POLSKI KRAJOBRAZ CORAZ BLIŻEJ EUROPEJSKIEGO
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
I. Wstęp W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od [...]
Czytaj dalejZmiany na blogu Prawo nieruchomości
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Drodzy Czytelnicy, Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości. Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem [...]
Czytaj dalejNowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Opublikowane przez mario63 w | Brak komentarzy
Z Nowym Rokiem wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza dodatkowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. W dzisiejszym Dzienniku Gazecie Prawnej ukazał się ciekawy artykuł omawiający [...]
Czytaj dalejKiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Obrót nieruchomościami | Brak komentarzy
Kiedy dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?
Posiadanie a własność
Korzystanie przez daną osobę z nieruchomości nie oznacza jeszcze, iż taka osoba posiada, skuteczne wobec innych osób, prawo do władania taką nieruchomością. Na płaszczyźnie prawnej należy oddzielić własności lub innego prawa rzeczowego do danej nieruchomości od faktycznego władania daną nieruchomością, tj. posiadania. Posiadanie może mieć charakter zależny, np. gdy osoba faktycznie korzystająca z nieruchomością, działa za zgodą jej właściciela, albo posiadania samoistnego, kiedy osoba korzystająca z nieruchomości nie wywodzi swoich uprawnień do korzystania z niej od innych osób. Przykładowo można wskazać, iż posiadaczem zależnym będzie np. dzierżawca lub najemca, natomiast posiadaczem samoistnych będzie właściciel, albo tzw. „dziki lokator”. Podsumowując można stwierdzić, iż posiadaczem samoistnym będzie zatem osoba, która ma wolę, choć nie zawsze prawne podstawy, do władania nieruchomością jak właściciel.
Wyjaśnić także należy, iż osoba faktycznie władająca nieruchomością a niebędącą właścicielem może być jej posiadaczem w dobrej lub złej wierze. Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która zaczęła sprawować władztwo nad nieruchomością będąc w błędnym ale usprawiedliwionym przekonaniu, iż przysługuje jej prawo do tej nieruchomości. Przykładowo możemy wskazać, iż posiadaczem w dobrej wierze może być osoba, która zawarła nieważną umowę kupna nieruchomości. Natomiast posiadaczem w złej wierze jest osoba, która ma, lub powinna mieć świadomość, iż nie przysługują jej żadne uprawnienia do takiej nieruchomości.
Czym jest zasiedzenie?
Ponieważ utrzymująca się przez długi czas rozbieżność pomiędzy stanem własności i posiadania, może stanowić zagrożenie dla interesów osób trzecich, przepisy kodeksu cywilnego (art. 172 i nast.) przewidują, iż po upływie określonego okresu zasiedzenia, samoistny posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, nabywa własność takiej nieruchomości.
Dla ochrony interesów właścicieli przewidziane okresy zasiedzenia są stosunkowo długie i wynoszą w przypadku posiadacza w dobrej wierze 20 lat, a 30 lat w przypadku posiadacza w złej wierze. Po upływie powyższego okresu posiadacz nabywa własność nieruchomości, którą włada. Należy również wyjaśnić, iż do okresu posiadania przez daną osobę zalicza się także okres posiadania jej poprzedników.
Czy okres zasiedzenia może ulec przerwaniu?
Bieg zasiedzenia może ulec przerwaniu w przypadku podjęcia przez właściciela nieruchomości działań na drodze sądowej lub egzekucyjnej zmierzających do odzyskania własności. Zasiedzenie ulegnie także przerwaniu, jeśli posiadacz utraci i nie odzyska władztwa nad nieruchomością, którą chciał zasiedzieć.
Jak dowieść zasiedzenia?
Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa. Jednakże posiadacz nieruchomości, który uważa, iż nabył własność w drodze zasiedzenia, powinien wystąpić do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o stwierdzenie zasiedzenia. Postępowanie toczy się w trybie postępowania nieprocesowego, a sąd może wezwać osoby zainteresowane udziałem w takim postępowaniu poprzez ogłoszenie. Postanowienie sądu pozwoli nowemu właścicielowi wpisać nabyte prawo do księgi wieczystej nieruchomości.
Por. przepisy k.c.
Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Art. 173. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Art. 174. Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
Art. 175. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.
Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Opublikowane przez mariusz_zajac w Prawo sąsiedzkie | Brak komentarzy
W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?
Wstęp
Wiele osób marzy o własnym domku pod miastem, który mógłby być miejscem wytchnienia od zgiełku i ruchliwości. To marzenie jest realizowane często poprzez zakup domu na osiedlu podobnych budynków jednorodzinnych (wolnostojących, bliźniaczych, czy też w zabudowie szeregowej). Jednakże osiedle domów jednorodzinnych to nie tylko szereg osobnych budynków, należących do różnych właścicieli, ale także pewne części wspólne, które mają służyć wszystkim mieszkańcom, takie jak chociażby drogi i chodniki. Powstaje wówczas pytanie, nabierające wraz z czasem użytkowania osiedla coraz większej wagi, w jaki sposób zarządzać nieruchomością wspólną. Konfliktogenne mogą być zwłaszcza kwestie finansowe, dotyczące m.in. konserwacji terenu osiedla, czy też ewentualnych inwestycji.
W niniejszym wpisie przedstawione zostały podstawowe reguły dotyczące zarządzanie nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych. Opisywane regulacje nie maja zastosowania do domów jednorodzinnych, będących własnością spółdzielni mieszkaniowych i których mieszkańcom przysługuje jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego.
Zasady ustawowe
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż do zarządzania nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych nie znajdują zastosowania przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, albowiem powyższa ustawa odnosi się jedynie do kwestii zarządzania nieruchomością wspólną w przypadku lokali mieszkalnych lub użytkowych.
Podstawowe zasady sprawowania zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność zostały zawarte w przepisach art. 199-209 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami, każdy z właścicieli domu jest obowiązany do udziału w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w tym do ponoszenia proporcjonalnych do wysokości jego udziałów w prawie, kosztów utrzymania tej nieruchomości. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu, takich jak bieżące utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast podjecie decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga porozumienia się wszystkich właścicieli domów
Wskazać także należy, iż wykonywanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziału, może podlegać kontroli sądowej pod kątem zgodności z zasadami prawidłowego zarządu. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla których nie udało się wypracować konsensusu pomiędzy współwłaścicielami, ich przeprowadzenie jest uzależnione od zgody sądu.
Umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną
Sposób zarządu nieruchomości wspólnej może zostanie uregulowany w sposób odmienny od modelu kodeksowego, poprzez zawarcie przez współwłaścicieli umowy o sposobie zarządu rzeczą wspólną. Przyjęcie takiej umowy pozwala na określenie zasad współdecydowania o nieruchomości w ramach określonych procedur (np. zgromadzenia współwłaścicieli), pozwala także na powołanie ich reprezentacji, a przede wszystkim umożliwia przyjęcie czytelnych i stosunkowo precyzyjnych zasad określania nakładów finansowych na nieruchomość. W ramach takiej umowy możliwe jest m.in. odejście od wymogu osiągnięcia konsensusu w niektórych sprawach związanych z nieruchomością wspólną, chroniąc zatem współwłaścicieli od „niemocy decyzyjnej”, jak i od konieczności każdorazowego uciekania się do rozstrzygnięcia sądu. Z powyższych powodów umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną wydaje się być jednym z najlepszych instrumentów umożliwiających prawidłowe gospodarowanie częściami wspólnymi osiedla domów jednorodzinnych.
Umowa o sposobie sprawowania zarządu może zostać przyjęta w dowolnej formie, jednakże warto rozważyć jej zawarcie w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub też w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie umożliwia bowiem ujawnienie umowy w księdze wieczystej nieruchomości, rozciągając jej skutki także na przyszłych współwłaścicieli.
Zarządca sądowy
Trzecim sposobem sprawowania zarządu nieruchomością wspólną jest powołanie zarządcy sądowego. Przesłanką do złożenia wniosku o wyznaczenie takiego zarządcy jest niemożność osiągnięcia porozumienia przez współwłaścicieli nieruchomości w ważnych sprawach jej dotyczących, jak również sprawowanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziałów w sposób godzący w zasady prawidłowej gospodarki lub też w sposób krzywdzący pozostałych współwłaścicieli. Postępowanie w sprawie ustalenia zarządcy ma charakter postępowania nieprocesowego.
Przepisy Kodeksu cywilnego
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
