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, to roszczenia pana X, w przypadku upadłości dewelopera, będą lepiej chronione, niż np. roszczenia alimentacyjne dewelopera, czy zobowiązania względem ZUS z tytułu ubezpieczeń społecznych pracowników dewelopera.

Powyższy przykład dobrze ilustruje tylko jedną z licznych niedoróbek zawartych w projekcie omawianej ustawy. Powyższe wady powinny skłaniać do ponownego, spokojnego przeanalizowania zarówno ogólnych założeń ustawy, jak i redakcji jej poszczególnych postanowień.

• projekt ustawy
• umowa deweloperska