PRAWO
NIERUCHOMOŚCi
blog prawników kancelarii KZZiP

 

Uwarunkowania ogólne

Problematyka realizacja inwestycji drogowych jest regulowana przede wszystkim ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana także specustawą drogową. Należy ona do grupy ustaw w szczególny sposób regulujący proces inwestycyjny i mających usprawnić realizację procesu budowlanego.

W toku postępowania administracyjnego poprzedzającego realizację inwestycji drogowej wojewoda lub starosta wydają decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Na mocy przedmiotowej decyzji m.in. dokonuje się podziału nieruchomości położonych w granicach linii rozgraniczających inwestycję i nieruchomości te stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. Na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej właściwy organ wydaje decyzję ustalającą odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości oraz ustanowione na nich ograniczone prawa rzeczowe. Decyzja odszkodowawcza, oparta na wycenie rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości, powinna zostać wydana w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja ZRID stała się ostateczna.

  

Czytaj dalej

Zapraszam serdecznie na najbliższą wtorkową audycję na antenie Polskiego Radia 24 o godz. 14, która będzie poświęcona regulacjom prawnym umieszczenia wielkoformatowych reklam zewnętrznych. Audycja będzie później możliwa do odsłuchania na stronach internetowych Polskiego Radia 24.

Prace nad nowym Prawem budowlanym i nowelizacją u.p.z.p.

Wstęp

W trakcie wakacji Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przedstawiło założenia nowej ustawy Prawo budowlane oraz znaczącej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Planowane zmiany, jak wynika z materiałów opublikowanych na stronie Ministerstwa, mają usprawnić i ułatwić stronę formalną prowadzenia inwestycji budowlanych, a z drugiej zapewnić lepszą realizacje idei ładu przestrzennego.

Najważniejsze założenia legislacyjne

Należy zauważyć, iż proponowane założenia ustaw, stanowią kolejną już w ostatnich latach próbę uproszczenia procesu budowlanego w Polsce (o jednej z wcześniejszych propozycji pisałem w RNW nr 9/2008).

Opublikowane założenie przewidują m.in. wprowadzenie nowych instrumentów polityki przestrzennej w gminach w postaci miejscowych planów zabudowy, mających w uproszczony sposób kształtować możliwości zagospodarowanie działek mogących stanowić miejsce powstania zabudowy uzupełniającej  oraz dopuszczenie możliwości określania zasad zabudowy na podstawie Krajowych Przepisów Urbanistycznych. Jednocześnie likwidacji ulegać mają dotychczasowe decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, wskazywane jako jedna z przyczyn złego stanu polityki przestrzennego w miastach.

Znacząco ograniczona ma zostać liczba obiektów podlegających obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę  i budowa stosunkowo niewielkich obiektów, a większość zamierzeń inwestorów indywidualnych ma zostać objęte jedynie obowiązkiem zgłoszenia.

Należy również zwrócić uwagę na zmiany w zakresie zasad naliczania opłat legalizacyjnych w przypadku realizacji inwestycji w warunkach tzw. samowoli budowlanej, poprzez powiązanie wysokości tychże opłat z wartością obiektu budowlanego.

Powyższe prace legislacyjne znajdują się obecnie na stosunkowo wczesnym etapie legislacyjnym. Projekt założeń jest dostępny na stronie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

Zapraszam do Polskiego Radia 24

Planowane rozwiązania legislacyjne będą również tematem najbliższej audycji w Polskim Radiu 24 z moim udziałem, która odbędzie się w dniu 3 października 2012 roku o godz. 14tej.

Witam serdecznie Czytelników bloga Prawo Nieruchomości po wakacyjnej przerwie. Czytaj dalej

Nie tylko nieruchomości – upadłość konsumencka w Polskim Radiu 24

Odchodząc na chwilę od tematyki prawa nieruchomości poruszanej przeze mnie na blogu Prawo Nieruchomości, chciałbym zaprosić Państwa na najbliższą audycję w Polskim Radiu 24 poświęconą problemowi upadłości konsumenckiej. Audycja zostanie wyemitowana w dniu 19 lipca o godz. 10.

Serdecznie zapraszam

Umowa timshare czyli czasowe korzystanie z miejsca zakwaterowania (wakacyjnego)

Wstęp

28 kwietnia br. weszła w życie nowa ustawa z 16 września 2011 roku o timeshare (Dz.U. z 2011 r., Nr 230, poz. 1370), która zastąpiła dotychczasowe regulacje, tj. z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowa ustawa implementuje do naszego porządku prawnego przepisy europejskie dotyczące timeshare w postaci dyrektywy arlamentu Europejskiego i Rady 2008/122/WE z dnia 14 stycznia 2009 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do niektórych aspektów umów timeshare, umów o długoterminowe produkty wakacyjne, umów odsprzedaży oraz wymiany.

Poniżej postaram się pokrótce scharakteryzować, czym jest umowa timshare a także przedstawić podstawowe prawa i obowiązki stron takiej umowy.

Czym jest timeshare?

Umowa timshare to umowa na podstawie której konsument uzyskuje prawo do korzystania z miejsca zakwaterowania w określonym czasie w roku przez czas dłuższy niż rok. Jest to stosunkowo popularny na świecie, choć jeszcze dosyć rzadko spotykany w Polsce sposób na uzyskanie prawa korzystania z wakacyjnego miejsca pobytu. Przykładowo na podstawie umowy timeshare klient może otrzymać prawo korzystania z apartamentu nr X w miejscowości Y w 30 i 31 tygodniu każdego roku przez okres 5 lat.  Jest to konstrukcja prawna pozwalająca na uzyskanie możliwości każdorocznego korzystania z wakacyjnego miejsca zakwaterowania, ponosząc jedynie umiarkowaną część jego zakupu.

Co istotne przedmiotem timeshare może być nie tylko nieruchomość ale też inne miejsca nadające się do zamieszkania takie jak np. kajuta na statku wycieczkowym, czy przyczepa campingowa. Umowa timeshare może dotyczyć więcej niż jednego miejsca zakwaterowania.

Należy pamiętać, iż w świetle polskich przepisów prawa konsument zawierający umowę timeshare nie staje się właścicielem nieruchomości a jedynie uzyskuje prawo do korzystania z danej nieruchomości przez określony okres czasu. W określonych przypadkach takie uprawnienie może mieć charakter ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa użytkowania.

Wynagrodzenie

Na podstawie umowy timeshare nabywca zobowiązany jest do zapłaty corocznego wynagrodzenia, natomiast druga strona umowy zobowiązana jest udostępnić w określonym w umowie okresie czasu miejsce zakwaterowania a także utrzymywać je w stanie określonym umową przez cały okres jej trwania. Ewentualna waloryzacja corocznego wynagrodzenia jest dopuszczalna, zasady jej dokonywania powinny jednakże wynikać z zawartej umowy.

Przedsiębiorca jest zobowiązany wezwać konsumenta do zapłaty każdej z kolejnych rat z co najmniej 14 dniowym wyprzedzeniem.

Na jak długo może zostać zawarta umowa timeshare?

Umowa timeshare jest zawierana na czas określony, na okres dłuższy niż rok.

Obowiązki przedsiębiorcy przed zawarciem umowy timeshare

Przedsiębiorca oferujący konsumentom zawarcie umowy timeshare jest przed zawarciem umowy z potencjalnym kontrahentem dostarczyć mu szczegółowe informacje zawarte w formularzu, którego wzór stanowi załącznik do ustawy. Należy podkreślić, iż przedsiębiorca reklamujący swoją ofertę w zakresie timeshare powinien w treści reklamy zawrzeć informacji o miejscu i sposobie w jakim potencjalny kontrahent mógłby zapoznać się z takim prospektem informacyjnym.

Kiedy można odstąpić od umowy timeshare lub ją wypowiedzieć?

Ustawa zawiera szeroki katalog przypadków w których konsument może odstąpić od umowy timeshare. Po pierwsze od takiej umowy można odstąpić w terminie 14 dni od daty jej zawarcia. Okres ten ulega przedłużeniu o rok jeżeli konsument podczas zawierania umowy nie formularza odstąpienia od umowy lub też o 3 miesiące jeżeli konsument nie otrzymał prospektu informacyjnego.

W trakcie trwania umowy konsument może wypowiedzieć umowę w trakcie jej trwania w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania do zapłaty kolejnej raty wynagrodzenia, począwszy od drugiego roku obowiązywania umowy.

Wreszcie konsument może wypowiedzieć umowę jeżeli miejsce zakwaterowania będące przedmiotem umowy miało wady w od chwili zawarcia umowy, lub też przedsiębiorca nie usunął wad powstałych później pomimo otrzymania uprzednio stosownego wezwania od konsumenta.

Więcej na temat umów timeshare

Więcej na temat umów timeshare będą mogli dowiedzieć się Państwo w toku dzisiejszej audycji w Polskim Radiu 24.

Zmiana terminu audycji w Polskim Radiu 24 poświęconej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Zapowiadana we wcześniejszym artykule audycja z moim udziałem w Polskim Radiu 24 poświęcona problematyce nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została przeniesiona na dzień 15 maja 2012 roku na godz. 15tą.

Zapraszam serdecznie.

Zmiany w umowach deweloperskich

- ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wchodzi w życie w dniu 29 kwietna 2012 roku

Wstęp

29 kwietnia 2012 roku wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych. O samej tzw. ustawie deweloperskiej wielokrotnie pisałem na blogu Prawo Nieruchomości, wskazując na jej najważniejsze postanowienia jak i proces legislacyjny zmierzający do jej uchwalenia. W dużym skrócie może wskazać, iż ustawa przewiduje ochronę nabywców poprzez ochronę ich wpłat, reguluje treść i formę umowy deweloperskiej, nakłada na dewelopera obowiązki informacyjne a także zapewnia ochronę nabywców w postępowaniu upadłościowym dewelopera i na płaszczyźnie prawno karnej. W dzisiejszym wpisie postaram się przedstawić sytuacje nabywców lokali w okresie przejściowym tj. w trakcie realizacji przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ograniczenia w ochronie nabywców lokali w okresie przejściowym

Zgodnie z postanowieniami art. 37 ustawy deweloperzy, którzy rozpoczęli już sprzedaży w danej inwestycji deweloperskiej nie są zobowiązani do stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego lub gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej, tj. środków ochrony wpłat nabywców przewidzianych w art. 4 ustawy. Oznacza to, iż klienci deweloperów zawierający od 29 kwietnia br. umowy nie będą korzystali z pełnego zakresu ochrony przewidzianej ustawą, o ile rozpoczęcie sprzedaży inwestycji nastąpiło przed tą datą.

Podkreślić należy, brak ochrony wpłat poprzez lokowanie ich na zamkniętym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, to nie jedyny skutek wyłączenie stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskim. Kolejnym jest brak kontroli banku nad realizacją poszczególnych etapów harmonogramu przedsięwzięcia, co miałby miejsce w przypadku realizacji inwestycji z wykorzystaniem otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wreszcie najważniejszym skutkiem ubocznym wyłączenia stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych inwestycji jest wyłączenie ochrony środków wpłaconych nabywców w postępowaniu upadłościowym, ponieważ zgodnie z art. 4252 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego odrębną masę upadłości tworzyć będzie, poza tytułem prawnym do nieruchomości oraz ewentualnymi dopłatami, środki znajdujące się mieszkaniowym rachunku powierniczym.

 Obowiązki dewelopera po wejściu w życie ustawy

Natomiast już od dnia 29 kwietnia 2012 roku deweloperzy zobowiązani będą udostępnić potencjalnym nabywcom prospekty informacyjne przedsięwzięć deweloperskich. Co istotne, w takim prospekcie w przypadku inwestycji już rozpoczętych powinno zostać zawarte pouczenie o braku stosowania środków ochrony wpłat określonych w art. 4 ustawy, w tym mieszkaniowych rachunków powierniczych. Brak prospektu lub jego nierzetelność może skutkować odpowiedzialność wykroczeniową lub karną.

Ponadto już od dnia wejścia w życie ustawy zawarcie umowy deweloperskiej wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego, którego koszty mają zostać poniesione po połowie przez obydwie strony transakcji. Postanowienia umowy deweloperskiej nie mogą być mniej korzystne dla nabywców lokali, aniżeli postanowienia ustawy.

Audycja o umowach deweloperskich w Polskim Radiu 24

Jeżeli tematyka ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest dla Państwa interesująca, serdecznie zapraszam na audycje w Polskim Radiu 24 poświęconą nowej regulacji w wtorek 8 maja br. o godz. 11 z moim udziałem.

najem… – audycja w Polskim Radiu 24

Wszystkich czytelników bloga Prawo Nieruchomości zapraszam serdecznie na internetową antenę Polskiego Radia 24, we wtorek 24 kwietnia krótko po godz. 12, na audycje z moim udziałem poświęconą problematyce zawierania umów najmu. W ramach audycji zostaną omówione najważniejsze aspekty zawierania tego typu umów oraz często występujące praktyczne problemy. Zapraszam serdecznie do zadawania pytań w trakcie audycji.

W późniejszym okresie audycja będzie dostępna w internetowych archiwach Polskiego Radia.

Pozdrawiam

Mariusz Zając

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Wstęp

Oddając nieruchomości innej osobie w najem na czas określony lub nieokreślony, właściciel powinien mieć świadomość zasad na jakich będzie mógł w późniejszym okresie rozwiązać stosunek najmu. Uprawnienia właściciela do jednostronnego wypowiedzenia stosunku najmu zależeć będą przede wszystkim od typu zawartego najmu (na czas oznaczony lub nieoznaczony), rodzaju nieruchomości oddanej w najem, treści umowy, a także posiadania przez najemcę statusu lokatora w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

 Zasadniczo strony umowy najmu mogą w zawartej umowie określić przypadki, w których mogłoby dojść do wcześniejszego rozwiązania umowy przez którąś ze stron, jednakże taka regulacja nie może naruszać zasad wynikających z przepisów prawa. W przeciwnym wypadku postanowienia uprawniające stronę do jednostronnego rozwiązania umowy okażą się nieważne i nie będzie można się na ich podstawie np. domagać nakazania eksmisji najemcy z zajmowanego pomieszczenia.

Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, której przedmiotem nie jest lokal mieszkalny najmowany przez lokatora, jest stosunkowo najłatwiejsze. Regulacje kodeksu cywilnego pozostawiają stronom dowolność w określeniu katalogu przypadków, w których strony mogłyby rozwiązać umowę. Jeżeli takie regulacje nie zostały zawarte w umowie, wówczas każda ze stron może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, uzależnionych od terminu zapłaty czynszu. Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; natomiast gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Dodatkowo umowa najmu może zostać rozwiązana przez jedną ze stron w przypadkach przewidzianych w ustawie, np. w przypadku nie usunięcia wad przedmiotu najmu przez wynajmującego, zwłoki z zapłatą czynszu przez najemcę, użytkowania przedmiotu najmu z w sposób sprzeczny z umową etc.


Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony

Możliwość jednostronnego rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony uzależnione jest od zawarcia przez strony stosownego postanowienia w treści umowy, określającego przypadki i zasady według, których jedna ze stron będzie uprawniona do rozwiązania umowy. W przypadku braku takich postanowień, strony nie są uprawnione do jednostronnego skrócenia okresu najmu.

Ponadto należy wyjaśnić, iż do rozwiązania umowy może dojść, podobnie jak w przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w sytuacji nienależytego wykonywania obowiązków kontraktowych przez jedną ze stron.

Jednostronne rozwiązanie umowy najmu zawartej lokalu mieszkalnego

W przypadku najmu lokali mieszkalnych mamy doczynienia z dalszymi obostrzeniami w zakresie możliwości jednostronnego rozwiązania stosunku najmu. Zakres ograniczeń możliwości swobodnego uregulowania przez stron zasad jednostronnego rozwiązywania umowy zależeć będzie od osoby najemcy, tj. czy najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tj. osobą korzystającą z lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli najemca nie jest lokatorem w rozumieniu powyższych przepisów, wówczas minimalny okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie. Ponadto możliwe jest wypowiedzenia umowy najmu z powodu istotnego naruszenia obowiązków umownych przez drugą stronę, z tym że, iż wynajmujący może jednostronnie wypowiedzieć umowę z powodu zaległości czynszowych za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, po uprzednim wyznaczeniu najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

W przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego regulowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów uprawnienia właściciela do jednostronnego rozwiązania umowy najmu są daleko ograniczone, co w sposób szczegółowy zostało określone w art. 11 tejże ustawy. W przypadku nienależytego wykonywania obowiązków przez lokatora, takich jak użytkowanie lokalu w sposób sprzeczny z umową pomimo pisemnego upomnienia wynajmującego, zaległość w uiszczaniu opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności i nieuregulowanie zaległości pomimo wyznaczenia dodatkowego miesięcznego okresu płatności lub podnajęcia lokalu bez zgody właściciela, lub też lokal znajduje się w budynku wymagającym rozbiórki lub remontu, wynajmujący może rozwiązać stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

W przypadkach kiedy nie można stwierdzić nienależytego wykonywania obowiązków umownych przez lokatora wynajmujący będzie uprawniony do rozwiązania umowy jedynie w przypadku gdy sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu lub zamierza uczynić to ktoś z osób wobec których ma on obowiązek alimentacyjny albo czynsz najmu w skali roku jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu a najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres  dłuższy niż roku lub posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej nieruchomości. W przypadku wypowiedzenia stosunku najmu z uwagi na zamiar wynajmującego zamieszkania w lokalu długość okresu wypowiedzenia jest wówczas uzależniona od faktu przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu. Jeżeli najemca dysponuje takim tytułem prawnym okres wypowiedzenia wynosi pół roku, natomiast w przeciwnym wypadku 3 lata.

Jednostronne rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

W jednym ze wcześniejszych wpisów przedstawiałem Państwu podstawowe założenia umowy najmu okazjonalnego zaznaczając, iż skuteczne zawarcie takiej umowy, skutkować będzie ułatwieniami w zakresie rozwiązania zawartej umowy. W szczególności strony mogą zawrzeć w umowie klauzule uprawniającą którąkolwiek ze stron do wcześniejszego rozwiązania umowy, jednakże okres wypowiedzenia w przypadku umów, dla których czynsz płatny jest miesięcznie nie może być krótszy aniżeli trzy miesiące. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia jeżeli najemca nie dostarczył oświadczenia właściciela innego lokalu potwierdzające prawo do korzystania z takiej nieruchomości przez najemcę. W przypadkach nienależytego wykonywania umowy przez najemcę uprawnienia wynajmującego do jednostronnego rozwiązania umowy są analogiczne jak w przypadku zwykłej umowy najmu regulowanej ustawą o ochronie praw lokatorów.