PRAWO
NIERUCHOMOŚCi
blog prawników kancelarii KZZiP

Renta planistyczna i odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości


Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który reguluje na obszarze swojego obowiązywania dopuszczalne sposoby użytkowania nieruchomości. Postanowienia m.p.z.p. przewidują m.in., iż na danym obszarze dopuszczalna jest np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, określają minimalną powierzchnie działki budowlanej, czy tez dopuszczalną intensywność takiej zabudowy. Oczywiście uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości, przy czym wpływ ten może mieć zarówno charakter dodatni (gdy możliwości zagospodarowania działki zostaną rozszerzone) jak i ujemny. Dlatego też przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawierają uregulowania pozwalające z jednej strony uzyskać właścicielom nieruchomości odszkodowanie za zmniejszenie wartości w wyniku przyjęcia m.p.z.p., a z drugiej natomiast nałożyć opłaty na właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła, co ma częściowo zrefundować koszty prowadzonych prac planistycznych.

Odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości

Właściciel nieruchomości może domagać się od gminy wypłacenia odszkodowanie jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany m.p.z.p. nie jest możliwe korzystanie nieruchomości w dotychczasowy sposób lub też w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Powyższe uprawnienie przysługuje właścicielowi nieruchomości zarówno w przypadkach gdy ograniczenia dotyczą całej nieruchomości jak i jej części.

Wysokość odszkodowania jest równa różnicy pomiędzy wartością nieruchomości (lub jej części) przed uchwaleniem m.p.z.p. a jej wartością po uchwaleniu nowego planu. Powyższa kwota jest określana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Alternatywnie gmina może zaoferować właścicielowi nieruchomości nieruchomość zamienną. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie skorzystałby z powyższych uprawnień, a sprzedałby swoją nieruchomość, wówczas może także domagać się od gminy wypłaty odszkodowania.

W każdym przypadku wypłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 6 miesięcy od daty złożenia wniosku przez uprawnioną osobę chyba, że strony uzgodnią inny termin. W przypadku natomiast przekroczenia terminu na wypłatę odszkodowania lub wykup nieruchomości właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty przez gminę odsetek ustawowych.

W razie powstania sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości oraz gminą w zakresie odszkodowania lub wykupu nieruchomości, taki spór podlegać będzie rozpoznaniu przez sąd powszechny.

Renta planistyczna

Niekiedy uchwalenie i wejście w życie m.p.z.p może też korzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości. Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku uiszczenia przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu podwyższenia wartości nieruchomości. Konieczność uiszczenia takiej opłaty może powstać tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, o ile postanowienia miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego przewidują obowiązek pobrania takiej opłaty i określają jej wysokość, która nie może jednakże przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W takim przypadku notariusz zobowiązany jest przesłać wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta odpis aktu notarialnego dokumentującego taką transakcję, na podstawie którego wydawana jest decyzja w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty. Od takiej decyzji właściciel nieruchomości może odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a w przypadku jej utrzymania, także wnieść skargę do sądu administracyjnego.

Stwierdzenie nieważności m.p.z.p. a pobrane opłaty lub wypłacone odszkodowania

Uchwały rady gminy w sprawie przyjęcia m.p.z.p. podobnie jak inne akty prawa miejscowego podlegają kontroli sądów administracyjnych. Może zatem dojść do sytuacji, w której na podstawie m.p.z.p. najpierw pobrana została renta planistyczna lub wypłacono odszkodowania, a następnie doszło do stwierdzenia nieważności takiego planu. W takim przypadku osoby które otrzymały odszkodowanie są zobowiązane do jego zwrotu na rzecz gminy, a gmina z kolei jest zobowiązania zwrócić pobrane opłaty z tytułu renty planistycznej.

Por. przepisy

art. 36-37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Kiedy można uzyskać odszkodowanie za słupy energetyczne?

Wstęp

W okresie PRL większość inwestycji energetycznych była realizowana przez ówczesne władze i przedsiębiorstwa energetyczne bez poszanowania praw właścicieli gruntów, przez które takie inwestycje przebiegały. Czasami takie zdarzenia miały również miejsce po przemianach 1989 roku. Skutkiem takich praktyki są ciągle występujące sytuacje w których stan prawny urządzeń przesyłowych, a więc nie tylko słupów energetycznych ale i wodociągów, czy gazociągów etc., pozostaje nieuregulowany. Powyższa okoliczność jest w oczywisty sposób niekorzystna dla właścicieli gruntów, którzy muszą znosić uciążliwości związane z posadowieniem urządzeń przesyłowych i wynikającymi z tego strefami ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości, nie uzyskując jednocześnie stosownego odszkodowania za doznane ograniczenia.

Czy „słupy energetyczne” uprawniają do uzyskania odszkodowania?

Właściciel nieruchomości na której znajdują się urządzenia przesyłowe o nieuregulowanym stanie prawnym może ubiegać się o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne użytkowanie nieruchomości przez zakład energetyczny. Takie odszkodowanie może być dochodzone przez właściciela nieruchomości maksymalnie za okres do 10 lat wstecz, z uwagi na obowiązujący w prawie okres cywilnym przedawnienia.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby uzyskać odszkodowanie za słupy energetyczne?

Podstawowym warunkiem jaki musi zostać spełniony w celu uzyskania odszkodowania, jest nieuregulowany stan prawny urządzeń przesyłowych. Powyższe oznacza, iż w księdze wieczystej nie zostały wpisane prawo służebności lub użytkowanie na rzecz zakładu energetycznego, a także, iż nie została wydana decyzja administracyjna częściowo ograniczająca uprawnienia właściciela działki, poprzez zezwolenia na przeprowadzenie urządzeń przesyłowych przez taką działkę. Musimy się także upewnić, czy poprzedni właściciele nieruchomości nie wyrażali zgody na przeprowadzenie linii energetycznej lub innych urządzeń przesyłowych.


Czy upływ czasu wpływa na możliwość uzyskania odszkodowania?

Tak, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego może dojść do zasiedzenia służebności przez zakład energetyczny korzystał z urządzeń przesyłowych przez okres przekraczający 20 lat (w przypadku, gdy było to wykonywane w dobrej wierze) lub 30 lat. Oczywiście nie każda sytuacja, w której na nieruchomości od ponad trzydziestu lat stoi np. słup energetyczny, oznacza, że doszło do zasiedzenia służebności, nie mniej jednak należy tą okoliczność wyjaśnić.

Czy uzyskanie odszkodowania wymaga wystąpienia na drogę sądową?

Nie zawsze uzyskanie odszkodowania przez właściciela nieruchomości wymagać będzie skierowania sprawy na drogę sądową. W pierwszej kolejności warto zwrócić się do zakładu energetycznego z propozycją uregulowania stanu prawnego urządzeń przesyłowych i zapłaty wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie. Zakład energetyczny najczęściej przedstawia wówczas propozycje ugodową, którą należy ocenić pod możliwości i kosztów uzyskania ewentualnego wyższego odszkodowania na drodze sądowej. Jednocześnie w raz z rozliczeniem dotychczasowych roszczeń, strony najczęściej decydują o uregulowaniu statusu urządzeń przesyłowych na przyszłość, poprzez ustanowienie służebności przesyłu.