POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejKogo ma chronić ma ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego? – dalsze prace nad projektem ustawy
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego? – dalsze prace nad projektem ustawy
Dalsze prace nad projektem ustawy?
W ostatnich dniach prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaczęły budzić coraz większe zainteresowanie opinii publicznej. O samym projekcie pisałem już w moim poprzednim wpisie.
Marszałek Sejmu postanowił zdjąć glosowanie nad projektem ustawy z porządku obrad ostatniego w tej kadencji posiedzenia Sejmu, natomiast dzisiaj aprobatę dla tego projektu wyraził rząd.
Dyskusje internautów na temat proponowanych rozwiązań
Na kilku forach internetowych rozgorzały dyskusje na temat projektowanych rozwiązań, choć niestety często ograniczające się do nazbyt pobieżnej analizy proponowanych rozwiązań.
Jednym z dominujących poglądów w wypowiedziach internautów jest przekonanie, że lepsze jest przyjęcie nawet ułomnej ustawy „cywilizującej” rynek mieszkaniowy, aniżeli utrzymanie status quo, w którym nabywcy lokali pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony prawnej.
Moim zdaniem to przekonanie jest błędne z co najmniej dwóch powodów.
Ułomne prawo, a stabilne prawo
Po pierwsze rozwiązania legislacyjne powinny być tworzone z myślą o co najmniej kilku, czy kilkunastoletniej perspektywie, a nie osiągnięciu jedynie doraźnych, a ponadto często czysto propagandowych efektów. Ogromnym problemem polskiego prawa, nie tylko dla prawnika, ale dla przede wszystkim zwykłego obywatela czy przedsiębiorcy, jest ogromna inflacja prawa, która skutkuje brakiem pewności co do swoich praw i powinności, czego skutkiem jest pogłębiająca się nikła świadomość prawna w społeczeństwie. Zwróćmy uwagę, że np. w 2010 roku wydanych zostało 259 numerów Dziennika Ustaw zawierające 1776 pozycji (w 1990 roku odpowiednio 125 wydań i 561 pozycji), w przeważającej części zmieniające istniejące regulacje, a niekiedy wręcz zmieniając przepisy, które jeszcze nie weszły w życie. Warto tym miejscu zacytować amerykańskiego kongresmana Williama Windalla, który powiedział niegdyś, iż: „Ojcze nasz” składa się z 56 słów, Deklaracja Niepodległości – z 300, a ostatnio ogłoszone rozporządzenie rządu w sprawie cen jarzyn – z 26.911 słów”.
Ta myśl doskonale obrazuje, iż problem inflacji prawa nie jest jedynie polskim problemem, ale wydaje się naszym przypadku jest on w ostatnich czasach szczególnie nasilony.
Duża zmienność prawa jest też po części wynikiem niewystarczającego udziału społeczeństwa w tworzenie przepisów. Prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego doskonale obrazują ten problem. W tej bardzo ważnej kwestii debata publiczna nad potrzebą regulacji powstała nie na etapie opracowywania założeń ustawy, ale tuż przed jej trzecim czytaniem w Sejmie. Tymczasem jedynie debata nad podstawowymi założeniami tego aktu mogłaby urzeczywistniać wymóg włączenia społeczeństwa w proces legislacyjny. Warto rozważyć ponowne podjęcie prac nad ustawą regulującą działalność deweloperską po wyborach, za to z szerokimi konsultacjami społecznymi, obejmującymi nie tylko debatę w mediach, ale też konferencje eksperckie. Tylko tak stanowione i poddane krytycznej analizie prawo ma szanse tworzyć regulacje systemowe obowiązujące lata i będące wynikiem dobrego wyważenia różnych interesów zbiegających się w tej skomplikowanej materii.
Przyjęcie natomiast ustawy o ochronie niektórych praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w obecnym kształcie wpisywać się będzie niestety w złą praktykę uchwalania prawa niedbałego, niedopracowanego, oderwanego od uregulowań zawartych w innych aktach (np. ustawie o własności lokali) oraz w sposób nazbyt kosztowny i niepełny mającego realizować cele zamierzonej legislacji.
