PRAWO
NIERUCHOMOŚCi
blog prawników kancelarii KZZiP

I.            Wstęp

 

W lipcu ubiegłego roku Prezydent RP przedłożył Sejmowi projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (tzw. ustawę krajobrazową), nad którym obecnie od kilku miesięcy pracuje specjalna sejmowa podkomisja. U podstaw proponowanych zmian legła idea stworzenia regulacji prawnej, która umożliwiałaby przeciwdziałanie postępującemu niszczeniu krajobrazu. Należy podkreślić, iż idea ta jest odzwierciedleniem unijnych wytycznych dot. promowania ochrony, gospodarki i planowania krajobrazu, zawartych w Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, której Polska jest stroną od czerwca 2004 roku. Nowelizacja ustawy przewiduje obowiązek powszechnej identyfikacji, waloryzacji krajobrazów oraz ich ochrony, ponadto zawiera regulacje porządkujące kwestie związane z lokalizacją tablic i urządzeń reklamowych.

 

 Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie istoty proponowanych projektem zmian.

 

II.            Identyfikacja i waloryzacja krajobrazu

 

Zagadnienie ochrony krajobrazu zostało uregulowane w projekcie poprzez włączenie do ustawy o ochronie przyrody nowego rozdziału- Planowanie ochrony krajobrazu. Nowa regulacja przewiduje, iż to w gestii sejmików województwa pozostanie ustanowienie wymogów ochrony krajobrazu. Owe wymogi mają być wyznaczane dla poszczególnych zdefiniowanych prawnie krajobrazów priorytetowych, na podstawie tzw. audytów krajobrazowych, których celem byłaby identyfikacja i charakterystyka rodzajów krajobrazów na terenie danego województwa, ich waloryzacja i wskazanie krajobrazów szczególnie wartościowych, tzw. krajobrazów priorytetowych. Przedmiotowe audyty należałyby do zadań własnych samorządu województwa, które byłyby zobowiązane do ich przeprowadzenia nie rzadziej niż raz na dwadzieścia lat.

 

Konsekwencją uznania danego krajobrazu za szczególnie cenny, byłoby wydanie, w drodze aktu prawa miejscowego, przez samorząd województwa urbanistycznych zasad ochrony krajobrazu. Wprowadzenie owych zasad dawałoby możliwość wprowadzenia ograniczeń dot. lokalizacji zabudowy oraz zasady lokalizacji dominant krajobrazowych tj. obiektów o wiodącym oddziaływaniu wizualnym w krajobrazie, np. wysokie budynki czy farmy wiatrowe. Urbanistyczne zasady będą mogły również precyzować wytyczne dot. ładu przestrzennego jak np. nieprzekraczalne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, czy dopuszczalną kolorystykę obiektów budowlanych.

 

III.            Lokalizacja reklam

 

Projektodawcy dostrzegli problem lokalizacji tablic i urządzeń reklamowych w sposób praktycznie dowolny i bez ograniczeń, co do ich wyglądu. Remedium na powyższy problem mają stanowić nowe uprawnienia gminy do decydowania o zasadach rozmieszczania i wielkości nośników reklamowych. Proponowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwią radom gmin ustalanie, w drodze aktów prawa miejscowego, zasad sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, ogrodzeń i obiektów małej architektury. Dodatkowym narzędziem porządkującym przedmiotowe kwestie ma być umożliwienie gminom nakładania opłat od sytuowanych na ich terenach reklam. Jednak należy podkreślić, iż takie uprawnienie będzie przysługiwało gminom jedynie na obszarze, dla którego ustalono ww. zasady sytuowania reklam.

 

IV.            Lokalizacja farm wiatrowych

 

Największe kontrowersje budzą projektowane zmiany, które będą miały duży wpływ na polski sektor energetyczny, którego przedstawiciele jednomyślnie krytykują prezydencki projekt, twierdząc, iż jest on projektem nieprzygotowanym, niejasnym i niespójnym z obowiązującymi obecnie regulacjami prawnymi, a ponadto uchwalenie ustawy krajobrazowej w obecnym kształcie będzie wiązało się z wysokimi kosztami.

 

Rozwój energetyki wiatrowej to jeden z priorytetów polskiej polityki energetycznej
i ekologicznej. Nowelizacja ustawy w dużej mierze ingeruje w kwestie lokalizacji farm wiatrowych. Proponowane zmiany dot. ochrony krajobrazu, w świetle, których farmy wiatrowe byłyby zaliczane do dominant krajobrazowych, mogłyby w efekcie doprowadzić do zahamowania rozwoju tego sektora. Ponadto dużej krytyce został poddany pomysł odebrania gminom uprawnień w zakresie wydawania decyzji o lokalizacji farm wiatrowych na rzecz województw, co argumentuje się niezgodnością z konstytucyjną zasadą dot. kompetencji poszczególnych szczebli samorządowych oraz brakiem wymaganych w przedmiotowej kwestii informacji i wiedzy na poziomie województw.

 

V.            Parki krajobrazowe

 

Proponowane zmiany ponadto wzmocnią dość znacznie pozycję parków krajobrazowych
i obszarów chronionego krajobrazu. Jednym z celów audytów krajobrazowych jest wytypowanie terenów, które powinny zostać objęte jedną z powyższych form ochrony. Projektodawca przewidział wprowadzenie ograniczeń w zakresie lokalizacji dominant krajobrazowych w parkach krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu, a ponadto nowe regulacje umożliwiałyby powołanie lub powiększenie na wniosek gminy obu ww. form ochrony.

 

VI.            Podsumowanie

 

Ochrona polskiego krajobrazu przed postępującą degradacją jest dzisiaj niezbędna. Przedstawiony przez Prezydenta RP projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu może stanowić remedium dla powyższego problemu. Pozytywnie należy ocenić próbę wdrożenia postanowień Europejskiej Konwencji Krajobrazowej, które pozwolą na skuteczną ochronę zarówno krajobrazu kulturowego, jak i przyrodniczego Polski. Nie mniej jednak należy pamiętać, iż pomimo nadrzędnego celu, jakim jest ochrona krajobrazu, rozwój energetyki odnawialnej jest jednym z priorytetów polskiej polityki energetycznej, a uchwalenie ustawy w obecnym kształcie zdecydowanie utrudni realizację inwestycji w Polsce, co negatywnie wpłynie na krajowy sektor energetyczny.

Autor: Olga Wasilewska – prawnik z Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy

Drodzy Czytelnicy,

Serdecznie zapraszam do lektury odnowionego bloga Prawo Nieruchomości.

Ponieważ w minionych miesiącach moja aktywność w prowadzeniu bloga była była dalece niewystarczająca o pomoc w jego dalszym prowadzeniu poprosiłem moich współpracowników z Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy. Mam nadzieje, że ten sposób będziemy mogli przedstawić Państwu szeroki wachlarz zagadnień z zakresu prawa nieruchomości, zarówno w świetle spostrzeżeń z naszej bieżącej praktyki jak i podejmowanych inicjatyw ustawodawczych.

KZZiP - zespół

KZZiP – zespół

Pozdrawiam

Mariusz Zając

 

Uwarunkowania ogólne

Problematyka realizacja inwestycji drogowych jest regulowana przede wszystkim ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana także specustawą drogową. Należy ona do grupy ustaw w szczególny sposób regulujący proces inwestycyjny i mających usprawnić realizację procesu budowlanego.

W toku postępowania administracyjnego poprzedzającego realizację inwestycji drogowej wojewoda lub starosta wydają decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Na mocy przedmiotowej decyzji m.in. dokonuje się podziału nieruchomości położonych w granicach linii rozgraniczających inwestycję i nieruchomości te stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. Na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej właściwy organ wydaje decyzję ustalającą odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości oraz ustanowione na nich ograniczone prawa rzeczowe. Decyzja odszkodowawcza, oparta na wycenie rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości, powinna zostać wydana w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja ZRID stała się ostateczna.

  

Czytaj dalej

Zapraszam serdecznie na najbliższą wtorkową audycję na antenie Polskiego Radia 24 o godz. 14, która będzie poświęcona regulacjom prawnym umieszczenia wielkoformatowych reklam zewnętrznych. Audycja będzie później możliwa do odsłuchania na stronach internetowych Polskiego Radia 24.

Prace nad nowym Prawem budowlanym i nowelizacją u.p.z.p.

Wstęp

W trakcie wakacji Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przedstawiło założenia nowej ustawy Prawo budowlane oraz znaczącej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Planowane zmiany, jak wynika z materiałów opublikowanych na stronie Ministerstwa, mają usprawnić i ułatwić stronę formalną prowadzenia inwestycji budowlanych, a z drugiej zapewnić lepszą realizacje idei ładu przestrzennego.

Najważniejsze założenia legislacyjne

Należy zauważyć, iż proponowane założenia ustaw, stanowią kolejną już w ostatnich latach próbę uproszczenia procesu budowlanego w Polsce (o jednej z wcześniejszych propozycji pisałem w RNW nr 9/2008).

Opublikowane założenie przewidują m.in. wprowadzenie nowych instrumentów polityki przestrzennej w gminach w postaci miejscowych planów zabudowy, mających w uproszczony sposób kształtować możliwości zagospodarowanie działek mogących stanowić miejsce powstania zabudowy uzupełniającej  oraz dopuszczenie możliwości określania zasad zabudowy na podstawie Krajowych Przepisów Urbanistycznych. Jednocześnie likwidacji ulegać mają dotychczasowe decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, wskazywane jako jedna z przyczyn złego stanu polityki przestrzennego w miastach.

Znacząco ograniczona ma zostać liczba obiektów podlegających obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę  i budowa stosunkowo niewielkich obiektów, a większość zamierzeń inwestorów indywidualnych ma zostać objęte jedynie obowiązkiem zgłoszenia.

Należy również zwrócić uwagę na zmiany w zakresie zasad naliczania opłat legalizacyjnych w przypadku realizacji inwestycji w warunkach tzw. samowoli budowlanej, poprzez powiązanie wysokości tychże opłat z wartością obiektu budowlanego.

Powyższe prace legislacyjne znajdują się obecnie na stosunkowo wczesnym etapie legislacyjnym. Projekt założeń jest dostępny na stronie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

Zapraszam do Polskiego Radia 24

Planowane rozwiązania legislacyjne będą również tematem najbliższej audycji w Polskim Radiu 24 z moim udziałem, która odbędzie się w dniu 3 października 2012 roku o godz. 14tej.

Witam serdecznie Czytelników bloga Prawo Nieruchomości po wakacyjnej przerwie. Czytaj dalej

Nie tylko nieruchomości – upadłość konsumencka w Polskim Radiu 24

Odchodząc na chwilę od tematyki prawa nieruchomości poruszanej przeze mnie na blogu Prawo Nieruchomości, chciałbym zaprosić Państwa na najbliższą audycję w Polskim Radiu 24 poświęconą problemowi upadłości konsumenckiej. Audycja zostanie wyemitowana w dniu 19 lipca o godz. 10.

Serdecznie zapraszam

Umowa timshare czyli czasowe korzystanie z miejsca zakwaterowania (wakacyjnego)

Wstęp

28 kwietnia br. weszła w życie nowa ustawa z 16 września 2011 roku o timeshare (Dz.U. z 2011 r., Nr 230, poz. 1370), która zastąpiła dotychczasowe regulacje, tj. z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowa ustawa implementuje do naszego porządku prawnego przepisy europejskie dotyczące timeshare w postaci dyrektywy arlamentu Europejskiego i Rady 2008/122/WE z dnia 14 stycznia 2009 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do niektórych aspektów umów timeshare, umów o długoterminowe produkty wakacyjne, umów odsprzedaży oraz wymiany.

Poniżej postaram się pokrótce scharakteryzować, czym jest umowa timshare a także przedstawić podstawowe prawa i obowiązki stron takiej umowy.

Czym jest timeshare?

Umowa timshare to umowa na podstawie której konsument uzyskuje prawo do korzystania z miejsca zakwaterowania w określonym czasie w roku przez czas dłuższy niż rok. Jest to stosunkowo popularny na świecie, choć jeszcze dosyć rzadko spotykany w Polsce sposób na uzyskanie prawa korzystania z wakacyjnego miejsca pobytu. Przykładowo na podstawie umowy timeshare klient może otrzymać prawo korzystania z apartamentu nr X w miejscowości Y w 30 i 31 tygodniu każdego roku przez okres 5 lat.  Jest to konstrukcja prawna pozwalająca na uzyskanie możliwości każdorocznego korzystania z wakacyjnego miejsca zakwaterowania, ponosząc jedynie umiarkowaną część jego zakupu.

Co istotne przedmiotem timeshare może być nie tylko nieruchomość ale też inne miejsca nadające się do zamieszkania takie jak np. kajuta na statku wycieczkowym, czy przyczepa campingowa. Umowa timeshare może dotyczyć więcej niż jednego miejsca zakwaterowania.

Należy pamiętać, iż w świetle polskich przepisów prawa konsument zawierający umowę timeshare nie staje się właścicielem nieruchomości a jedynie uzyskuje prawo do korzystania z danej nieruchomości przez określony okres czasu. W określonych przypadkach takie uprawnienie może mieć charakter ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa użytkowania.

Wynagrodzenie

Na podstawie umowy timeshare nabywca zobowiązany jest do zapłaty corocznego wynagrodzenia, natomiast druga strona umowy zobowiązana jest udostępnić w określonym w umowie okresie czasu miejsce zakwaterowania a także utrzymywać je w stanie określonym umową przez cały okres jej trwania. Ewentualna waloryzacja corocznego wynagrodzenia jest dopuszczalna, zasady jej dokonywania powinny jednakże wynikać z zawartej umowy.

Przedsiębiorca jest zobowiązany wezwać konsumenta do zapłaty każdej z kolejnych rat z co najmniej 14 dniowym wyprzedzeniem.

Na jak długo może zostać zawarta umowa timeshare?

Umowa timeshare jest zawierana na czas określony, na okres dłuższy niż rok.

Obowiązki przedsiębiorcy przed zawarciem umowy timeshare

Przedsiębiorca oferujący konsumentom zawarcie umowy timeshare jest przed zawarciem umowy z potencjalnym kontrahentem dostarczyć mu szczegółowe informacje zawarte w formularzu, którego wzór stanowi załącznik do ustawy. Należy podkreślić, iż przedsiębiorca reklamujący swoją ofertę w zakresie timeshare powinien w treści reklamy zawrzeć informacji o miejscu i sposobie w jakim potencjalny kontrahent mógłby zapoznać się z takim prospektem informacyjnym.

Kiedy można odstąpić od umowy timeshare lub ją wypowiedzieć?

Ustawa zawiera szeroki katalog przypadków w których konsument może odstąpić od umowy timeshare. Po pierwsze od takiej umowy można odstąpić w terminie 14 dni od daty jej zawarcia. Okres ten ulega przedłużeniu o rok jeżeli konsument podczas zawierania umowy nie formularza odstąpienia od umowy lub też o 3 miesiące jeżeli konsument nie otrzymał prospektu informacyjnego.

W trakcie trwania umowy konsument może wypowiedzieć umowę w trakcie jej trwania w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania do zapłaty kolejnej raty wynagrodzenia, począwszy od drugiego roku obowiązywania umowy.

Wreszcie konsument może wypowiedzieć umowę jeżeli miejsce zakwaterowania będące przedmiotem umowy miało wady w od chwili zawarcia umowy, lub też przedsiębiorca nie usunął wad powstałych później pomimo otrzymania uprzednio stosownego wezwania od konsumenta.

Więcej na temat umów timeshare

Więcej na temat umów timeshare będą mogli dowiedzieć się Państwo w toku dzisiejszej audycji w Polskim Radiu 24.

Zmiana terminu audycji w Polskim Radiu 24 poświęconej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Zapowiadana we wcześniejszym artykule audycja z moim udziałem w Polskim Radiu 24 poświęcona problematyce nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została przeniesiona na dzień 15 maja 2012 roku na godz. 15tą.

Zapraszam serdecznie.

Zmiany w umowach deweloperskich

- ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wchodzi w życie w dniu 29 kwietna 2012 roku

Wstęp

29 kwietnia 2012 roku wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych. O samej tzw. ustawie deweloperskiej wielokrotnie pisałem na blogu Prawo Nieruchomości, wskazując na jej najważniejsze postanowienia jak i proces legislacyjny zmierzający do jej uchwalenia. W dużym skrócie może wskazać, iż ustawa przewiduje ochronę nabywców poprzez ochronę ich wpłat, reguluje treść i formę umowy deweloperskiej, nakłada na dewelopera obowiązki informacyjne a także zapewnia ochronę nabywców w postępowaniu upadłościowym dewelopera i na płaszczyźnie prawno karnej. W dzisiejszym wpisie postaram się przedstawić sytuacje nabywców lokali w okresie przejściowym tj. w trakcie realizacji przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ograniczenia w ochronie nabywców lokali w okresie przejściowym

Zgodnie z postanowieniami art. 37 ustawy deweloperzy, którzy rozpoczęli już sprzedaży w danej inwestycji deweloperskiej nie są zobowiązani do stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego lub gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej, tj. środków ochrony wpłat nabywców przewidzianych w art. 4 ustawy. Oznacza to, iż klienci deweloperów zawierający od 29 kwietnia br. umowy nie będą korzystali z pełnego zakresu ochrony przewidzianej ustawą, o ile rozpoczęcie sprzedaży inwestycji nastąpiło przed tą datą.

Podkreślić należy, brak ochrony wpłat poprzez lokowanie ich na zamkniętym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, to nie jedyny skutek wyłączenie stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskim. Kolejnym jest brak kontroli banku nad realizacją poszczególnych etapów harmonogramu przedsięwzięcia, co miałby miejsce w przypadku realizacji inwestycji z wykorzystaniem otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wreszcie najważniejszym skutkiem ubocznym wyłączenia stosowania art. 4 ustawy wobec rozpoczętych inwestycji jest wyłączenie ochrony środków wpłaconych nabywców w postępowaniu upadłościowym, ponieważ zgodnie z art. 4252 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego odrębną masę upadłości tworzyć będzie, poza tytułem prawnym do nieruchomości oraz ewentualnymi dopłatami, środki znajdujące się mieszkaniowym rachunku powierniczym.

 Obowiązki dewelopera po wejściu w życie ustawy

Natomiast już od dnia 29 kwietnia 2012 roku deweloperzy zobowiązani będą udostępnić potencjalnym nabywcom prospekty informacyjne przedsięwzięć deweloperskich. Co istotne, w takim prospekcie w przypadku inwestycji już rozpoczętych powinno zostać zawarte pouczenie o braku stosowania środków ochrony wpłat określonych w art. 4 ustawy, w tym mieszkaniowych rachunków powierniczych. Brak prospektu lub jego nierzetelność może skutkować odpowiedzialność wykroczeniową lub karną.

Ponadto już od dnia wejścia w życie ustawy zawarcie umowy deweloperskiej wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego, którego koszty mają zostać poniesione po połowie przez obydwie strony transakcji. Postanowienia umowy deweloperskiej nie mogą być mniej korzystne dla nabywców lokali, aniżeli postanowienia ustawy.

Audycja o umowach deweloperskich w Polskim Radiu 24

Jeżeli tematyka ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest dla Państwa interesująca, serdecznie zapraszam na audycje w Polskim Radiu 24 poświęconą nowej regulacji w wtorek 8 maja br. o godz. 11 z moim udziałem.