Uchwalenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego

Uchwalenie ustawy

Na łamach bloga Prawo Nieruchomości miałem już okazje dwukrotnie poruszyć istotny temat nowego prawa regulującego zasady prowadzenia działalności deweloperskiej mającego fundamentalne znaczenie dla rynku mieszkaniowego – ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w moich wpisach z 21 sierpnia i 26 sierpnia. Moje poprzednie posty dotyczyły jednakże kształtu projektowanych rozwiązań na etapie prac sejmowych. Przedmiotowa ustawa została uchwalona ostatecznie w dniu 16 września 2011 roku i opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 28 października 2011 roku (Dz.U. nr 232, poz. 1377).

Najważniejsze zmiany

Zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców

Najważniejszą zmianą jaką wprowadzono na etapie prac w Senacie nad ustawą jest złagodzenie wymogów co do sposobu zabezpieczenia przez deweloperów środków wpłaconych przez nabywców. Ostatecznie deweloper może zdecydować się na ochronę wpłat nabywców za pomocą zamkniętego rachunku powierniczego, otwartego rachunku powierniczego wraz z gwarancją bankową, otwartego rachunku powierniczego wraz z gwarancją ubezpieczeniową lub samego otwartego rachunku powierniczego. Tym samym w przypadku wyboru otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper nie będzie musiał dodatkowo zabezpieczać wpłat od nabywców gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, co przewidziane było w sejmowej wersji ustawy.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa

Kolejną istotną zmianą w stosunku do brzmienia ustawy przyjętego przez Sejm jest zmiana umowy ubezpieczeniowej na gwarancje ubezpieczeniową jako jednego dopuszczalnych środków zabezpieczenia wpłat nabywców lokalu dokonywanych na otwarty powierniczy rachunek ubezpieczeniowy.

Zmianie uległa także zasada uruchamiania środków z gwarancji ubezpieczeniowej oraz gwarancji bankowej. W pierwotnej wersji ustawy do wypłaty środków nabywcy mogło dojść w przypadku upadłości dewelopera lub w przypadku zwłoki dewelopera w przeniesieniu tytułu prawnego na nabywcę, która przekraczałaby 120 dni. W świetle poprawek senackich do wypłaty środków z gwarancji, poza przypadkiem upadłości dewelopera, w przypadku ponad 120 dniowej zwłoki po stronie dewelopera, klient, aby uzyskać wypłatę świadczeń z gwarancji powinien także odstąpić od umowy deweloperskiej.

Wejście w życie

Ustawa ma wejść w życie w terminie 6 miesięcy od jej publikacji, tj. w dniu 28 kwietnia 2011 roku. Należy jednak zwrócić uwagę, iż nie zawsze wszystkie wymogi przewidziane nową ustawą będą musiały zostać spełnione. W szczególności deweloperzy którzy przed wejściem w życie nowej ustawy rozpoczęli sprzedaż mieszkań nie będą zobowiązani do stosowania środków ochrony wpłat nabywców przewidzianych w art. 4 ustawy, tj rachunków powierniczych lub polis ubezpieczeniowych. Warto także zwrócić uwagę, iż przepisy przejściowe uległy zmianie na etapie prac senackich, albowiem w wersji przyjętej pierwotnie przez Sejm, umowa miała dotyczyć inwestycji rozpoczętych, a nie samego momentu rozpoczęcia sprzedaży, co skutkuje objęciem przez ustawę także inwestycji już przygotowywanych, a które nie zostaną wprowadzone do sprzedaży przed wejściem w życie nowej ustawy.