Czy obecnie nabywcy lokali i domów pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony?
Zdaniem zwolenników proponowanej regulacji jej szybkie przyjęcie jest konieczne z uwagi na potrzebę zapewnienia nabywcom należytej ochrony, której pozbawieni są w obecnym stanie prawnym.
Nie podzielam tego stanowiska z dwóch powodów. W pierwszej kolejności muszę wskazać, iż na przestrzeni ostatnich 10 lat Sąd Najwyższy i sądy apelacyjne w swoim orzecznictwie w sposób zdecydowany odróżniły umowę deweloperską od umowy przedwstępnej (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 roku, sygn. IV CKN 305/01, opubl. OSNC 2004/7-8/130), a co za tym idzie zakres poszerzony został zakres odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie lub niewykonanie takiej umowy (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2008 roku, sygn. I CSK 177/07, opubl. OSNC-ZD 2008/3/67). Niebagatelną rolę odegrał też Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których działalność w istotny sposób polepszyła wyważenie pozycji stron w umowach deweloperskich. Warto chociażby wskazać, iż istotną grupę klauzul zawartych w rejestrze klauzul niedozwolonych, stanowią właśnie klauzule z umów deweloperskich.
Po drugie obecna sytuacja rynkowa, w której potencjalni nabywcy mogą dokonać wyboru mieszkania lub domu nie tylko na etapie „dziury w ziemi” ale też wybrać jedną z kilku tysięcy gotowych ofert, nie uzasadnia wprowadzenia nagłych i niedopracowanych rozwiązań, które prawdopodobnie w perspektywie kilku miesięcy musiałby zostać zmienione, z uwagi na ich niezgodność z konstytucją.
Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?
Jak się wydaje, celem ustawy ma być ochrona osób fizycznych, zamierzających nabyć mieszkanie i dom na własne cele mieszkalne. Jednakże redakcja niektórych proponowanych przepisów powoduje, iż szeroką ochroną przewidzianą w tej ustawie objęci zostaną także niektórzy przedsiębiorcy.
Zgodnie z zaproponowaną w art. 4 pkt 4 projektu definicja nabywcy, nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Treść tej definicji obejmuje zatem nie tylko konsumentów, ale tez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i nabywające lokal mieszkalny na cele związane z tą działalnością. Taka regulacja prowadzić będzie do oczywistego poprawienia sytuacji niektórych przedsiębiorców kosztem innych. Przyjmijmy, że pan X prowadzi działalność gospodarczą pod firmą X Wynajem mieszkań, w ramach której nabywa i wynajmuje lokale mieszkalne. Jeżeli pan X, przedsiębiorca, zawrze umowę z deweloperem, to jego roszczenia wobec dewelopera będą znacząco lepiej chronione nie tylko niż roszczenia pani Y, zamierzającej kupić lokal użytkowy od tego samego dewelopera na potrzeby sklepu spożywczego, czy pana Z prowadzącego przedsiębiorstwo budowlane (również jako osoba fizyczna) albo też pana W, który również zajmuje się wynajmem nieruchomości, ale działalność prowadzi w formie spółki. Co więcej, jeżeli deweloper też będzie osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, to roszczenia pana X, w przypadku upadłości dewelopera, będą lepiej chronione, niż np. roszczenia alimentacyjne dewelopera, czy zobowiązania względem ZUS z tytułu ubezpieczeń społecznych pracowników dewelopera.
Powyższy przykład dobrze ilustruje tylko jedną z licznych niedoróbek zawartych w projekcie omawianej ustawy. Powyższe wady powinny skłaniać do ponownego, spokojnego przeanalizowania zarówno ogólnych założeń ustawy, jak i redakcji jej poszczególnych postanowień.
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Opublikowane przez mariusz_zajac w Deweloperzy | Brak komentarzy
Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej
Cele ustawy
10 czerwca 2011 r. do laski marszałkowskiej wpłyną projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem projektowanej ustawy ma być częściowe uregulowanie działalności deweloperskiej oraz wzmocnienie ochrony klientów w stosunkach umownych z deweloperami. Autorzy ustawy stoją na stanowisku, iż w obecnym stanie prawnym ryzyko realizacji inwestycji ponoszą właściciele lokali, a poziom ochrony ich praw jest niewystarczający, co powoduje, iż klienci deweloperów w Polsce znajdują się w bardziej niekorzystnej sytuacji, aniżeli osoby nabywające lokale lub domy jednorodzinne w innych krajach Unii Europejskiej.
Zgodnie z oświadczeniami autorów projektowanej ustawy, liczą oni na uchwalenie nowego prawa jeszcze przed końcem obecnej kadencji parlamentu. W dniu 26 lipca Komisja Infrastruktury przygotowała zaaktualizowaną wersję projektu.
Kształt proponowanych regulacji działalności deweloperskiej
Projektowana ustawa przewiduje fundamentalne zmiany w zasadach prowadzenia działalności deweloperskiej oraz stosunkach umownych pomiędzy deweloperami oraz ich klientami.
Zasady finansowania działalności deweloperskiej
W pierwszej kolejności należy wskazać zmiany w zakresie zasad finansowania inwestycji. Na chwilę obecna dominującym modelem finansowania inwestycji deweloperskiej jest wykorzystywanie środków własnych dewelopera oraz środków wpłacanych przez klientów w trakcie realizacji inwestycji. Według projektu ustawy, deweloperzy zobowiązani będą do założenia w wybranym banku dla każdej prowadzonej inwestycji rachunku powierniczego, który może przybrać albo postać rachunku zamkniętego, z którego środki zostałyby przekazane deweloperowi dopiero po wybudowaniu i przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę, albo rachunku powierniczego otwartego, z którego środki byłyby przekazywane deweloperowi w miarę postępu procesu inwestycyjnego pod kontrolą banku. Dodatkowo w przypadku wyboru otwartego rachunku powierniczego deweloper byłby zobowiązany do zastosowania zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów w postaci gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej. Gwarancja bankowa lub umowa ubezpieczeniowa mają gwarantować, że środki wpłacone przez klientów zostaną im zwrócone w przypadku upadłości dewelopera lub zwłoki w ukończeniu inwestycji przekraczającej 120 dni.
Według projektu ustawy koszt prowadzenia rachunku powierniczego, jak również uzyskania gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej obciążać ma dewelopera.
Zawieranie umowy deweloperskiej
Projekt ustawy przewiduje także nałożenie na dewelopera istotnych obowiązków informacyjnych wobec potencjalnych klientów oraz reguluje kształt umowy pomiędzy deweloperem a jego klientem.
Przed zawarciem umowy deweloper ma być zobowiązany do sporządzenia i wręczenia prospektu informacyjnego przedsięwzięcia, zawierającego szczegółowe informacje o realizowanej inwestycji oraz jej otoczeniu. Zakres informacji jaki miałby zostać zawarty w karcie informacyjnej przedsięwzięcia jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. informacje na temat nieruchomości objętej inwestycją, charakteru inwestycji, jej otoczenia, terminu przeniesienia prawa własności na klienta, harmonogram przedsięwzięcia, informacje o sposobie finansowania przedsięwzięcia, informacje dotyczące dewelopera, w tym jego doświadczenia oraz sytuacji finansowej. Dodatkowo na życzenie potencjalnego klienta deweloper zobowiązany jest udostępnić dokumenty dotyczące przedsięwzięcia, takich jak np. odpis księgi wieczystej, sprawozdania finansowe czy też projekt budowlany.
Zawarcie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych informacji zagrożone jest odpowiedzialnością karną.
