PRAWO
NIERUCHOMOŚCi
blog prawników kancelarii KZZiP

Uchwalenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego

Uchwalenie ustawy

Na łamach bloga Prawo Nieruchomości miałem już okazje dwukrotnie poruszyć istotny temat nowego prawa regulującego zasady prowadzenia działalności deweloperskiej mającego fundamentalne znaczenie dla rynku mieszkaniowego – ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w moich wpisach z 21 sierpnia i 26 sierpnia. Moje poprzednie posty dotyczyły jednakże kształtu projektowanych rozwiązań na etapie prac sejmowych. Przedmiotowa ustawa została uchwalona ostatecznie w dniu 16 września 2011 roku i opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 28 października 2011 roku (Dz.U. nr 232, poz. 1377).

Najważniejsze zmiany

Zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców

Najważniejszą zmianą jaką wprowadzono na etapie prac w Senacie nad ustawą jest złagodzenie wymogów co do sposobu zabezpieczenia przez deweloperów środków wpłaconych przez nabywców. Ostatecznie deweloper może zdecydować się na ochronę wpłat nabywców za pomocą zamkniętego rachunku powierniczego, otwartego rachunku powierniczego wraz z gwarancją bankową, otwartego rachunku powierniczego wraz z gwarancją ubezpieczeniową lub samego otwartego rachunku powierniczego. Tym samym w przypadku wyboru otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper nie będzie musiał dodatkowo zabezpieczać wpłat od nabywców gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, co przewidziane było w sejmowej wersji ustawy.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa

Kolejną istotną zmianą w stosunku do brzmienia ustawy przyjętego przez Sejm jest zmiana umowy ubezpieczeniowej na gwarancje ubezpieczeniową jako jednego dopuszczalnych środków zabezpieczenia wpłat nabywców lokalu dokonywanych na otwarty powierniczy rachunek ubezpieczeniowy.

Zmianie uległa także zasada uruchamiania środków z gwarancji ubezpieczeniowej oraz gwarancji bankowej. W pierwotnej wersji ustawy do wypłaty środków nabywcy mogło dojść w przypadku upadłości dewelopera lub w przypadku zwłoki dewelopera w przeniesieniu tytułu prawnego na nabywcę, która przekraczałaby 120 dni. W świetle poprawek senackich do wypłaty środków z gwarancji, poza przypadkiem upadłości dewelopera, w przypadku ponad 120 dniowej zwłoki po stronie dewelopera, klient, aby uzyskać wypłatę świadczeń z gwarancji powinien także odstąpić od umowy deweloperskiej.

Wejście w życie

Ustawa ma wejść w życie w terminie 6 miesięcy od jej publikacji, tj. w dniu 28 kwietnia 2011 roku. Należy jednak zwrócić uwagę, iż nie zawsze wszystkie wymogi przewidziane nową ustawą będą musiały zostać spełnione. W szczególności deweloperzy którzy przed wejściem w życie nowej ustawy rozpoczęli sprzedaż mieszkań nie będą zobowiązani do stosowania środków ochrony wpłat nabywców przewidzianych w art. 4 ustawy, tj rachunków powierniczych lub polis ubezpieczeniowych. Warto także zwrócić uwagę, iż przepisy przejściowe uległy zmianie na etapie prac senackich, albowiem w wersji przyjętej pierwotnie przez Sejm, umowa miała dotyczyć inwestycji rozpoczętych, a nie samego momentu rozpoczęcia sprzedaży, co skutkuje objęciem przez ustawę także inwestycji już przygotowywanych, a które nie zostaną wprowadzone do sprzedaży przed wejściem w życie nowej ustawy.

Renta planistyczna i odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości


Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który reguluje na obszarze swojego obowiązywania dopuszczalne sposoby użytkowania nieruchomości. Postanowienia m.p.z.p. przewidują m.in., iż na danym obszarze dopuszczalna jest np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, określają minimalną powierzchnie działki budowlanej, czy tez dopuszczalną intensywność takiej zabudowy. Oczywiście uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości, przy czym wpływ ten może mieć zarówno charakter dodatni (gdy możliwości zagospodarowania działki zostaną rozszerzone) jak i ujemny. Dlatego też przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawierają uregulowania pozwalające z jednej strony uzyskać właścicielom nieruchomości odszkodowanie za zmniejszenie wartości w wyniku przyjęcia m.p.z.p., a z drugiej natomiast nałożyć opłaty na właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła, co ma częściowo zrefundować koszty prowadzonych prac planistycznych.

Odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości

Właściciel nieruchomości może domagać się od gminy wypłacenia odszkodowanie jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany m.p.z.p. nie jest możliwe korzystanie nieruchomości w dotychczasowy sposób lub też w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Powyższe uprawnienie przysługuje właścicielowi nieruchomości zarówno w przypadkach gdy ograniczenia dotyczą całej nieruchomości jak i jej części.

Wysokość odszkodowania jest równa różnicy pomiędzy wartością nieruchomości (lub jej części) przed uchwaleniem m.p.z.p. a jej wartością po uchwaleniu nowego planu. Powyższa kwota jest określana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Alternatywnie gmina może zaoferować właścicielowi nieruchomości nieruchomość zamienną. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie skorzystałby z powyższych uprawnień, a sprzedałby swoją nieruchomość, wówczas może także domagać się od gminy wypłaty odszkodowania.

W każdym przypadku wypłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 6 miesięcy od daty złożenia wniosku przez uprawnioną osobę chyba, że strony uzgodnią inny termin. W przypadku natomiast przekroczenia terminu na wypłatę odszkodowania lub wykup nieruchomości właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty przez gminę odsetek ustawowych.

W razie powstania sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości oraz gminą w zakresie odszkodowania lub wykupu nieruchomości, taki spór podlegać będzie rozpoznaniu przez sąd powszechny.

Renta planistyczna

Niekiedy uchwalenie i wejście w życie m.p.z.p może też korzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości. Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku uiszczenia przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu podwyższenia wartości nieruchomości. Konieczność uiszczenia takiej opłaty może powstać tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, o ile postanowienia miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego przewidują obowiązek pobrania takiej opłaty i określają jej wysokość, która nie może jednakże przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W takim przypadku notariusz zobowiązany jest przesłać wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta odpis aktu notarialnego dokumentującego taką transakcję, na podstawie którego wydawana jest decyzja w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty. Od takiej decyzji właściciel nieruchomości może odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a w przypadku jej utrzymania, także wnieść skargę do sądu administracyjnego.

Stwierdzenie nieważności m.p.z.p. a pobrane opłaty lub wypłacone odszkodowania

Uchwały rady gminy w sprawie przyjęcia m.p.z.p. podobnie jak inne akty prawa miejscowego podlegają kontroli sądów administracyjnych. Może zatem dojść do sytuacji, w której na podstawie m.p.z.p. najpierw pobrana została renta planistyczna lub wypłacono odszkodowania, a następnie doszło do stwierdzenia nieważności takiego planu. W takim przypadku osoby które otrzymały odszkodowanie są zobowiązane do jego zwrotu na rzecz gminy, a gmina z kolei jest zobowiązania zwrócić pobrane opłaty z tytułu renty planistycznej.

Por. przepisy

art. 36-37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Kiedy można uzyskać odszkodowanie za słupy energetyczne?

Wstęp

W okresie PRL większość inwestycji energetycznych była realizowana przez ówczesne władze i przedsiębiorstwa energetyczne bez poszanowania praw właścicieli gruntów, przez które takie inwestycje przebiegały. Czasami takie zdarzenia miały również miejsce po przemianach 1989 roku. Skutkiem takich praktyki są ciągle występujące sytuacje w których stan prawny urządzeń przesyłowych, a więc nie tylko słupów energetycznych ale i wodociągów, czy gazociągów etc., pozostaje nieuregulowany. Powyższa okoliczność jest w oczywisty sposób niekorzystna dla właścicieli gruntów, którzy muszą znosić uciążliwości związane z posadowieniem urządzeń przesyłowych i wynikającymi z tego strefami ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości, nie uzyskując jednocześnie stosownego odszkodowania za doznane ograniczenia.

Czy „słupy energetyczne” uprawniają do uzyskania odszkodowania?

Właściciel nieruchomości na której znajdują się urządzenia przesyłowe o nieuregulowanym stanie prawnym może ubiegać się o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne użytkowanie nieruchomości przez zakład energetyczny. Takie odszkodowanie może być dochodzone przez właściciela nieruchomości maksymalnie za okres do 10 lat wstecz, z uwagi na obowiązujący w prawie okres cywilnym przedawnienia.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby uzyskać odszkodowanie za słupy energetyczne?

Podstawowym warunkiem jaki musi zostać spełniony w celu uzyskania odszkodowania, jest nieuregulowany stan prawny urządzeń przesyłowych. Powyższe oznacza, iż w księdze wieczystej nie zostały wpisane prawo służebności lub użytkowanie na rzecz zakładu energetycznego, a także, iż nie została wydana decyzja administracyjna częściowo ograniczająca uprawnienia właściciela działki, poprzez zezwolenia na przeprowadzenie urządzeń przesyłowych przez taką działkę. Musimy się także upewnić, czy poprzedni właściciele nieruchomości nie wyrażali zgody na przeprowadzenie linii energetycznej lub innych urządzeń przesyłowych.


Czy upływ czasu wpływa na możliwość uzyskania odszkodowania?

Tak, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego może dojść do zasiedzenia służebności przez zakład energetyczny korzystał z urządzeń przesyłowych przez okres przekraczający 20 lat (w przypadku, gdy było to wykonywane w dobrej wierze) lub 30 lat. Oczywiście nie każda sytuacja, w której na nieruchomości od ponad trzydziestu lat stoi np. słup energetyczny, oznacza, że doszło do zasiedzenia służebności, nie mniej jednak należy tą okoliczność wyjaśnić.

Czy uzyskanie odszkodowania wymaga wystąpienia na drogę sądową?

Nie zawsze uzyskanie odszkodowania przez właściciela nieruchomości wymagać będzie skierowania sprawy na drogę sądową. W pierwszej kolejności warto zwrócić się do zakładu energetycznego z propozycją uregulowania stanu prawnego urządzeń przesyłowych i zapłaty wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie. Zakład energetyczny najczęściej przedstawia wówczas propozycje ugodową, którą należy ocenić pod możliwości i kosztów uzyskania ewentualnego wyższego odszkodowania na drodze sądowej. Jednocześnie w raz z rozliczeniem dotychczasowych roszczeń, strony najczęściej decydują o uregulowaniu statusu urządzeń przesyłowych na przyszłość, poprzez ustanowienie służebności przesyłu.

Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową

Wstęp

Właściciele lokali wchodzących w skład dużych spółdzielni mieszkaniowych są często zainteresowani wyłączeniem swoich budynków z ram administracyjnych spółdzielni i uregulowaniem zasad zarządzania nieruchomością według zasad przewidzianych przez wspólnoty mieszkaniowe. Pośród najczęstszych powodów takich planów wymienia się m.in. przekonanie, iż w ramach mniejszych ram organizacyjnych wspólnoty nieruchomość będzie zarządzana w lepszy sposób, a środki łożone przez właścicieli lokali będę wydawane w bardziej efektywny sposób, a przede wszystkim trafiać będą bezpośrednio na zaspokojenie potrzeb jednego lub góra kilku budynków, a nie całej substancji wielkiej spółdzielni.

W niniejszym wpisie opisane zostaną podstawowe modele „wyłączenia się” spod kurateli spółdzielni mieszkaniowej przez właścicieli wyodrębnionych lokali.

Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną na „wspólnotowy”

Zasadniczo do chwili wyodrębnienia ostatniego lokalu mieszkalnego w danym budynku lub budynkach znajdujących się na jednej nieruchomości, nieruchomość pozostaje w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej, który jest sprawowany według zasad ustalonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu zarząd nieruchomością wspólną obligatoryjnie musi odbywać się zgodnie z zasadami ustawy o własności lokali.

Nie mniej w przypadku nieruchomości, w których proces wyodrębniania jest już stosunkowo zaawansowany, grupa właścicieli lokali dysponujących ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, iż do zarządzania nieruchomością wspólną stosować będzie się przepisy ustawy o własności lokali. Od chwili podjęcia takiej uchwały. Uchwała taka powinna zostać podjęta na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnie, a przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez każdego ze właścicieli.

Od momentu podjęcia powyższej uchwały spółdzielnia w dalszym ciągu sprawować będzie zarząd nieruchomości wspólnej, ale będzie to robić na zasadach zarządu powierzonego w rozumieniu postanowień art. 18 ustawy o własności lokali. Powyższe oznacza chociażby, iż spółdzielnia zobowiązana będzie do odrębnego rozliczania kosztów i wpływów dla nieruchomości w stosunku do której pojęto przedmiotową uchwałę. Ponadto właściciele lokali będą mogli w dowolnym momencie podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością i przekazać zarządzanie nieruchomością.

Podział i likwidacja spółdzielni

Drugim rozwiązaniem mogącym usprawnić sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest dokonanie podziału spółdzielni mieszkaniowej, poprzez odłączenie jednego lub większej liczby budynków ze spółdzielni do nowo utworzonej spółdzielni mieszkaniowej. W tym celu członkowie spółdzielni zainteresowani podziałem powinni podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Po podjęciu takiej uchwały sprawa podziału powinna zostać skierowana przez zarząd spółdzielni na walne zgromadzenie członków spółdzielni w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Ponadto na zarządzie spółdzielni spoczywać będzie obowiązek przygotowania w terminie 60 dni dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału. Następnie podział spółdzielni musi zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie walnego zgromadzenia, przy czym do odmowy zatwierdzenia może dojść jedynie w przypadku naruszenia przez podział istotnych interesów gospodarczych spółdzielni. Dodatkowo ewentualna odmowa zatwierdzenia podziału może podlegać kontroli sądowej.

Po pomyślnym podziale spółdzielni i wyodrębnieniu z niej mniejszego organizmu, właściciele mogą zdecydować o pozostawieniu zarządu przy spółdzielni, lub też dokonać jej likwidacji i zastąpienia nowej spółdzielni wspólnotą mieszkaniową.

Upadłość spółdzielni i automatyczne powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Dodatkowo należy wskazać, iż do automatycznego zastąpienia spółdzielni mieszkaniową przez wspólnotę mieszkaniową dojdzie także w przypadku upadłości spółdzielni, jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez podmiot inny niż inna spółdzielnia mieszkaniowa. W takim przypadku z mocy prawa w nabywanej nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa.

Por. przepisy

Ustawa z dnia 15 grudnia 2010 roku o spółdzielniach mieszkaniowych

Art. 241.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Art. 27. 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.

4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

Ustawa z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze

art. 108b. § 1. Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale w spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni.

§ 2. Zarząd dotychczasowej spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie dłużej niż w ciągu 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału, o którym mowa w § 1, oraz udostępnić je członkom żądającym podziału.

§ 3. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi spółdzielni żądania zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni, o której mowa w § 1, podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału. Uchwała odmawiająca podziału spółdzielni może być podjęta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.

§ 4. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni, w terminie określonym w § 3, uchwały o podziale spółdzielni, lub w razie podjęcia uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę, o której mowa w § 1, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia, o której mowa w § 3.

§ 5. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni spełniająca wymagania określone w art. 108 § 2 lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowią podstawę do dokonania wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej.

§ 6. Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia, o którym mowa w § 4, ponoszą solidarnie członkowie wnoszący o podział spółdzielni oraz dotychczasowa spółdzielnia.

W jaki sposób zarządza się osiedlem domów jednorodzinnych?

Wstęp

Wiele osób marzy o własnym domku pod miastem, który mógłby być miejscem wytchnienia od zgiełku i ruchliwości. To marzenie jest realizowane często poprzez zakup domu na osiedlu podobnych budynków jednorodzinnych (wolnostojących, bliźniaczych, czy też w zabudowie szeregowej). Jednakże osiedle domów jednorodzinnych to nie tylko szereg osobnych budynków, należących do różnych właścicieli, ale także pewne części wspólne, które mają służyć wszystkim mieszkańcom, takie jak chociażby drogi i chodniki. Powstaje wówczas pytanie, nabierające wraz z czasem użytkowania osiedla coraz większej wagi, w jaki sposób zarządzać nieruchomością wspólną. Konfliktogenne mogą być zwłaszcza kwestie finansowe, dotyczące m.in. konserwacji terenu osiedla, czy też ewentualnych inwestycji.

W niniejszym wpisie przedstawione zostały podstawowe reguły dotyczące zarządzanie nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych. Opisywane regulacje nie maja zastosowania do domów jednorodzinnych, będących własnością spółdzielni mieszkaniowych i których mieszkańcom przysługuje jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego.

Zasady ustawowe

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż do zarządzania nieruchomością wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych nie znajdują zastosowania przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, albowiem powyższa ustawa odnosi się jedynie do kwestii zarządzania nieruchomością wspólną w przypadku lokali mieszkalnych lub użytkowych.

Podstawowe zasady sprawowania zarządu nieruchomością stanowiącą współwłasność zostały zawarte w przepisach art. 199-209  kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami, każdy z właścicieli domu jest obowiązany do udziału w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w tym do ponoszenia proporcjonalnych do wysokości jego udziałów w prawie, kosztów utrzymania tej nieruchomości. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu, takich jak bieżące utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast podjecie decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga porozumienia się wszystkich właścicieli domów

Wskazać także należy, iż wykonywanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziału, może podlegać kontroli sądowej pod kątem zgodności z zasadami prawidłowego zarządu. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla których nie udało się wypracować konsensusu pomiędzy współwłaścicielami, ich przeprowadzenie jest uzależnione od zgody sądu.

Umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną

Sposób zarządu nieruchomości wspólnej może zostanie uregulowany w sposób odmienny od modelu kodeksowego, poprzez zawarcie przez współwłaścicieli umowy o sposobie zarządu rzeczą wspólną. Przyjęcie takiej umowy pozwala na określenie zasad współdecydowania o nieruchomości w ramach określonych procedur (np. zgromadzenia współwłaścicieli), pozwala także na powołanie ich reprezentacji, a przede wszystkim umożliwia przyjęcie czytelnych i stosunkowo precyzyjnych zasad określania nakładów finansowych na nieruchomość. W ramach takiej umowy możliwe jest m.in. odejście od wymogu osiągnięcia konsensusu w niektórych sprawach związanych z nieruchomością wspólną, chroniąc zatem współwłaścicieli od „niemocy decyzyjnej”, jak i od konieczności każdorazowego uciekania się do rozstrzygnięcia sądu. Z powyższych powodów umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną wydaje się być jednym z najlepszych instrumentów umożliwiających prawidłowe gospodarowanie częściami wspólnymi osiedla domów jednorodzinnych.

Umowa o sposobie sprawowania zarządu może zostać przyjęta w dowolnej formie, jednakże warto rozważyć jej zawarcie w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub też w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie umożliwia bowiem ujawnienie umowy w księdze wieczystej nieruchomości, rozciągając jej skutki także na przyszłych współwłaścicieli.

Zarządca sądowy

Trzecim sposobem sprawowania zarządu nieruchomością wspólną jest powołanie zarządcy sądowego. Przesłanką do złożenia wniosku o wyznaczenie takiego zarządcy jest niemożność osiągnięcia porozumienia przez współwłaścicieli nieruchomości w ważnych sprawach jej dotyczących, jak również sprawowanie zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących większością udziałów w sposób godzący w zasady prawidłowej gospodarki lub też w sposób krzywdzący pozostałych współwłaścicieli. Postępowanie w sprawie ustalenia zarządcy ma charakter postępowania nieprocesowego.

Przepisy Kodeksu cywilnego

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę?

Wstęp

Jedną z podstawowych bolączek osób sprzedających nieruchomość jest obawa o zapłatę całej ceny sprzedaży. Oczywiście najprostszym sposobem na zabezpieczenie się przed ewentualną nierzetelnością kupującego jest żądanie zapłaty całej ceny przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ale na taki warunek zazwyczaj nie chcą zgodzić się kupujący, mając na uwadze swoje odmienne interesy. Dlatego tez w typowej transakcji kupna sprzedaży nieruchomości co najmniej część środków jest płacona sprzedającemu już po przeniesieniu własności.

W niniejszym artykule przedstawionych zostanie kilka podstawowych sposobów na zabezpieczenie interesów sprzedającego podczas zawierania transakcji sprzedaży.

Należy pamiętać, iż w celu uniknięcia ewentualnych sporów pomiędzy kupującym a sprzedającym, strony powinny określić sposób zabezpieczenia płatności już na etapie przedwstępnej.

Depozyt notarialny

Klasycznym sposobem zabezpieczenia płatności jest depozyt notarialny. Polega on na zdeponowaniu u notariusza prowadzącego transakcje środków mających stanowić późniejszą cenę sprzedaży. Środki znajdujące się w depozycie notarialnym są deponowane na specjalnym koncie bankowym takiej kancelarii. W przypadku zawarcia umowy z wykorzystaniem depozytu notarialnego, środki zdeponowane na rachunku kancelarii notarialnej są zwalniane bezpośrednio po zawarciu umowy przez strony.

Rachunek powierniczy

Rachunek powierniczy (zwany także niekiedy rachunkiem typu escrow) jest szczególnym typem rachunku bankowego, zakładanym i prowadzonym przez bank do obsługi konkretnej transakcji. Na powyższy rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Wpłacone środki są blokowane przez bank i zasadniczo nie mogą zostać wycofane. W umowie rachunku powierniczego określa się następnie warunki na jakich bank wypłaca środki sprzedawcy. Najczęściej takim warunkiem jest przedłożenie do banku odpisu umowy sprzedaży. Dodatkową zaletą rachunku powierniczego jest wyłączenie środków znajdujących się na takim rachunku z masy upadłości czy masy spadkowej.


Poddanie się egzekucji

Najczęściej spotykanym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny sprzedaży jest zawarte w akcie notarialnym oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez nabywcę egzekucji oznaczonej kwoty pieniężnej, będącej ceną sprzedaży. W takiej klauzuli oznaczona jest wysokość pozostałej do zapłaty ceny, jak i termin zapłaty. Po upływie oznaczonego terminu sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Taką klauzule sąd wydaje w terminie 3 dni od otrzymania wniosku, bez potrzeby uprzedniego wytaczania powództwa. Zaletą zabezpieczenia polegającego na poddaniu się egzekucji jest brak dodatkowych kosztów. Trzeba jednak pamiętać, iż samo uzyskania środków może potrwać, zwłaszcza w przypadku trudności w prowadzeniu postępowania egzekucyjnego.

Hipoteka

Innym sposobem zabezpieczenia roszczeń sprzedającego o zapłatę ceny może być ustanowienie hipoteki na zbywanej nieruchomości. Hipotek pozwoli dochodzić zapłaty ceny ze zbytej nieruchomości, nawet jeśli własność nieruchomości zostałaby przeniesiona przez nieuczciwego zbywcę na osobę trzecią. Zaletą hipoteki są też stosunkowo niewielkie koszty. Należy jednakże pamiętać, iż ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto chcąc dochodzić zapłaty ceny, sprzedawca będzie zmuszony wytoczyć proces, co zwiększy koszty windykacji, jak i wydłuży czas dochodzenia wierzytelności.

Podsumowanie

            Istnieje wiele sposobów zabezpieczenia zapłaty przy transakcjach sprzedaży, z których jedne dają sprzedającemu pewność w momencie zawierania transakcji, iż nabywca rzeczywiście zapłaci całą cenę (rachunek powierniczy, depozyt notarialny), natomiast inne ułatwiają sprzedawcy wyegzekwowanie płatności. Oczywiście powyższe środki różnią się kosztami (najbardziej kosztowne będą zapewne rachunki powiernicze i depozyty), jak i stopniem gwarantowanego bezpieczeństwa. Decydując się na sprzedaż nieruchomości warto jednak pomyśleć odpowiednim do ryzyka transakcji sposobie zabezpieczeniu już na etapie umowy przedwstępnej.

Por przepisy:

Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o Notariacie:

Art. 108. § 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe

Art. 59. 1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.

2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

3. Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.

5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

7.  Przepisy ust. 3-6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w ust. 1, z datą pewną.

W jaki sposób zalegalizować samowolę budowlaną?

Kiedy dochodzi do samowoli budowlanej?

O samowoli budowlanej mówimy w przypadku, w którym obiekt budowlany lub roboty budowlane zostały wykonane bez wymaganego pozwolenia na budowę, lub też nie zostało dokonane wymagane przepisami Prawa budowlanego zgłoszenie, albo też inwestor rozpoczął realizacje inwestycji pomimo otrzymania decyzji o sprzeciwie wobec zamierzonych prac objętych zgłoszeniem.

W niniejszym artykule przedstawione zostaną podstawowe informacje dotyczące legalizacji inwestycji budowlanych, realizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę po dniu 31 grudnia 1994 roku. W przypadku natomiast obiektów wybudowanych wcześniej konieczne będzie każdorazowe przeanalizowanie wcześniejszych regulacji.

Warto zwrócić uwagę, iż w przypadku rozpoczęcia inwestycji bez wymaganego pozwolenia na budowę. przepisy Prawa budowlanego dają pierwszeństwo podjęciu próby legalizacji inwestycji.

Kiedy można zalegalizować samowolę budowlaną?

Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa jeżeli obiekt nie narusza obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub postanowień decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz nie narusza przepisów prawa, ze szczególnym uwzględnienie przepisów techniczno-budowlanym.

Organ nadzoru budowlanego, który poweźmie informacje o samowoli budowlanej, powinien w pierwszej kolejności przeanalizować, czy samowolnie realizowany obiekt będzie naruszał postanowienia miejscowego planu zagospodarowania terenu lub decyzji WZ. Jeżeli istnieje możliwość, iż obiekt nie będzie naruszał powyższych regulacji, wówczas organ wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, stwarzając tym samym właścicielowi obiektu możliwość podjęcia próby jego legalizacji. Jedynie w sytuacji uznania, iż w świetle oczywistych przesłanek doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem nie będzie możliwe, organ nadzoru budowlanego nakaże w drodze decyzji rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, bez przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego.

Należy pamiętać, iż adresatem powyższej decyzji lub postanowienia będzie obecny właściciel obiektu budowlanego, niezależni od tego czy był on odpowiedzialny za jego budowę. Dlatego też osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości powinny  przed sfinalizowaniem transakcji sprawdzić legalność znajdującej się na takiej nieruchomości zabudowy (szerzej o badaniu prawnym nieruchomości w moim poprzednim wpisie – Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?).

Co zrobić ażeby, zalegalizować samowolę budowlaną?

Jeżeli inwestycja realizowana w warunkach samowoli może spełnić kryteria zgodności z zasadami zagospodarowania terenu oraz zgodności z prawem, wówczas organ nadzoru budowlanego wyznacza inwestorowi termin do przedstawienia zaświadczenia o zgodności realizowanej inwestycji z postanowieniami planu miejscowego albo przedstawienia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, oraz projekt budowlany wraz z koniecznymi opiniami i uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także inne dokumenty wymagane odrębnymi przepisami. Złożenie przez inwestora powyższych dokumentów jest tożsame ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Warto podkreślić, iż w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06, wymagana decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana już po stwierdzeniu przez organ samowoli budowlanej.

Organ dokonuje następnie kontroli wniosku oceniając zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, oraz wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane. Jeżeli powyższe badanie zakończy się pozytywnie wówczas organ określi w drodze postanowienia wysokość opląty legalizacyjnej. Po uiszczeniu przedmiotowej opłaty organ wydaje decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz, w razie potrzeby, o pozwoleniu na wznowienie robót.

Czy legalizacja samowoli budowlanej wiąże się z jakimiś kosztami?

Jak wskazałem już powyżej, w toku postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada na stronę obowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej. Wysokość tejże opłaty jest uzależniona od rodzaju realizowanej inwestycji i jej wielkości. W każdym jednakże przypadku przedmiotowa opłata jest stosunkowo znaczna z uwagi na jej quasi-karny charakter.

Przykładowo budowa domu letniskowego bez wymaganego pozwolenia na budowę będzie wiązała się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości 25000 złotych, natomiast samowolna budowa pensjonatu o kubaturze do 5000 m3  skutkować będzie opłatą legalizacyjną w wysokości 562500 z złotych.

Trzeba także pamiętać, iż poza opłatą legalizacyjną, stanowiącą karę administracyjną, wobec inwestora realizującego inwestycje w warunkach samowoli budowlanej może zostać wszczęte postępowanie wykroczeniowe.

Kiedy dochodzi do rozbiórki samowolnie budowanego obiektu

Organ nakaże rozbiórkę samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego przede wszystkim, w przypadku niemożności doprowadzenia takiego obiektu do zgodności z uwarunkowaniami planistycznymi (zawartymi w decyzji WZ lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz z przepisami prawa, w tym przepisami techniczno budowlanymi. Dodatkowo do wydania nakazu rozbiórki może dojść w przypadku kiedy inwestor nie wykona obowiązków nałożonych na niego postanowieniem o wstrzymaniu robót budowlanych, jak tez nie uiści w terminie opłaty legalizacyjnej.

Koszty rozbiórki obiektu budowlanego obciążają inwestora lub właściciela takiego obiektu.

Por. przepisy Prawa budowlanego

Art. 48. 

1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

- właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.

Art. 49. 

1. Właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

- oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

3. W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej.

4. W razie spełnienia wymagań, określonych w ust. 1, właściwy organ wydaje decyzję:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

5. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Art. 49a. 

1. W przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym decyzji, o której mowa w art. 49 ust. 4, i wydania decyzji, o której mowa w art. 48 ust. 1, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi, z zastrzeżeniem ust. 2, w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.

2. Jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.

Art. 52. 

Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51.

Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego? – dalsze prace nad projektem ustawy

Dalsze prace nad projektem ustawy?

W ostatnich dniach prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaczęły budzić coraz większe zainteresowanie opinii publicznej. O samym projekcie pisałem już w moim poprzednim wpisie.

Marszałek Sejmu postanowił zdjąć glosowanie nad projektem ustawy z porządku obrad ostatniego w tej kadencji posiedzenia Sejmu, natomiast dzisiaj aprobatę dla tego projektu wyraził rząd.

Dyskusje internautów na temat proponowanych rozwiązań

Na kilku forach internetowych rozgorzały dyskusje na temat projektowanych rozwiązań, choć niestety często ograniczające się do nazbyt pobieżnej analizy proponowanych rozwiązań.

Jednym z dominujących poglądów w wypowiedziach internautów jest przekonanie, że lepsze jest przyjęcie nawet ułomnej ustawy „cywilizującej” rynek mieszkaniowy, aniżeli utrzymanie status quo, w którym nabywcy lokali pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony prawnej.

Moim zdaniem to przekonanie jest błędne z co najmniej dwóch powodów.

Ułomne prawo, a stabilne prawo

Po pierwsze rozwiązania legislacyjne powinny być tworzone z myślą o co najmniej kilku, czy kilkunastoletniej perspektywie, a nie osiągnięciu jedynie doraźnych, a ponadto często czysto propagandowych efektów. Ogromnym problemem polskiego prawa, nie tylko dla prawnika, ale dla przede wszystkim zwykłego obywatela czy przedsiębiorcy, jest ogromna inflacja prawa, która skutkuje brakiem pewności co do swoich praw i powinności, czego skutkiem jest pogłębiająca się nikła świadomość prawna w społeczeństwie. Zwróćmy uwagę, że np. w 2010 roku wydanych zostało 259 numerów Dziennika Ustaw zawierające 1776 pozycji (w 1990 roku odpowiednio 125 wydań i 561 pozycji), w przeważającej części zmieniające istniejące regulacje, a niekiedy wręcz zmieniając przepisy, które jeszcze nie weszły w życie. Warto tym miejscu zacytować amerykańskiego kongresmana Williama Windalla, który powiedział niegdyś, iż: „Ojcze nasz” składa się z 56 słów, Deklaracja Niepodległości – z 300, a ostatnio ogłoszone rozporządzenie rządu w sprawie cen jarzyn – z 26.911 słów”.

Ta myśl doskonale obrazuje, iż problem inflacji prawa nie jest jedynie polskim problemem, ale wydaje się naszym przypadku jest on w ostatnich czasach szczególnie nasilony.

Duża zmienność prawa jest też po części wynikiem niewystarczającego udziału społeczeństwa w tworzenie przepisów. Prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego doskonale obrazują ten problem. W tej bardzo ważnej kwestii debata publiczna nad potrzebą regulacji powstała nie na etapie opracowywania założeń ustawy, ale tuż przed jej trzecim czytaniem w Sejmie. Tymczasem jedynie debata nad podstawowymi założeniami tego aktu mogłaby urzeczywistniać wymóg włączenia społeczeństwa w proces legislacyjny. Warto rozważyć ponowne podjęcie prac nad ustawą regulującą działalność deweloperską po wyborach, za to z szerokimi konsultacjami społecznymi, obejmującymi nie tylko debatę w mediach, ale też konferencje eksperckie. Tylko tak stanowione i poddane krytycznej analizie prawo ma szanse tworzyć regulacje systemowe obowiązujące lata i będące wynikiem dobrego wyważenia różnych interesów zbiegających się w tej skomplikowanej materii.

Przyjęcie natomiast ustawy o ochronie niektórych praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w obecnym kształcie wpisywać się będzie niestety w złą praktykę uchwalania prawa niedbałego, niedopracowanego, oderwanego od uregulowań zawartych w innych aktach (np. ustawie o własności lokali) oraz w sposób nazbyt kosztowny i niepełny mającego realizować cele zamierzonej legislacji.

Czy obecnie nabywcy lokali i domów pozbawieni są jakiejkolwiek ochrony?

Zdaniem zwolenników proponowanej regulacji jej szybkie przyjęcie jest konieczne z uwagi na potrzebę zapewnienia nabywcom należytej ochrony, której pozbawieni są w obecnym stanie prawnym.

Nie podzielam tego stanowiska z dwóch powodów. W pierwszej kolejności muszę wskazać, iż na przestrzeni ostatnich 10 lat Sąd Najwyższy i sądy apelacyjne w swoim orzecznictwie w sposób zdecydowany odróżniły umowę deweloperską od umowy przedwstępnej (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 roku, sygn. IV CKN 305/01, opubl. OSNC 2004/7-8/130), a co za tym idzie zakres poszerzony został zakres odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie lub niewykonanie takiej umowy (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2008 roku, sygn. I CSK 177/07, opubl. OSNC-ZD 2008/3/67). Niebagatelną rolę odegrał też Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których działalność w istotny sposób polepszyła wyważenie pozycji stron w umowach deweloperskich. Warto chociażby wskazać, iż istotną grupę klauzul zawartych w rejestrze klauzul niedozwolonych, stanowią właśnie klauzule z umów deweloperskich.

Po drugie obecna sytuacja rynkowa, w której potencjalni nabywcy mogą dokonać wyboru mieszkania lub domu nie tylko na etapie „dziury w ziemi” ale też wybrać jedną z kilku tysięcy gotowych ofert, nie uzasadnia wprowadzenia nagłych i niedopracowanych rozwiązań, które prawdopodobnie w perspektywie kilku miesięcy musiałby zostać zmienione, z uwagi na ich niezgodność z konstytucją.

Kogo ma chronić ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Jak się wydaje, celem ustawy ma być ochrona osób fizycznych, zamierzających nabyć mieszkanie i dom na własne cele mieszkalne. Jednakże redakcja niektórych proponowanych przepisów powoduje, iż szeroką ochroną przewidzianą w tej ustawie objęci zostaną także niektórzy przedsiębiorcy.

Zgodnie z zaproponowaną w art. 4 pkt 4 projektu definicja nabywcy, nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Treść tej definicji obejmuje zatem nie tylko konsumentów, ale tez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i nabywające lokal mieszkalny na cele związane z tą działalnością. Taka regulacja prowadzić będzie do oczywistego poprawienia sytuacji niektórych przedsiębiorców kosztem innych. Przyjmijmy, że pan X prowadzi działalność gospodarczą pod firmą X Wynajem mieszkań, w ramach której nabywa i wynajmuje lokale mieszkalne. Jeżeli pan X, przedsiębiorca, zawrze umowę z deweloperem, to jego roszczenia wobec dewelopera będą znacząco lepiej chronione nie tylko niż roszczenia pani Y, zamierzającej kupić lokal użytkowy od tego samego dewelopera na potrzeby sklepu spożywczego, czy pana Z prowadzącego przedsiębiorstwo budowlane (również jako osoba fizyczna) albo też pana W, który również zajmuje się wynajmem nieruchomości, ale działalność prowadzi w formie spółki. Co więcej, jeżeli deweloper też będzie osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, to roszczenia pana X, w przypadku upadłości dewelopera, będą lepiej chronione, niż np. roszczenia alimentacyjne dewelopera, czy zobowiązania względem ZUS z tytułu ubezpieczeń społecznych pracowników dewelopera.

Powyższy przykład dobrze ilustruje tylko jedną z licznych niedoróbek zawartych w projekcie omawianej ustawy. Powyższe wady powinny skłaniać do ponownego, spokojnego przeanalizowania zarówno ogólnych założeń ustawy, jak i redakcji jej poszczególnych postanowień.

 Prace legislacyjne nad ustawowym uregulowaniem działalności deweloperskiej

Cele ustawy

10 czerwca 2011 r. do laski marszałkowskiej wpłyną projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem projektowanej ustawy ma być częściowe uregulowanie działalności deweloperskiej oraz wzmocnienie ochrony klientów w stosunkach umownych z deweloperami. Autorzy ustawy stoją na stanowisku, iż w obecnym stanie prawnym ryzyko realizacji inwestycji ponoszą właściciele lokali, a poziom ochrony ich praw jest niewystarczający, co powoduje, iż klienci deweloperów w Polsce znajdują się w bardziej niekorzystnej sytuacji, aniżeli osoby nabywające lokale lub domy jednorodzinne w innych krajach Unii Europejskiej.

Zgodnie z oświadczeniami autorów projektowanej ustawy, liczą oni na uchwalenie nowego prawa jeszcze przed końcem obecnej kadencji parlamentu. W dniu 26 lipca Komisja Infrastruktury przygotowała zaaktualizowaną wersję projektu.

Kształt proponowanych regulacji działalności deweloperskiej

Projektowana ustawa przewiduje fundamentalne zmiany w zasadach prowadzenia działalności deweloperskiej oraz stosunkach umownych pomiędzy deweloperami oraz ich klientami.

Zasady finansowania działalności deweloperskiej

W pierwszej kolejności należy wskazać zmiany w zakresie zasad finansowania inwestycji. Na chwilę obecna dominującym modelem finansowania inwestycji deweloperskiej jest wykorzystywanie środków własnych dewelopera oraz środków wpłacanych przez klientów w trakcie realizacji inwestycji. Według projektu ustawy, deweloperzy zobowiązani będą do założenia w wybranym banku dla każdej prowadzonej inwestycji rachunku powierniczego, który może przybrać albo postać rachunku zamkniętego, z którego środki zostałyby przekazane deweloperowi dopiero po wybudowaniu i przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę, albo rachunku powierniczego otwartego, z którego środki byłyby przekazywane deweloperowi w miarę postępu procesu inwestycyjnego pod kontrolą banku. Dodatkowo w przypadku wyboru otwartego rachunku powierniczego deweloper byłby zobowiązany do zastosowania zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów w postaci gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej. Gwarancja bankowa lub umowa ubezpieczeniowa mają gwarantować, że środki wpłacone przez klientów zostaną im zwrócone w przypadku upadłości dewelopera lub zwłoki w ukończeniu inwestycji przekraczającej 120 dni.

Według projektu ustawy koszt prowadzenia rachunku powierniczego, jak również uzyskania gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej obciążać ma dewelopera.

Zawieranie umowy deweloperskiej

Projekt ustawy przewiduje także nałożenie na dewelopera istotnych obowiązków informacyjnych wobec potencjalnych klientów oraz reguluje kształt umowy pomiędzy deweloperem a jego klientem.

Przed zawarciem umowy deweloper ma być zobowiązany do sporządzenia i wręczenia prospektu informacyjnego przedsięwzięcia, zawierającego szczegółowe informacje o realizowanej inwestycji oraz jej otoczeniu. Zakres informacji jaki miałby zostać zawarty w karcie informacyjnej przedsięwzięcia jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. informacje na temat nieruchomości objętej inwestycją, charakteru inwestycji, jej otoczenia, terminu przeniesienia prawa własności na klienta, harmonogram przedsięwzięcia, informacje o sposobie finansowania przedsięwzięcia, informacje dotyczące dewelopera, w tym jego doświadczenia oraz sytuacji finansowej. Dodatkowo na życzenie potencjalnego klienta deweloper zobowiązany jest udostępnić dokumenty dotyczące przedsięwzięcia, takich jak np. odpis księgi wieczystej, sprawozdania finansowe czy też projekt budowlany.

Zawarcie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych informacji zagrożone jest odpowiedzialnością karną.

Projektowana ustawa określa również treść umowy deweloperskiej oraz formę jej zawarcia. Odbiór techniczny i wydanie lokalu lub domu mógłby odbyć się dopiero po jego dopuszczeniu do użytkowania. Umowa deweloperska powinna zostać obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z projektem ustawy połowę kosztów notarialnych zobowiązny będzie ponieść deweloper. Określone zostałyby przypadki, w których klient ma prawo odstąpić od umowy, w tym m.in. w przypadku nieprawdziwości danych zawartych w prospekcie informacyjnym, jak również w przypadku niezrealizowania inwestycji w planowanym terminie i bezskutecznego upływu dodatkowego 120 dniowego terminu wyznaczonego przez klienta.

Szczególne regulacje w przypadku upadłości dewelopera

Ustawa przewiduje szczególne uregulowanie postępowania upadłościwego deweloperów. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, ma zostać wyodrębniona masa majątkowa, do której zostanie zaliczone prawo własności nieruchomości objętej inwestycją, środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a także wierzytelności dewelopera względem nabywców. Powyższe składniki mają zostać przeznaczone w pierwszej kolejności na uregulowanie zobowiązań dewelopera wobec jego klientów. Ogół klientów dewelopera ma tworzyć zgromadzenie nabywców, która ma zdecydować o kontynuowaniu procesu inwestycyjnego, jego zaprzestaniu lub zawarciu układu.

 

Ocena proponowanych rozwiązań legislacyjnych

Uwagi ogólne

Moim zdaniem podjęcie dyskusji nad potrzebą częściowego uregulowania działalności deweloperskiej jest zasadne i zasługuje na pełną akceptację.

Wątpliwości może budzić natomiast metoda i sposób regulacji przyjęty przez autorów projektu ustawy.

Potrzeba zapewnienia sobie mieszkania jest jedną z najbardziej pierwotnych potrzeb człowieka, której jednym ze sposobów zaspokojenia jest nabycie lokalu lub domu na rynku pierwotnym. Regulacja pierwotnego rynku mieszkaniowy jest więc zagadnieniem niezwykle istotnym w kraju, w którym niedobór mieszkań szacuje się w setkach tysięcy. Branża dewelopersko-budowlana, będąca od paru lat w stanie znaczącej zapaści, jest przy tym istotnym sektorem gospodarki, dającym bezpośrednio lub pośrednio prace setkom tysięcy osób.

Powyższe okoliczności nakazują, aby jakiekolwiek ingerencje ustawodawcy w przedmiotową działalność podejmowane były z należytą rozwagą i powinny zostać poprzedzone publiczną debatą. Analizując projekt ustawy oraz dotychczasowy przebieg procesu legislacyjnego można odnieść wrażenie, iż w niniejszej kwestii zdecydowano się na zbytni pośpiech, który może istotnie wpłynąć nie tylko na odpowiednie wyważenie zbiegających się interesów, ale też na jakości prac legislacyjnych.

Omówienie poszczególnych postanowień

Ze szczególną aprobatą należy przyjąć zamiar polepszenia sytuacji klientów w przypadku bankructwa dewelopera, których roszczenia w obecnym stanie prawnym rzadko zostają w istotnej części zaspokojone w przypadku podziału masy upadłości. Jednakże proponowane rozwiązania mogą wydawać się nazbyt daleko idące i prowadzić do nadmiernego uprzywilejowania nabywców lokali względem innych grup wierzycieli. Tworząc odrębną od pozostałej cześć majątku upadłego masę majątkową uprzywilejuje się bowiem w stopniu absolutnym nabywców lokali względem pozostałych wierzycieli dewelopera dotkniętych jego upadłością, w tym podwykonawców, dostawców i wierzycieli publicznych. Tak daleko posunięta ochrona może wydać się nieadekwatna, zwłaszcza wobec proponowanego zabezpieczenia wierzytelności klientów za pomocą rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej.

Wątpliwości może budzić uregulowanie umowy deweloperskiej w drodze odrębnego aktu prawnego, poza kodeksem cywilnym. W projekcie ustawy brakuje także odniesień do art. 9 ustawy o własności lokali, który w dyspozytywny sposób określa już treść umowy deweloperskiej. Nadmiernie rygorystyczne wydaje się także przyznanie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki dewelopera w ukończeniu inwestycji, niezależnie od winy dewelopera. Wskazać przy tym należy, iż terminowa realizacja inwestycji deweloperskiej w istotnym stopniu zależy nie tylko od działań dewelopera i jego podwykonawców i dostawców, ale także od działań organów administracji państwowej.

Zmiana modelu finansowania, poprzez wprowadzenie wymogu stosowania rachunku powierniczego, a w przypadku rachunku otwartego także dodatkowych instrumentów zabezpieczających, w istotny sposób może wpłynąć na koszty inwestycji. Koszty zostaną dodatkowo zwiększone poprzez nałożenie na bank obowiązku weryfikacji stanu realizacji inwestycji przez dewelopera.

Podsumowanie

Projekt ustawy postuluje wprowadzenie bardzo dalekiej ochrony interesów klientów inwestycji deweloperskich. Zdaniem autorów projektu wprowadzenie powyższych regulacji w pozytywny sposób wpłynie na ożywienie rynku mieszkaniowego i nie wpłynie negatywnie na sektor finansów publicznych. Zasadność takiego stanowiska jest jednak wątpliwa.

O ile zasadne może być uregulowanie przez ustawodawce pierwotnego rynku mieszkaniowego, to wydaję się, iż wprowadzony stopień ochrony powinien być adekwatny do realiów ekonomicznych deweloperów i ich klientów.

Postulowane rozwiązania, zwłaszcza w zakresie sposobu finansowania przedsięwzięć deweloperskich i zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów istotnie wpłyną na zwiększenie się kosztów prowadzenia działalności deweloperskiej. Jest przy tym oczywistym, iż cenę tych rozwiązań poniosą w wymiarze ekonomicznym klienci deweloperów, płacąc wyższą cenę za nabywane lokale.

Powyższe środki mogą zatem z jednej strony zwiększyć koszty nabycia lokali, a w konsekwencji zmniejszyć ich rzeczywistą dostępność dla klientów deweloperów, a więc osób mających uzyskać ochronę na podstawie proponowanej ustawy. Z drugiej natomiast strony wysoko postawione wymogi wobec deweloperów mogą skutkować wypchnięciem z rynku deweloperów małej i średniej wielkości, którzy w chwili obecnej wydają się być najbardziej dotknięci kryzysem, a w konsekwencji doprowadzi to do zmniejszenia konkurencji i dalszego wzrostu cen mieszkań.

Obecna sytuacja, choć nie całkowicie satysfakcjonująca z punktu widzenia interesu publicznego, nie uzasadnia w mojej ocenie tak nagłej interwencji ustawodawczej. Wbrew stanowisku autorów projektu ustawy w obecnym stanie prawnym umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, a szczególnym rodzajem umowy nienazwanej, ukształtowanej w praktyce obrotu i orzecznictwa. Podkreślić należny istotny dorobek orzeczniczy sądów powszechnych, w tym Sądu Najwyższego, Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz istotne działania Prezesa UOKIK, które skutkowały na przestrzeni minionych 14 lat znaczącym wzrostem poziomu ochrony prawnej klientów deweloperów. W zeszłym roku klienci uzyskali dodatkowe, potencjalnie bardzo skuteczne narzędzie, dochodzenia swoich praw w postaci pozwów zbiorowych. Dodatkowo w obecnej sytuacji rynkowej, wobec ogromnej nadwyżki podaży nowych mieszkań nad popytem, klienci deweloperów znajdują się w znaczącej lepszej sytuacji negocjacyjnej, co pozwala im znacząco zredukować ryzyko prawne przy zawieraniu umów deweloperskich. Z powyższych powodów warto rozważyć zainicjowanie szerszej debaty nad projektowanymi rozwiązaniami.

 

Warto zobaczyć

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obecny kształt)

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z uzasadnieniem (pierwotna wersja)

Opinia Krajowej Rady Sądownictwa o projekcie ustawy

Opinia prawna nt. zgodności z Konstytucją RP projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (druk 4349) w szczególności w zakresie równości stron (wierzycieli upadłego) w razie ogłoszenia upadłości dewelopera (art. 38

Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Szczególne zasady realizacji inwestycji infrastrukturalnych

Wstęp

Na przestrzeni ostatnich kilku lat weszło w życie szereg aktów prawnych regulujący w sposób szczególny, odmienny od zasad określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i Prawie budowlanym, a w zakresie proceduralnym także odmiennie od modelu postępowań przyjętego w k.p.a, realizację inwestycji celu publicznego o charakterze infrastrukturalnym. Do kategorii takich ustaw można zaliczyć m.in. ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisy rozdziału 2b ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, ustawę z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego, ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, czy też ustawę z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu. Warto wskazać, iż pomimo regulowania przez powyższe akty prawne zupełnie innych rodzajów inwestycji infrastrukturalnych, ustanowione w nich procedury posiadają wiele cech zbieżnych, co pozwala na przedstawienie ogólnych zarysów ustalonego przez ustawodawce modelu postępowań lokalizacyjnych.

