Zmiany w umowach deweloperskich

- ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wchodzi w życie w dniu 29 kwietna 2012 roku

Wstęp

29 kwietnia 2012 roku wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych. O samej tzw. ustawie deweloperskiej wielokrotnie pisałem na blogu Prawo Nieruchomości, wskazując na jej najważniejsze postanowienia jak i proces legislacyjny zmierzający do jej uchwalenia. W dużym skrócie może wskazać, iż ustawa przewiduje ochronę nabywców poprzez ochronę ich wpłat, reguluje treść i formę umowy deweloperskiej, nakłada na dewelopera obowiązki informacyjne a także zapewnia ochronę nabywców w postępowaniu upadłościowym dewelopera i na płaszczyźnie prawno karnej. W dzisiejszym wpisie postaram się przedstawić sytuacje nabywców lokali w okresie przejściowym tj. w trakcie realizacji przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ograniczenia w ochronie nabywców lokali w okresie przejściowym

Zgodnie z postanowieniami art. 37 ustawy deweloperzy, którzy rozpoczęli już sprzedaży w danej inwestycji deweloperskiej nie są zobowiązani do stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego lub gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej, tj. środków ochrony wpłat nabywców przewidzianych w art. 4 ustawy. Oznacza to, iż klienci deweloperów zawierający od 29 kwietnia br. umowy nie będą korzystali z pełnego zakresu ochrony przewidzianej ustawą, o ile rozpoczęcie sprzedaży inwestycji nastąpiło przed tą datą.

Podkreślić należy, brak ochrony wpłat poprzez lokowanie ich na zamkniętym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, to nie jedyny skutek wyłączenie stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskim. Kolejnym jest brak kontroli banku nad realizacją poszczególnych etapów harmonogramu przedsięwzięcia, co miałby miejsce w przypadku realizacji inwestycji z wykorzystaniem otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wreszcie najważniejszym skutkiem ubocznym wyłączenia stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych inwestycji jest wyłączenie ochrony środków wpłaconych nabywców w postępowaniu upadłościowym, ponieważ zgodnie z art. 425² ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego odrębną masę upadłości tworzyć będzie, poza tytułem prawnym do nieruchomości oraz ewentualnymi dopłatami, środki znajdujące się mieszkaniowym rachunku powierniczym.

 Obowiązki dewelopera po wejściu w życie ustawy

Natomiast już od dnia 29 kwietnia 2012 roku deweloperzy zobowiązani będą udostępnić potencjalnym nabywcom prospekty informacyjne przedsięwzięć deweloperskich. Co istotne, w takim prospekcie w przypadku inwestycji już rozpoczętych powinno zostać zawarte pouczenie o braku stosowania środków ochrony wpłat określonych w art. 4 ustawy, w tym mieszkaniowych rachunków powierniczych. Brak prospektu lub jego nierzetelność może skutkować odpowiedzialność wykroczeniową lub karną.

Ponadto już od dnia wejścia w życie ustawy zawarcie umowy deweloperskiej wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego, którego koszty mają zostać poniesione po połowie przez obydwie strony transakcji. Postanowienia umowy deweloperskiej nie mogą być mniej korzystne dla nabywców lokali, aniżeli postanowienia ustawy.

Audycja o umowach deweloperskich w Polskim Radiu 24

Jeżeli tematyka ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest dla Państwa interesująca, serdecznie zapraszam na audycje w Polskim Radiu 24 poświęconą nowej regulacji w wtorek 8 maja br. o godz. 11 z moim udziałem.

• nabycie nieruchomości
• umowa deweloperska
• ustawa deweloperska
• ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego