POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejPrzekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo lokalowe | Brak komentarzy
Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową
Wstęp
Właściciele lokali wchodzących w skład dużych spółdzielni mieszkaniowych są często zainteresowani wyłączeniem swoich budynków z ram administracyjnych spółdzielni i uregulowaniem zasad zarządzania nieruchomością według zasad przewidzianych przez wspólnoty mieszkaniowe. Pośród najczęstszych powodów takich planów wymienia się m.in. przekonanie, iż w ramach mniejszych ram organizacyjnych wspólnoty nieruchomość będzie zarządzana w lepszy sposób, a środki łożone przez właścicieli lokali będę wydawane w bardziej efektywny sposób, a przede wszystkim trafiać będą bezpośrednio na zaspokojenie potrzeb jednego lub góra kilku budynków, a nie całej substancji wielkiej spółdzielni.
W niniejszym wpisie opisane zostaną podstawowe modele „wyłączenia się” spod kurateli spółdzielni mieszkaniowej przez właścicieli wyodrębnionych lokali.
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną na „wspólnotowy”
Zasadniczo do chwili wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego w danym budynku lub budynkach znajdujących się na jednej nieruchomości, nieruchomość pozostaje w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej, który jest sprawowany według zasad ustalonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu zarząd nieruchomością wspólną obligatoryjnie musi odbywać się zgodnie z zasadami ustawy o własności lokali.
Nie mniej w przypadku nieruchomości, w których proces wyodrębniania jest już stosunkowo zaawansowany, grupa właścicieli lokali dysponujących ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, iż do zarządzania nieruchomością wspólną stosować będzie się przepisy ustawy o własności lokali. Od chwili podjęcia takiej uchwały. Uchwała taka powinna zostać podjęta na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnie, a przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez każdego ze właścicieli.
Od momentu podjęcia powyższej uchwały spółdzielnia w dalszym ciągu sprawować będzie zarząd nieruchomości wspólnej, ale będzie to robić na zasadach zarządu powierzonego w rozumieniu postanowień art. 18 ustawy o własności lokali. Powyższe oznacza chociażby, iż spółdzielnia zobowiązana będzie do odrębnego rozliczania kosztów i wpływów dla nieruchomości w stosunku do której pojęto przedmiotową uchwałę. Ponadto właściciele lokali będą mogli w dowolnym momencie podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością i przekazać zarządzanie nieruchomością.
Podział i likwidacja spółdzielni
Drugim rozwiązaniem mogącym usprawnić sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest dokonanie podziału spółdzielni mieszkaniowej, poprzez odłączenie jednego lub większej liczby budynków ze spółdzielni do nowo utworzonej spółdzielni mieszkaniowej. W tym celu członkowie spółdzielni zainteresowani podziałem powinni podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Po podjęciu takiej uchwały sprawa podziału powinna zostać skierowana przez zarząd spółdzielni na walne zgromadzenie członków spółdzielni w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Ponadto na zarządzie spółdzielni spoczywać będzie obowiązek przygotowania w terminie 60 dni dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału. Następnie podział spółdzielni musi zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie walnego zgromadzenia, przy czym do odmowy zatwierdzenia może dojść jedynie w przypadku naruszenia przez podział istotnych interesów gospodarczych spółdzielni. Dodatkowo ewentualna odmowa zatwierdzenia podziału może podlegać kontroli sądowej.
Po pomyślnym podziale spółdzielni i wyodrębnieniu z niej mniejszego organizmu, właściciele mogą zdecydować o pozostawieniu zarządu przy spółdzielni, lub też dokonać jej likwidacji i zastąpienia nowej spółdzielni wspólnotą mieszkaniową.
Upadłość spółdzielni i automatyczne powstanie wspólnoty mieszkaniowej
Dodatkowo należy wskazać, iż do automatycznego zastąpienia spółdzielni mieszkaniową przez wspólnotę mieszkaniową dojdzie także w przypadku upadłości spółdzielni, jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez podmiot inny niż inna spółdzielnia mieszkaniowa. W takim przypadku z mocy prawa w nabywanej nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa.
Por. przepisy
Ustawa z dnia 15 grudnia 2010 roku o spółdzielniach mieszkaniowych
Art. 241.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.
Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Art. 27. 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.
4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
Ustawa z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze
art. 108b. § 1. Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale w spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni.
§ 2. Zarząd dotychczasowej spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie dłużej niż w ciągu 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału, o którym mowa w § 1, oraz udostępnić je członkom żądającym podziału.
§ 3. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi spółdzielni żądania zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni, o której mowa w § 1, podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału. Uchwała odmawiająca podziału spółdzielni może być podjęta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.
§ 4. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni, w terminie określonym w § 3, uchwały o podziale spółdzielni, lub w razie podjęcia uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę, o której mowa w § 1, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia, o której mowa w § 3.
§ 5. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni spełniająca wymagania określone w art. 108 § 2 lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowią podstawę do dokonania wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej.
§ 6. Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia, o którym mowa w § 4, ponoszą solidarnie członkowie wnoszący o podział spółdzielni oraz dotychczasowa spółdzielnia.
W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo sąsiedzkie | Brak komentarzy
W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Wstęp
Wiele osób marzy o własnym domku pod miastem, który mógłby być miejscem wytchnienia od zgiełku i ruchliwości. To marzenie jest realizowane często poprzez zakup domu na osiedlu podobnych budynków jednorodzinnych (wolnostojących, bliźniaczych, czy też w zabudowie szeregowej). Jednakże osiedle domów jednorodzinnych to nie tylko szereg osobnych budynków, należących do różnych właścicieli, ale także pewne części wspólne, które mają służyć wszystkim mieszkańcom, takie jak chociażby drogi i chodniki. Powstaje wówczas pytanie, nabierające wraz z czasem użytkowania osiedla coraz większej wagi, w jaki sposób zarządzać nieruchomością wspólną. Konfliktogenne mogą być zwłaszcza kwestie finansowe, dotyczące m.in. konserwacji terenu osiedla, czy też ewentualnych inwestycji.
W niniejszym wpisie przedstawione zostały podstawowe reguły dotyczące zarządzanie nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych. Opisywane regulacje nie maja zastosowania do domów jednorodzinnych, będących własnością spółdzielni mieszkaniowych i których mieszkańcom przysługuje jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego.
Zasady ustawowe
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż do zarządzania nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych nie znajdują zastosowania przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, albowiem powyższa ustawa odnosi się jedynie do kwestii zarządzania nieruchomością wspólną w przypadku lokali mieszkalnych lub użytkowych.
Podstawowe zasady sprawowania zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność zostały zawarte w przepisach art. 199-209 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami, każdy z właścicieli domu jest obowiązany do udziału w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w tym do ponoszenia proporcjonalnych do wysokości jego udziałów w prawie, kosztów utrzymania tej nieruchomości. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu, takich jak bieżące utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast podjecie decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga porozumienia się wszystkich właścicieli domów
Wskazać także należy, iż wykonywanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziału, może podlegać kontroli sądowej pod kątem zgodności z zasadami prawidłowego zarządu. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla których nie udało się wypracować konsensusu pomiędzy współwłaścicielami, ich przeprowadzenie jest uzależnione od zgody sądu.
Umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną
Sposób zarządu nieruchomości wspólnej może zostanie uregulowany w sposób odmienny od modelu kodeksowego, poprzez zawarcie przez współwłaścicieli umowy o sposobie zarządu rzeczą wspólną. Przyjęcie takiej umowy pozwala na określenie zasad współdecydowania o nieruchomości w ramach określonych procedur (np. zgromadzenia współwłaścicieli), pozwala także na powołanie ich reprezentacji, a przede wszystkim umożliwia przyjęcie czytelnych i stosunkowo precyzyjnych zasad określania nakładów finansowych na nieruchomość. W ramach takiej umowy możliwe jest m.in. odejście od wymogu osiągnięcia konsensusu w niektórych sprawach związanych z nieruchomością wspólną, chroniąc zatem współwłaścicieli od „niemocy decyzyjnej”, jak i od konieczności każdorazowego uciekania się do rozstrzygnięcia sądu. Z powyższych powodów umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną wydaje się być jednym z najlepszych instrumentów umożliwiających prawidłowe gospodarowanie częściami wspólnymi osiedla domów jednorodzinnych.
Umowa o sposobie sprawowania zarządu może zostać przyjęta w dowolnej formie, jednakże warto rozważyć jej zawarcie w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub też w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie umożliwia bowiem ujawnienie umowy w księdze wieczystej nieruchomości, rozciągając jej skutki także na przyszłych współwłaścicieli.
Zarządca sądowy
Trzecim sposobem sprawowania zarządu nieruchomością wspólną jest powołanie zarządcy sądowego. Przesłanką do złożenia wniosku o wyznaczenie takiego zarządcy jest niemożność osiągnięcia porozumienia przez współwłaścicieli nieruchomości w ważnych sprawach jej dotyczących, jak również sprawowanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziałów w sposób godzący w zasady prawidłowej gospodarki lub też w sposób krzywdzący pozostałych współwłaścicieli. Postępowanie w sprawie ustalenia zarządcy ma charakter postępowania nieprocesowego.
Przepisy Kodeksu cywilnego
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.