Projektowana ustawa określa również treść umowy deweloperskiej oraz formę jej zawarcia. Odbiór techniczny i wydanie lokalu lub domu mógłby odbyć się dopiero po jego dopuszczeniu do użytkowania. Umowa deweloperska powinna zostać obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z projektem ustawy połowę kosztów notarialnych zobowiązny będzie ponieść deweloper. Określone zostałyby przypadki, w których klient ma prawo odstąpić od umowy, w tym m.in. w przypadku nieprawdziwości danych zawartych w prospekcie informacyjnym, jak również w przypadku niezrealizowania inwestycji w planowanym terminie i bezskutecznego upływu dodatkowego 120 dniowego terminu wyznaczonego przez klienta.
Szczególne regulacje w przypadku upadłości dewelopera
Ustawa przewiduje szczególne uregulowanie postępowania upadłościwego deweloperów. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, ma zostać wyodrębniona masa majątkowa, do której zostanie zaliczone prawo własności nieruchomości objętej inwestycją, środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a także wierzytelności dewelopera względem nabywców. Powyższe składniki mają zostać przeznaczone w pierwszej kolejności na uregulowanie zobowiązań dewelopera wobec jego klientów. Ogół klientów dewelopera ma tworzyć zgromadzenie nabywców, która ma zdecydować o kontynuowaniu procesu inwestycyjnego, jego zaprzestaniu lub zawarciu układu.
Ocena proponowanych rozwiązań legislacyjnych
Uwagi ogólne
Moim zdaniem podjęcie dyskusji nad potrzebą częściowego uregulowania działalności deweloperskiej jest zasadne i zasługuje na pełną akceptację.
Wątpliwości może budzić natomiast metoda i sposób regulacji przyjęty przez autorów projektu ustawy.
Potrzeba zapewnienia sobie mieszkania jest jedną z najbardziej pierwotnych potrzeb człowieka, której jednym ze sposobów zaspokojenia jest nabycie lokalu lub domu na rynku pierwotnym. Regulacja pierwotnego rynku mieszkaniowy jest więc zagadnieniem niezwykle istotnym w kraju, w którym niedobór mieszkań szacuje się w setkach tysięcy. Branża dewelopersko-budowlana, będąca od paru lat w stanie znaczącej zapaści, jest przy tym istotnym sektorem gospodarki, dającym bezpośrednio lub pośrednio prace setkom tysięcy osób.
Powyższe okoliczności nakazują, aby jakiekolwiek ingerencje ustawodawcy w przedmiotową działalność podejmowane były z należytą rozwagą i powinny zostać poprzedzone publiczną debatą. Analizując projekt ustawy oraz dotychczasowy przebieg procesu legislacyjnego można odnieść wrażenie, iż w niniejszej kwestii zdecydowano się na zbytni pośpiech, który może istotnie wpłynąć nie tylko na odpowiednie wyważenie zbiegających się interesów, ale też na jakości prac legislacyjnych.
Omówienie poszczególnych postanowień
Ze szczególną aprobatą należy przyjąć zamiar polepszenia sytuacji klientów w przypadku bankructwa dewelopera, których roszczenia w obecnym stanie prawnym rzadko zostają w istotnej części zaspokojone w przypadku podziału masy upadłości. Jednakże proponowane rozwiązania mogą wydawać się nazbyt daleko idące i prowadzić do nadmiernego uprzywilejowania nabywców lokali względem innych grup wierzycieli. Tworząc odrębną od pozostałej cześć majątku upadłego masę majątkową uprzywilejuje się bowiem w stopniu absolutnym nabywców lokali względem pozostałych wierzycieli dewelopera dotkniętych jego upadłością, w tym podwykonawców, dostawców i wierzycieli publicznych. Tak daleko posunięta ochrona może wydać się nieadekwatna, zwłaszcza wobec proponowanego zabezpieczenia wierzytelności klientów za pomocą rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej.