Niniejszy artykuł ma na celu właśnie przedstawienie najbardziej charakterystycznych cech powyższych postępowań w spawie ustalenia lokalizacji inwestycji infrastrukturalnych.

Ogólne cechy procesu inwestycyjnego w świetle specustaw

Proces inwestycyjny w zakresie inwestycji infrastrukturalnych, wymaga zasadniczo uzyskania co najmniej czterech decyzji administracyjnych, tj. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji, decyzji lokalizacyjnej, decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jest to model zbieżny z realizacją typowych inwestycji celu publicznego.

Odrębne rozwiązania przewidzano w przypadku inwestycji drogowych i lotniskowych, w przypadku których decyzja lokalizacyjna stanowi zarazem decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla takiej inwestyci. Warto wskazać, iż każda z przedmiotowych ustaw zawiera też uproszczenia w zakresie pozyskiwania terenów na inwestycje, określa zasady ustalania i wypłaty odszkodowań za wywłaszczone grunty, ogranicza możliwość uchylenia wydanych decyzji, jak też stwierdzenia ich nieważności lub wznowienia postępowań.

Decyzja środowiskowa

Pierwszym elementem każdej z powyższych procedur inwestycyjnych jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji wydawanej na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Należy przy tym wskazać, iż wszystkie inwestycje uregulowane powyższymi specustawami znajdują się w załączniku nr I do Dyrektywy Rady z dnia 27 czerwca 1985 r. w sprawie oceny skutków wywieranych przez niektóre przedsięwzięcia publiczne i prywatne na środowisko naturalne nr 85/337/EWG. Ustawy szczególne zasadniczo nie wprowadzają odrębnych uregulowań w zakresie wydawania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji

Decyzja lokalizacyjna

Każda z procedur inwestycyjnych uregulowana omawianymi specustawami przewiduje wydanie decyzji lokalizacyjnej, która zastępuje decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organem właściwym do wydania decyzji lokalizacyjnej jest właściwy miejscowo wojewoda, za wyjątkiem niektórych inwestycji drogowych, które wydawane są przez starostę.

Decyzje lokalizacyjne, poza ustaleniem lokalizacji planowanej inwestycji, zatwierdzają także podział nieruchomości, a także rozstrzyga o nabyciu tytułu prawnego do nieruchomości potrzebnych do zrealizowania inwestycji. Decyzja lokalizacyjna stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej. Decyzje o ustaleniu lokalizacji nie rozstrzygają natomiast o kwestii odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.

Jednym z celów uchwalenia specustaw było przyspieszenie biegu postępowań administracyjnych dotyczących inwestycji infrastrukturalnych. Dlatego tez zdecydowana większość tych aktów zawiera postanowienia określające maksymalną długość takiego postępowania. W celu usprawnienia uzyskiwania koniecznych uzgodnień dla wniosku lokalizacyjnego, wprowadzona została zasada milczącej akceptacji przez właściwe organy i instytucje, jeżeli nie zajęły one stanowiska w przedmiocie 30 dni.

Większość specustaw zakłąda też szczególne uregulowania w zakresie informowania stron o toczącym się postępowaniu.

 

Możliwość zaskarżenia decyzji lokalizacyjnych

Od decyzji lokalizacyjnych przysługuje stronom możliwość odwołania się do organu II instancji.. Wskazać należy, iż zdecydowana większość specustaw zawiera postanowienia ograniczające długość rozpoznawania spraw o wydanie decyzji lokalizacyjnych,. Specustawy zawierają także postanowienia ograniczające długość postępowań przed sądem administracyjnym, w przypadku wniesienia ewentualnych skarg.

 

Odszkodowanie za nieruchomości wywłaszczone pod projekty infrastrukturalne

Ustalenie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie specustaw następuje zasadniczo na podstawie oddzielnej decyzji administracyjnej lub na podstawie ugody zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a inwestorem. W większości przypadków wszczepcie postępowania administracyjnego musi zostać poprzedzone bezskutecznymi negocjacjami pomiędzy inwestorem a wywłaszczanym właścicielem.

Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie wartości nieruchomości, przy czym ustawodawca przynajmniej w dóch przypadkach przewiduje możliwość uzyskania wyższej kwoty, tj. w przypadku wydania nieruchomości w terminie określonym ustawą oraz w przypadku, gdy wywłaszczona nieruchomość stanowiła miejsce zamieszkania (dodatkowe świadczenie dla wywłaszonych w wysokości 10.000 złotych).

Pozwolenie na budowę

Za wyjątkiem inwestycji drogowych i lotniskowych, przystąpienie do realizacji pozostałych przedsięwzięć infrastrukturalnych wymagać będzie uzyskania oddzielnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Także w przypadku tych postępowań specustawy zawierają postanowienia ograniczające maksymalną długość takiego postępowania.

Należy także zauważyć, iż zarówno w przypadku postępowań mających na celu kontrolę ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę, zarówno w sądowoadministracyjnych jak i w administracyjnym toku instancji, ustawodawca przewidział w większości specustaw postanowienia, zakazujące uchylenia decyzji po upływie pewnego czasu od chwili uzyskania przez decyzje charakteru decyzji ostatecznej, jeżeli równocześnie doszło do rozpoczęcia budowy inwestycji. W takim wypadku rozstrzygnięcie takiego postępowania miało ograniczać się do wskazania przepisów jakie taka decyzja naruszyła. W tym miejscu warto wskazać, iż zamierzony przez ustawodawcę cel, tj. wyłączenie możliwości późniejszego uchylenia takiej decyzji nie został jednakże skutecznie osiągnięty, przynajmniej na gruncie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 grudnia 2010 roku (II OSK 2271/10) stanął na stanowisku, iż „przepis art. 36 ust. 2 ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, odnosi się do decyzji organu pierwszej instancji o pozwoleniu na budowę przedsięwzięcia EURO 2012 i nie zawiera ograniczeń w zakresie orzekania przez sąd administracyjny w stosunku do decyzji organu odwoławczego.

Podsumowanie

Przyjęcie specustaw w istotny sposób ułatwiło realizację inwestycji infrastrukturalnych i skutkuje znaczącym zwiększeniem stopnia wykorzystania środków unijnych. Powyższy efekt osiągnięta upraszczając dotychczasowy model postepowań infrastruktuaralnych i ograniczając możliwości uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym, zwłaszcza na etapie postępowania lokalizacyjnego, innym niż inwestor stronom postępowania.

Należy także zauważyć, iż liczb specustaw dowodzi z jednej strony niedoskonałości obecnie przyjętego modelu regulacji procedur inwestycyjnych zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomości, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i w prawie budowlanym. Z drugiej zaś strony mnogość szczegółowych rozwiązać nakazuje poddać krytyce metodę działania ustawodawcy, który zamiast podjąć się kompleksowej nowelizacji przepisów budowlanych, wybrał metodę kazuistycznego i odrębnego uregulowania określonych kategorii inwestycji, mając często na uwadze jedynie czysto polityczne interesy.

Wyrok NSA z dnia 22 grudnia 2010 roku w sprawie o sygn. akt II OSK 2271/10.