Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?

Wstęp

Jedną z podstawowych bolączek osób sprzedających nieruchomość jest obawa o zapłatę całej ceny sprzedaży. Oczywiście najprostszym sposobem na zabezpieczenie się przed ewentualną nierzetelnością kupującego jest żądanie zapłaty całej ceny przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ale na taki warunek zazwyczaj nie chcą zgodzić się kupujący, mając na uwadze swoje odmienne interesy. Dlatego tez w typowej transakcji kupna sprzedaży nieruchomości co najmniej część środków jest płacona sprzedającemu już po przeniesieniu własności.

W niniejszym artykule przedstawionych zostanie kilka podstawowych sposobów na zabezpieczenie interesów sprzedającego podczas zawierania transakcji sprzedaży.

Należy pamiętać, iż w celu uniknięcia ewentualnych sporów pomiędzy kupującym a sprzedającym, strony powinny określić sposób zabezpieczenia płatności już na etapie przedwstępnej.

Depozyt notarialny

Klasycznym sposobem zabezpieczenia płatności jest depozyt notarialny. Polega on na zdeponowaniu u notariusza prowadzącego transakcje środków mających stanowić późniejszą cenę sprzedaży. Środki znajdujące się w depozycie notarialnym są deponowane na specjalnym koncie bankowym takiej kancelarii. W przypadku zawarcia umowy z wykorzystaniem depozytu notarialnego, środki zdeponowane na rachunku kancelarii notarialnej są zwalniane bezpośrednio po zawarciu umowy przez strony.

Rachunek powierniczy

Rachunek powierniczy (zwany także niekiedy rachunkiem typu escrow) jest szczególnym typem rachunku bankowego, zakładanym i prowadzonym przez bank do obsługi konkretnej transakcji. Na powyższy rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Wpłacone środki są blokowane przez bank i zasadniczo nie mogą zostać wycofane. W umowie rachunku powierniczego określa się następnie warunki na jakich bank wypłaca środki sprzedawcy. Najczęściej takim warunkiem jest przedłożenie do banku odpisu umowy sprzedaży. Dodatkową zaletą rachunku powierniczego jest wyłączenie środków znajdujących się na takim rachunku z masy upadłości czy masy spadkowej.

Poddanie się egzekucji

Najczęściej spotykanym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny sprzedaży jest zawarte w akcie notarialnym oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez nabywcę egzekucji oznaczonej kwoty pieniężnej, będącej ceną sprzedaży. W takiej klauzuli oznaczona jest wysokość pozostałej do zapłaty ceny, jak i termin zapłaty. Po upływie oznaczonego terminu sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Taką klauzule sąd wydaje w terminie 3 dni od otrzymania wniosku, bez potrzeby uprzedniego wytaczania powództwa. Zaletą zabezpieczenia polegającego na poddaniu się egzekucji jest brak dodatkowych kosztów. Trzeba jednak pamiętać, iż samo uzyskania środków może potrwać, zwłaszcza w przypadku trudności w prowadzeniu postępowania egzekucyjnego.

Hipoteka

Innym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny może być ustanowienie hipoteki na zbywanej nieruchomości. Hipotek pozwoli dochodzić zapłaty ceny ze zbytej nieruchomości, nawet jeśli własność nieruchomości zostałaby przeniesiona przez nieuczciwego zbywcę na osobę trzecią. Zaletą hipoteki są też stosunkowo niewielkie koszty. Należy jednakże pamiętać, iż ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto chcąc dochodzić zapłaty ceny, sprzedawca będzie zmuszony wytoczyć proces, co zwiększy koszty windykacji, jak i wydłuży czas dochodzenia wierzytelności.

Podsumowanie

            Istnieje wiele sposobów zabezpieczenia zapłaty przy transakcjach sprzedaży, z których jedne dają sprzedającemu pewność w momencie zawierania transakcji, iż nabywca rzeczywiście zapłaci całą cenę (rachunek powierniczy, depozyt notarialny), natomiast inne ułatwiają sprzedawcy wyegzekwowanie płatności. Oczywiście powyższe środki różnią się kosztami (najbardziej kosztowne będą zapewne rachunki powiernicze i depozyty), jak i stopniem gwarantowanego bezpieczeństwa. Decydując się na sprzedaż nieruchomości warto jednak pomyśleć odpowiednim do ryzyka transakcji sposobie zabezpieczeniu już na etapie umowy przedwstępnej.

Por przepisy:

Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o Notariacie:

Art. 108. § 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe

Art. 59. 1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.

2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

3. Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.

5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

7.  Przepisy ust. 3-6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w ust. 1, z datą pewną.

• depozyt notarialny
• hipoteka
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji
• rachunek powierniczy
• sprzedaż