Wątpliwości może budzić uregulowanie umowy deweloperskiej w drodze odrębnego aktu prawnego, poza kodeksem cywilnym. W projekcie ustawy brakuje także odniesień do art. 9 ustawy o własności lokali, który w dyspozytywny sposób określa już treść umowy deweloperskiej. Nadmiernie rygorystyczne wydaje się także przyznanie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki dewelopera w ukończeniu inwestycji, niezależnie od winy dewelopera. Wskazać przy tym należy, iż terminowa realizacja inwestycji deweloperskiej w istotnym stopniu zależy nie tylko od działań dewelopera i jego podwykonawców i dostawców, ale także od działań organów administracji państwowej.
Zmiana modelu finansowania, poprzez wprowadzenie wymogu stosowania rachunku powierniczego, a w przypadku rachunku otwartego także dodatkowych instrumentów zabezpieczających, w istotny sposób może wpłynąć na koszty inwestycji. Koszty zostaną dodatkowo zwiększone poprzez nałożenie na bank obowiązku weryfikacji stanu realizacji inwestycji przez dewelopera.
Podsumowanie
Projekt ustawy postuluje wprowadzenie bardzo dalekiej ochrony interesów klientów inwestycji deweloperskich. Zdaniem autorów projektu wprowadzenie powyższych regulacji w pozytywny sposób wpłynie na ożywienie rynku mieszkaniowego i nie wpłynie negatywnie na sektor finansów publicznych. Zasadność takiego stanowiska jest jednak wątpliwa.
O ile zasadne może być uregulowanie przez ustawodawce pierwotnego rynku mieszkaniowego, to wydaję się, iż wprowadzony stopień ochrony powinien być adekwatny do realiów ekonomicznych deweloperów i ich klientów.
Postulowane rozwiązania, zwłaszcza w zakresie sposobu finansowania przedsięwzięć deweloperskich i zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów istotnie wpłyną na zwiększenie się kosztów prowadzenia działalności deweloperskiej. Jest przy tym oczywistym, iż cenę tych rozwiązań poniosą w wymiarze ekonomicznym klienci deweloperów, płacąc wyższą cenę za nabywane lokale.
Powyższe środki mogą zatem z jednej strony zwiększyć koszty nabycia lokali, a w konsekwencji zmniejszyć ich rzeczywistą dostępność dla klientów deweloperów, a więc osób mających uzyskać ochronę na podstawie proponowanej ustawy. Z drugiej natomiast strony wysoko postawione wymogi wobec deweloperów mogą skutkować wypchnięciem z rynku deweloperów małej i średniej wielkości, którzy w chwili obecnej wydają się być najbardziej dotknięci kryzysem, a w konsekwencji doprowadzi to do zmniejszenia konkurencji i dalszego wzrostu cen mieszkań.
Obecna sytuacja, choć nie całkowicie satysfakcjonująca z punktu widzenia interesu publicznego, nie uzasadnia w mojej ocenie tak nagłej interwencji ustawodawczej. Wbrew stanowisku autorów projektu ustawy w obecnym stanie prawnym umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, a szczególnym rodzajem umowy nienazwanej, ukształtowanej w praktyce obrotu i orzecznictwa. Podkreślić należny istotny dorobek orzeczniczy sądów powszechnych, w tym Sądu Najwyższego, Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz istotne działania Prezesa UOKIK, które skutkowały na przestrzeni minionych 14 lat znaczącym wzrostem poziomu ochrony prawnej klientów deweloperów. W zeszłym roku klienci uzyskali dodatkowe, potencjalnie bardzo skuteczne narzędzie, dochodzenia swoich praw w postaci pozwów zbiorowych. Dodatkowo w obecnej sytuacji rynkowej, wobec ogromnej nadwyżki podaży nowych mieszkań nad popytem, klienci deweloperów znajdują się w znaczącej lepszej sytuacji negocjacyjnej, co pozwala im znacząco zredukować ryzyko prawne przy zawieraniu umów deweloperskich. Z powyższych powodów warto rozważyć zainicjowanie szerszej debaty nad projektowanymi rozwiązaniami.
Warto zobaczyć
Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obecny kształt)
Opinia Krajowej Rady Sądownictwa o projekcie ustawy
Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich
