POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejPOLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez KZZiP w Planowanie przestrzenne | Brak komentarzy
I. Wstęp
W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od kilku miesięcy pracuje specjalna sejmowa podkomisja. U podstaw proponowanych zmian legła idea stworzenia regulacji prawnej, która umożliwiałaby przeciwdziałanie postępującemu niszczeniu krajobrazu. Należy podkreślić, iż idea ta jest odzwierciedleniem unijnych wytycznych dot. promowania ochrony, gospodarki i planowania krajobrazu, zawartych w Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, której Polska jest stroną od czerwca 2004 roku. Nowelizacja ustawy przewiduje obowiązek powszechnej identyfikacji, waloryzacji krajobrazów oraz ich ochrony, ponadto zawiera regulacje porządkujące kwestie związane z lokalizacją tablic i urządzeń reklamowych.
Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie istoty proponowanych projektem zmian.
II. Identyfikacja i waloryzacja krajobrazu
Zagadnienie ochrony krajobrazu zostało uregulowane w projekcie poprzez włączenie do ustawy o ochronie przyrody nowego rozdziału- Planowanie ochrony krajobrazu. Nowa regulacja przewiduje, iż to w gestii sejmików województwa pozostanie ustanowienie wymogów ochrony krajobrazu. Owe wymogi mają być wyznaczane dla poszczególnych zdefiniowanych prawnie krajobrazów priorytetowych, na podstawie tzw. audytów krajobrazowych, których celem byłaby identyfikacja i charakterystyka rodzajów krajobrazów na terenie danego województwa, ich waloryzacja i wskazanie krajobrazów szczególnie wartościowych, tzw. krajobrazów priorytetowych. Przedmiotowe audyty należałyby do zadań własnych samorządu województwa, które byłyby zobowiązane do ich przeprowadzenia nie rzadziej niż raz na dwadzieścia lat.
Konsekwencją uznania danego krajobrazu za szczególnie cenny, byłoby wydanie, w drodze aktu prawa miejscowego, przez samorząd województwa urbanistycznych zasad ochrony krajobrazu. Wprowadzenie owych zasad dawałoby możliwość wprowadzenia ograniczeń dot. lokalizacji zabudowy oraz zasady lokalizacji dominant krajobrazowych tj. obiektów o wiodącym oddziaływaniu wizualnym w krajobrazie, np. wysokie budynki czy farmy wiatrowe. Urbanistyczne zasady będą mogły również precyzować wytyczne dot. ładu przestrzennego jak np. nieprzekraczalne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, czy dopuszczalną kolorystykę obiektów budowlanych.
III. Lokalizacja reklam
Projektodawcy dostrzegli problem lokalizacji tablic i urządzeń reklamowych w sposób praktycznie dowolny i bez ograniczeń, co do ich wyglądu. Remedium na powyższy problem mają stanowić nowe uprawnienia gminy do decydowania o zasadach rozmieszczania i wielkości nośników reklamowych. Proponowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwią radom gmin ustalanie, w drodze aktów prawa miejscowego, zasad sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, ogrodzeń i obiektów małej architektury. Dodatkowym narzędziem porządkującym przedmiotowe kwestie ma być umożliwienie gminom nakładania opłat od sytuowanych na ich terenach reklam. Jednak należy podkreślić, iż takie uprawnienie będzie przysługiwało gminom jedynie na obszarze, dla którego ustalono ww. zasady sytuowania reklam.
IV. Lokalizacja farm wiatrowych
Największe kontrowersje budzą projektowane zmiany, które będą miały duży wpływ na polski sektor energetyczny, którego przedstawiciele jednomyślnie krytykują prezydencki projekt, twierdząc, iż jest on projektem nieprzygotowanym, niejasnym i niespójnym z obowiązującymi obecnie regulacjami prawnymi, a ponadto uchwalenie ustawy krajobrazowej w obecnym kształcie będzie wiązało się z wysokimi kosztami.
Rozwój energetyki wiatrowej to jeden z priorytetów polskiej polityki energetycznej
i ekologicznej. Nowelizacja ustawy w dużej mierze ingeruje w kwestie lokalizacji farm wiatrowych. Proponowane zmiany dot. ochrony krajobrazu, w świetle, których farmy wiatrowe byłyby zaliczane do dominant krajobrazowych, mogłyby w efekcie doprowadzić do zahamowania rozwoju tego sektora. Ponadto dużej krytyce został poddany pomysł odebrania gminom uprawnień w zakresie wydawania decyzji o lokalizacji farm wiatrowych na rzecz województw, co argumentuje się niezgodnością z konstytucyjną zasadą dot. kompetencji poszczególnych szczebli samorządowych oraz brakiem wymaganych w przedmiotowej kwestii informacji i wiedzy na poziomie województw.
V. Parki krajobrazowe
Proponowane zmiany ponadto wzmocnią dość znacznie pozycję parków krajobrazowych
i obszarów chronionego krajobrazu. Jednym z celów audytów krajobrazowych jest wytypowanie terenów, które powinny zostać objęte jedną z powyższych form ochrony. Projektodawca przewidział wprowadzenie ograniczeń w zakresie lokalizacji dominant krajobrazowych w parkach krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu, a ponadto nowe regulacje umożliwiałyby powołanie lub powiększenie na wniosek gminy obu ww. form ochrony.
VI. Podsumowanie
Ochrona polskiego krajobrazu przed postępującą degradacją jest dzisiaj niezbędna. Przedstawiony przez Prezydenta RP projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu może stanowić remedium dla powyższego problemu. Pozytywnie należy ocenić próbę wdrożenia postanowień Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, które pozwolą na skuteczną ochronę zarówno krajobrazu kulturowego, jak i przyrodniczego Polski. Nie mniej jednak należy pamiętać, iż pomimo nadrzędnego celu, jakim jest ochrona krajobrazu, rozwój energetyki odnawialnej jest jednym z priorytetów polskiej polityki energetycznej, a uchwalenie ustawy w obecnym kształcie zdecydowanie utrudni realizację inwestycji w Polsce, co negatywnie wpłynie na krajowy sektor energetyczny.
Autor: Olga Wasilewska – prawnik z Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy
Renta planistyczna i odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Brak komentarzy
Renta planistyczna i odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości
Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który reguluje na obszarze swojego obowiązywania dopuszczalne sposoby użytkowania nieruchomości. Postanowienia m.p.z.p. przewidują m.in., iż na danym obszarze dopuszczalna jest np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, określają minimalną powierzchnie działki budowlanej, czy tez dopuszczalną intensywność takiej zabudowy. Oczywiście uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości, przy czym wpływ ten może mieć zarówno charakter dodatni (gdy możliwości zagospodarowania działki zostaną rozszerzone) jak i ujemny. Dlatego też przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawierają uregulowania pozwalające z jednej strony uzyskać właścicielom nieruchomości odszkodowanie za zmniejszenie wartości w wyniku przyjęcia m.p.z.p., a z drugiej natomiast nałożyć opłaty na właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła, co ma częściowo zrefundować koszty prowadzonych prac planistycznych.
Odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości
Właściciel nieruchomości może domagać się od gminy wypłacenia odszkodowanie jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany m.p.z.p. nie jest możliwe korzystanie nieruchomości w dotychczasowy sposób lub też w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Powyższe uprawnienie przysługuje właścicielowi nieruchomości zarówno w przypadkach gdy ograniczenia dotyczą całej nieruchomości jak i jej części.
Wysokość odszkodowania jest równa różnicy pomiędzy wartością nieruchomości (lub jej części) przed uchwaleniem m.p.z.p. a jej wartością po uchwaleniu nowego planu. Powyższa kwota jest określana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
Alternatywnie gmina może zaoferować właścicielowi nieruchomości nieruchomość zamienną. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie skorzystałby z powyższych uprawnień, a sprzedałby swoją nieruchomość, wówczas może także domagać się od gminy wypłaty odszkodowania.
W każdym przypadku wypłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 6 miesięcy od daty złożenia wniosku przez uprawnioną osobę chyba, że strony uzgodnią inny termin. W przypadku natomiast przekroczenia terminu na wypłatę odszkodowania lub wykup nieruchomości właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty przez gminę odsetek ustawowych.
W razie powstania sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości oraz gminą w zakresie odszkodowania lub wykupu nieruchomości, taki spór podlegać będzie rozpoznaniu przez sąd powszechny.
Renta planistyczna
Niekiedy uchwalenie i wejście w życie m.p.z.p może też korzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości. Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku uiszczenia przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu podwyższenia wartości nieruchomości. Konieczność uiszczenia takiej opłaty może powstać tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, o ile postanowienia miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego przewidują obowiązek pobrania takiej opłaty i określają jej wysokość, która nie może jednakże przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W takim przypadku notariusz zobowiązany jest przesłać wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta odpis aktu notarialnego dokumentującego taką transakcję, na podstawie którego wydawana jest decyzja w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty. Od takiej decyzji właściciel nieruchomości może odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a w przypadku jej utrzymania, także wnieść skargę do sądu administracyjnego.
