Umowy najmu

- wskazówki dla wynajmującego

Uwagi ogólne

Umowy najmu należą do najpowszechniej zawieranych umów, których przedmiotem są nieruchomości. Na podstawie umowy najmu wynajmujący oddaje nieruchomość najemcy do korzystania na czas określony lub nieokreślony w zamian za wypłacane okresowo wynagrodzenie. Umowa najmu jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisach kodeksu cywilnego (art. 659 i nast. k.c.), a w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Powyższa regulacja wywołuje dla stron dwa zasadnicze skutki, po pierwsze strony nie mają pełnej swobody w ukształtowaniu treści umowy i muszą zastosować się bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, (2) a w zaś przypadku nieuregulowania jakiś kwestii w treści umowy zastosowanie znajdą dyspozytywne przepisy prawa cywilnego.

Poniżej przygotowałem krótkie podsumowanie najważniejszych kwestii, na jakie winien zwrócić uwagę wynajmujący negocjując umowę najmu.

Przedmiot umowy

W interesie Wynajmującego leży możliwie najdokładniejsze opisanie przedmiotu umowy. Ma to znaczenie zwłaszcza podczas zawierania umów  o charakterze komercyjnym (np. najmu części hali magazynowej, czy budynku usługowego). Dobrze w takim przypadku zawczasu określić, czy najemca poza samym korzystaniem z przedmiotu najmu jest uprawniony do korzystania z dodatkowych powierzchni, takich jak np. miejsca parkingowe, a jeśli tak to na jakich zasadach. Dokładność przy formułowaniu postanowień umowy w powyższym zakresie pozwoli uniknąć sporów dotyczących korzystania z placu wyładunkowego czy miejsc parkingowych.

Stan przedmiotu najmu

Ważne jest dokładne ustalenie stanu nieruchomości w chwili wydania jej najemcy, co pozwoli uniknąć sporów po zakończeniu umowy najmu w zakresie przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Dobrym pomysłem może być np. dołączenie do protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentacji zdjęciowej.

Wynajmujący, znając stan przedmiotu najmu w chwili zawierania umowy, powinien też rozważyć zakres swojej odpowiedzialności za wady nieruchomości i w razie potrzeby zawrzeć w umowie stosowne oświadczenia i postanowienia ograniczające jego odpowiedzialność.

Dodatkowo warto rozważyć uregulowanie, w jakim zakresie o stan przedmiotu najmu, w okresie najmu powinien dbać wynajmujący, a w jakim najemca.

Sposób korzystania

W interesie wynajmującego leży określenie sposobu użytkowania nieruchomości oddanej w najem. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której dochodzi do nadmiernego zużycia nieruchomości lub też wykorzystania jej w sposób mogący szkodzić interesom Wynajmującego

Modyfikacje przedmiotu najmu

W przypadku umów zawieranych na dłuższy okres czasu najemcy najczęściej są zainteresowani wprowadzeniem określonych zmian w nieruchomości. Dla zabezpieczenia swoich interesów wynajmujący powinien wprowadzić mechanizm zgody, który przewidywałby  konieczność uzyskiwania przez najemcę uprzedniej zgody na wszelkie istotne modyfikacje. Należy także rozważyć kwestie pozostawienia lub przywrócenia ewentualnych zmian po zakończeniu trwania umowy najmu.

Okres najmu

Umowę najmu możemy zawrzeć na czas określony, kiedy strony z góry przewidują czas trwania umowy oraz na czas nieokreślony. Umowa na czas nie określony jest formą bardziej elastyczną i łatwiejszą do wcześniejszego rozwiązania. W przypadku stosunków w których stronom zależy na „sztywniejszym” zagwarantowaniu terminu trwania takiej umowy należy zawrzeć umowę na czas określony. Przepisy ograniczają maksymalną długość umowy najmu. Okres na jaki taka umowa zostaje zawarta nie może przekroczyć 30 lat w przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami oraz lat 10 w pozostałych wypadkach. Skutkiem zawarcia umowy na czas dłuższy jest, po upływie ustawowych okresów, przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Szczególną uwagę należy zwrócić na różnego rodzaju klauzule umowne przewidujące, automatyczne przedłużanie się umowy.

Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy

Umowy na czas nieokreślony można zasadniczo w każdym czasie wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia, nawet bez wprowadzania takich postanowień do treści umowy. W przypadku natomiast umów zawieranych na czas określony możliwość wypowiedzenia zależy od zawarcia w treści umowy odpowiednich postanowień.

Czynsz

Zawierając umowę najmu należy pamiętać o jej najczęściej kilkuletnim okresie obowiązywania, podczas którego wartość pieniądza (inflacja), jak i rynkowe stawki najmu mogą ulec zmianie. Może zatem się okazać, iż np. czynsz najmu, jaki ustaliliśmy zawierając umowę, okaże się po upływie kilku lat całkowicie nieadekwatny. Dlatego też dobrze jest zawrzeć w umowie najmu klauzulę waloryzującą, która będzie powodować automatyczną aktualizację czynszu. Najczęściej stosowaną podstawą do waloryzacji czynszu jest wskaźnik inflacji lub wskaźniki wzrostu cen określonych produktów i usług.

Forma zawarcia umowy

W przypadku umów najmu zawartych na czas określony, krótszy od roku, przepisy prawa nie wprowadzają wymogów odnośnie formy umowy. W przypadku natomiast pozostałych umów zawartych na czas określony konieczne jest zachowanie formy pisemnej. Skutkiem niedochowania tej formy jest przekształcenie się takiej umowy w umowę zawartą na czas nieokreślony. Nie mniej mając na uwadze potrzebę precyzyjnego określenia warunków umowy

Wynajmujący powinien dobrze rozważyć ewentualną propozycję najemcy zawarcia umowy w formie pisemną z datą pewną. Taka forma znacząco poprawia bezpieczeństwo prawne najemcy w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania stosunku najmu (umowa nie będzie mogła zostać rozwiązana przez nowego właściciela), ale w oczywisty sposób utrudni również sprzedaż takiej nieruchomości.

Kaucja, gwarancje i kary umowne

Zawarcie umowy najmu niesie ze sobą kilka ryzyk, takich jak nieziszczenie czynszu, zniszczenie przedmiotu najmu czy przedterminowe wyprowadzenie się najemcy z zajmowanych pomieszczeń.

Do ochrony przed powyższymi zagrożeniami można przedsięwziąć kilka środków. Przede wszystkim warto zastrzec w umowie kaucje na poczet ewentualnych szkód w przedmiocie najmu, jak również nieuregulowanego czynszu i lub innych opłat jakie najemca miał uiszczać na podstawie umowy najmu. W przypadku umów pomiędzy przedsiębiorcami powszechnie stosuje się w miejsce kaucji gwarancje bankową lub ubezpieczeniową. Należy zadbać, aby przez cały okres trwania umowy była zachowana ciągłość złożonych gwarancji, a w szczególności jeśli składane przez najemcę gwarancje są krótsze niż okres najmu, najemca powinien składać kolejną gwarancję przed upływem okresu ważności poprzedniej.

Dobrym pomysłem jest także wprowadzenie kar umownych, , które mogą zapewnić odszkodowanie równe spodziewanym zyskom z umowy w przypadku wcześniejszego wyprowadzenia się najemcy.

Prawo podnajmu

W interesie wynajmującego leży zagwarantowanie sobie kontroli zarówno nad sposobem korzystania z jego nieruchomości, jak również nad osobą faktycznie korzystającą z wynajmowanej nieruchomości. Dlatego też warto zastrzec w umowie, iż podnajem nieruchomości wymagać będzie uprzedniej zgody wynajmującego.

• najem
• umowa najmu