Stwierdzenie nieważności m.p.z.p. a pobrane opłaty lub wypłacone odszkodowania
Uchwały rady gminy w sprawie przyjęcia m.p.z.p. podobnie jak inne akty prawa miejscowego podlegają kontroli sądów administracyjnych. Może zatem dojść do sytuacji, w której na podstawie m.p.z.p. najpierw pobrana została renta planistyczna lub wypłacono odszkodowania, a następnie doszło do stwierdzenia nieważności takiego planu. W takim przypadku osoby które otrzymały odszkodowanie są zobowiązane do jego zwrotu na rzecz gminy, a gmina z kolei jest zobowiązania zwrócić pobrane opłaty z tytułu renty planistycznej.
Por. przepisy
art. 36-37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Planowanie przestrzenne | Komentowanie nie jest możliwe
Decyzja WZ – czym jest i w jaki sposób można ją uzyskać?
Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzją administracyjną potrzebną inwestorowi, który zamierza zrealizować inwestycję na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak bowiem wynika z art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja WZ określa dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości, determinując tym samym sposób w jaki właściciel może wykorzystać swoją nieruchomość. Co do zasady, inwestor potrzebuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla terenu nie objętego planem miejscowym w przypadku powzięcia zamiaru budowy obiektu budowlanego, wykonania innych robót budowlanych, lub też dokonania zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzja WZ jest wydawana, co do zasady, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na terenie którego ma zostać zrealizowana inwestycja, na wniosek inwestora. Należy przy tym wskazać, iż inwestor ubiegający się o wydanie decyzji, nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, który będzie potrzebny inwestorowi dopiero na etapie ubiegania się o pozwoleniu na budowę. W postępowaniu w sprawie wydania decyzji WZ, poza inwestorem, mogą wziąć udział wszystkie podmioty mające interes prawny w takim postępowaniu, przy czy pojęcie interesu prawnego nie jest na gruncie tego postępowania dodatkowo zawężone, tak jak ma to miejsce w postępowaniu o wydanie pozwolenie na budowę.
Jakie zasady rządzą postępowaniem w sprawie decyzji WZ?
Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest postępowaniem administracyjnym, które odbywa się według zasad określonych w kodeksie postępowania administracyjnego oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Naczelną zasadą postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada „dobrego sąsiedztwa”, w myśl której nowoprojektowana zabudowa powinna stanowić kontynuację cech i funkcji zabudowy istniejącej i w ten sposób zagwarantować ład przestrzenny także na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Dla określonej nieruchomość może być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, jeżeli taka nieruchomość sąsiaduje z przynajmniej jedną zabudowaną nieruchomością, ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, koniecznej dla obsługi zamierzonego przedsięwzięcia, a także nie są potrzebne dodatkowe zgody lub pozwolenia, lub takie zgody zostały przez inwestora uzyskane. Należy jednakże wskazać, iż od powyższych zasad ustawodawca przewidział pewne wyjątki.
Najważniejszym elementem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest przeprowadzana w obszarze wyznaczonym wokół granic nieruchomości. Wskazać należy, iż granice obszaru poddanego analizie powinny zostać zakreślone w odległości co najmniej równej trzykrotnej szerokość frontu działki, nie mniejszej jednakże niż 50 m. Należy podkreślić, iż błędne przeprowadzenie analizy okolicznej zabudowy stanowi bodajże najczęstszy rodzaj uchybień w tego typu sprawach. Dodatkowo należy wskazać, iż powyższa analiza powinna zostać ukończona i złożona do akt postępowania przed wezwaniem uczestników postępowania do zajęcia ostatecznego
Z uwagi na skomplikowaną materię, która jest regulowana powyższą decyzją, jej projekt powinien zostać sporządzony przez urbanistę lub architekta, wpisanego na listę właściwego samorządu zawodowego. Decyzja WZ określa przede wszystkim rodzaj dopuszczalnej zabudowy, linie rozgraniczające dla nowej inwestycje, a także warunki jakie nowa inwestycja musi spełnić z uwagi na wymagania ochrony ładu przestrzennego, ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czy też ochrony interesów osób trzecich.
Czy od decyzji WZ przysługuje odwołanie?
Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydane przez organ I instancji przysługuje prawo wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
